[부동산 법률 칼럼] 집주인 채무로 인한 전세금 피해에 대응할 수 있는 3가지 방법

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[부동산 법률 칼럼] 집주인 채무로 인한 전세금 피해에 대응할 수 있는 3가지 방법

임차 목적물 등기부 등본 확인 필수

미납국세 열람신청 제도를 활용하여 사전 예방

경매 시 배당요구신청으로 전세금 보호 가능

▲ 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)

# “어느 날 문 앞에 딱지가 붙으면서 집이 경매로 넘어갈 위기에 처해 있습니다. 알고 보니 집주인의 채무 관계로 인해 경매로 넘어가게 됐다는 걸 알았습니다. 전세 기간도 곧 끝나가는데 혹여나 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다”

최근 집주인의 채무로 인해 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있다. 결론부터 말하자면 세입자가 임대차 계약을 체결할 때부터 주의 깊게 집주인의 채무 상태를 확인해야 한다.

세입자는 임대차 계약 전 반드시 임차 목적물의 등기부 등본을 확인해야 한다. 등기부 등본에는 갑구와 을구가 있는데 이 부분을 모두 꼼꼼히 살펴야만 피해를 예방할 수 있다. 근저당권 설정 여부와 미납국세 열람을 통해 집주인의 채무 관계를 사전에 확인하고, 경매가 진행될 경우 배당 요구 신청을 통해 전세금을 보호할 수 있다.

근저당권이란 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권을 말한다. 즉 집주인이 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 설정했다는 의미다.

임차 목적물의 등기부 등본 확인은 가장 기본적인 예방절차다. 등기부 등본을 통해 집주인이 누구인지 확인할 수 있으며, 을구에 기재된 저당권, 근저당권 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 한다.

만약 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 근저당권 등의 권리가 말소될 때까지 계약을 미루거나, 말소 조건을 특약으로 맺고 계약을 진행하는 방법이 있다. 가령 ‘잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소하기로 한다. 위반 시 계약은 해지된다.’ 등의 조항을 넣을 수 있다.

전세금을 위협하는 집주인의 채무 문제에는 세금체납을 빼놓을 수 없다.

이를 예방하는 방법으로는 미납국세 열람신청 제도를 활용하는 것이 좋다. 홈택스 또는 세무서에 방문하여 접수할 수 있으며, 이를 통해 집주인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있다.

단, 임대차 계약 전이라면 집주인의 동의 없이 열람이 가능하지만, 계약 후에는 동의가 필요하다는 점에 유의해야 한다.

임대차 계약 전 미리 미납국세를 확인하여 집주인의 재정 상태를 파악하는 것이 중요하다. 이미 계약 후라면 집주인의 동의를 받기가 어려울 수 있으니, 계약 자체를 다시 고려해보는 것도 한 방법이다.

마지막으로, 계약 기간 중 집주인의 채무로 인해 경매 절차가 시작되면 배당요구신청을 해야 한다. 민사집행법 제146조에 따르면, 경매가 시작되면 낙찰자가 나타나 이해관계인, 즉 세입자에게 배당기일 통지서를 보내게 되어 있다. 이를 통해 경매 진행 사실을 알 수 있다.

배당요구통지서를 받은 선순위 세입자는 경매 법원에 배당요구신청을 하여 보증금 전액을 돌려받고 퇴거하거나, 배당신청을 하지 않고 계속 거주할 수 있다. 다만, 매각기일까지 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사를 하면 안 된다.

세입자가 경매 절차에서 배당요구를 하게 되면 임대차를 종료하겠다는 의사표시와 같으므로, 계속 거주를 원한다면 배당요구를 하지 않아야 한다. 주택 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 등기부 등본과 미납국세를 확인하고, 경매 절차가 진행될 경우 적극적인 대응이 필요하다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) 

① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
[본조신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

■ 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 

임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
[본조신설 2023.4.18]

■ 국세징수법 제108조(납세증명서의 발급)
관할 세무서장은 납세자로부터 납세증명서의 발급을 신청받은 경우 그 사실을 확인한 후 즉시 납세증명서를 발급하여야 한다.

■ 지방세징수법 제5조(납세증명서의 제출 및 발급)
① 납세자(미과세된 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세증명서를 제출하여야 한다. 다만, 제4호에 해당하여 납세증명서를 제출할 때에는 이전하는 부동산의 소유자에게 부과되었거나 납세의무가 성립된 해당 부동산에 대한 취득세, 재산세, 지방교육세 및 지역자원시설세의 납세증명서로 한정한다. [개정 2020.1.29, 2022.1.28, 2023.3.4 제19228호(정부조직법)] [[시행일 2023.6.5]]
1. 국가·지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 정부관리기관으로부터 대금을 받을 때
2. 「출입국관리법」 제31조에 따른 외국인등록 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따른 국내거소신고를 한 외국인이 체류기간 연장허가 등 대통령령으로 정하는 체류 관련 허가 등을 법무부장관에게 신청하는 경우
3. 내국인이 해외이주 목적으로 「해외이주법」 제6조에 따라 재외동포청장에게 해외이주신고를 하는 경우
4. 「신탁법」에 따른 신탁을 원인으로 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때
② 납세자로부터 납세증명서의 발급신청을 받으면 세무공무원은 그 사실을 확인하여 즉시 발급하여야 한다.

■ 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람)

① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. [개정 2022.12.31] [[시행일 2023.4.1]]
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액
② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. [신설 2022.12.31] [[시행일 2023.4.1]]
③ 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2022.12.31] [[시행일 2023.4.1]]

■ 지방세징수법 제6조(미납지방세 등의 열람) 

① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자(이하 이 조에서 "임차인"이라 한다)는 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 아니한 지방세의 열람을 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있다. 이 경우 지방자치단체의 장은 열람신청에 응하여야 한다. [개정 2023.3.14] [[시행일 2023.4.1]]
② 제1항에 따라 임차인이 열람할 수 있는 지방세는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지방세로 한정한다. [개정 2023.3.14] [[시행일 2023.4.1]]
1. 임대인의 체납액
2. 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납기가 되지 아니한 지방세
3. 지방세관 계법에 따라 신고기한까지 신고한 지방세 중 납부하지 아니한 지방세
③ 제1항에도 불구하고 임차인이 체결한 임대차계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우 임차인은 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 제1항에 따른 열람신청을 할 수 있다. 이 경우 열람신청을 접수한 지방자치단체의 장은 지체 없이 열람 사실을 임대인에게 통지하여야 한다. [신설 2023.3.14] [[시행일 2023.4.1]]
④ 제1항 및 제3항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2023.3.14] [[시행일 2023.4.1]]

■ 민사집행법 제146조(배당기일) 

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다. 다만, 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 아니한다.

■ 민사집행법 제147조(배당할 금액 등) 

①배당할 금액은 다음 각호에 규정한 금액으로 한다.
1. 대금
2. 제138조제3항 및 제142조제4항의 경우에는 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급·충당까지의 지연이자
3. 제130조제6항의 보증(제130조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)
4. 제130조제7항 본문의 보증 가운데 항고인이 돌려 줄 것을 요구하지 못하는 금액 또는 제130조제7항 단서의 규정에 따라 항고인이 낸 금액(각각 제130조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)
5. 제138조제4항의 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액)
②제1항의 금액 가운데 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면, 제1항제4호의 금액의 범위안에서 제1항제4호의 보증 등을 제공한 사람에게 돌려준다.
③제1항의 금액 가운데 채권자에게 배당하고 남은 금액으로 제1항제4호의 보증 등을 돌려주기 부족한 경우로서 그 보증 등을 제공한 사람이 여럿인 때에는 제1항제4호의 보증 등의 비율에 따라 나누어 준다.

■ 민사집행법

제148조(배당받을 채권자의 범위) 

제147조제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.
1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

■ 민사집행법 제149조(배당표의 확정) 

①법원은 채권자와 채무자에게 보여 주기 위하여 배당기일의 3일전에 배당표원안(配當表原案)을 작성하여 법원에 비치하여야 한다.
②법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하여야 한다.