↑위에 질문하신 경기도 안산시 성포동 예술인아파트+초지동 행복한마을 아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2008타경22729*

 이 물건은 경기도 안산시 상록구 성포동 예술인아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2007.03.22 

중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 본건의 주민등록전입자는 없으며 장기간 공실로

방치되어 있는 것으로 보입니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변: 본건은 1986년4월에 입주하여 약25년 경과한 복도식아파트로

아래---로드뷰 사진상 건물 외관은 상당히 노후도가 있어 보입니다.

성포예술인아파트는 13개동 총1,485세대 대단지아파트로 건물은 낡았지만

버스 세정거장 거리에 안산시청이 소재하고 버스 2정거장 이내에 홈플러스,

롯데마트가 위치하여 주거환경이 양호한 것이 강점입니다.

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*2010타경20177*

이 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 행복한마을아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 건물등기부를 확인한 결과 2008.06.11 

제일은행 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸하므로 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서,매각물건명세서를 확인한 결과 소유자

김금숙이외에 말소기준권리 이후(2010년5월26일)전입한

대항력 없는 임차인 정대진이 보증금 1,000만원에 대하여

확정일자를 받고 배당요구하여 주택임대차보호법상 최우선변제로

1,000만원 전액 배당받고 소멸하며 김금숙은 인도명령 대상자입니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변: 본건은 2004년7월에 입주하여 약 7년이 경과한 아파트로

아래---감정평가서 사진상 건물 외관도 상당히 양호해 보입니다.

행복한마을아파트는 39개동 1,954세대 대단지로 단지 옆에 안산호수공원이 소재하고

인근에 이마트와 안산중앙도서관이 위치하여 거주환경이 쾌적하고 양호 합니다.

그러나 총15층 아파트의 1층이라 프라이버시 침해 우려와 선호도가 떨어지는 것이

약점입니다.

♠최종결론: 두건 모두 이번 회차에 입찰 참여 하시고 만약 투자목적 이라면

성포동 예술인 아파트를, 직접 거주할 실입주 목적 이라면 초지동 행복한마을

아파트를 낙찰 받으시기 바랍니다.

이유: 두건 모두 개발호재가 풍부 하여 우열을 가리기 힘들지만 성포동 예술인 아파트는

현재 재건축을 추진 중인데 만약 재건축이 된다면 호재로 작용하여 본건 지분을 감안하면

30평형대 새아파트 입주권을 받을 수 있을 것으로 보이며 용적률을 감안하면 약300세대

정도의 일반분양도 가능해져 상당한 수익이 예상 됩니다.하지만 현재 재건축 초기 단계라

최소한 5년 이상 기다려야 할 것으로 보이며 또한 인근 중앙역을 출발하여 서울 여의도와

서울역으로 연결되는 신안산선 전철 '성포역'이 여의도 까지는 2018년에 개통하고

서울역 까지는 2022년 까지 개통예정이라 장기보유하기에 적합한 물건입니다.

특히 현재 같은 평형의 전세 시세가 1억1천만원~1억2천만원선이라 적은

금액으로 투자하기에는 안성맞춤입니다. 다만,여러가지 자료를 종합해 보면

이 아파트는 장기간 공실로 방치되어 전면적인 내부 수선공사와 상당한 금액의

연체 관리비 인수가 예상되니 반드시 직접 현장 임장하여 꼭 확인하시기 바랍니다.

또한 초지동 행복한마을 아파트는 1층 이라는 약점을 제외하면 안산호수공원이 인접하여

직접 거주하기에 적합하고 특히 단지 동쪽에는 시화멀티테크노밸리(총925만6000㎡)산업단지

조성공사가 2010년12월 1차 분양을 시작으로 2016년까지 조성 될 예정이며 시화호 남쪽

화성시 송산면 인근에는 6만가구의 송산그린시티 개발이 진행 중이라 송산그린시티 개발

후방효과도 어느 정도 기대해 볼만 합니다.

따라서 두건 모두 이번 회차에 입찰 참여 하시고 만약 투자목적 이라면

성포동 예술인 아파트를, 직접 거주할 실입주 목적 이라면 초지동 행복한마을

아파트를 낙찰 받으시기 바랍니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

*추신:예상낙찰가격은 직접 현지 임장하여 급매물 시세를 파악해 보시고

급매물 시세의 10~15%이하의 금액으로 낙찰 받으시면 무난 할 것 입니다.

참고로 제게 경매컨설팅을 의뢰 하시면 현장임장+예상낙찰가제시+명도까지

감정가 1%의 수수료 부담으로 책임 처리 가능하니 참고 하시기 바랍니다.*

[열심이/배윤정]

와~~ 명쾌한 답변 정말 감사드림니다...나중에 좋은 기회가 되면 러브정님께 의뢰하겠습니다..

[러브정/정의덕]

열심이/배윤정회원님 댓글 감사 드리구여...낙찰을 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.