↑위에 질문하신 강원도 횡성군 갑천면 화전리 주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경9537*

 이 물건은 강원도 횡성군 갑천면 화전리 주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 2008.03.03 

동횡성농업협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

전부 소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인

김중현, 이영자가 전입되어 있으며 그 중 이영자는 매각물건명세서상

임차보증금이 8,000만원 이라고 되어 있지만 경매기입등기 이후

전입하고 확정일자나 배당요구가 없어 단 한 푼도 배당받지 못합니다.

따라서 김중현과 이영자는 모두 인도명령 대상자 이지만 이영자의

명도저항은 상당 할 것으로 예측되니 임장시 유의하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 직접 거주 하면서 별장이나 휴양 목적의

경우에 한 하여 신중히 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

이유:본건은 2008년1월에 건축되어 약3년 경과한 주택으로

아래---로드뷰 사진상 건물 외관은 상당히 양호해 보입니다.

물건지가 소재한 곳은 인근 마을의 수몰로 건설한 횡성 댐으로 생성된

횡성호 인접지 이며 물건과 주변에 개발 호재가 전혀 없고

더구나 아래--인공위성 사진으로 보면 서쪽에는 횡성호가 동쪽에는 야산이 가로막혀

향후 개발 가능성도 희박 합니다.

또한 주택 주변에 펜션과 일부 전원주택은 있지만 필수 생활편의시설(은행/마트/우체국/병원/학교등)이

모두 먼 거리에 소재하고 워낙 외진 곳 이라 이 주택도 당초 '음식점'으로 허가를 받았지만 실제로는

'주택'용도로만 사용중 이고 대로변의 횡성군 버스 이용도 도보로 이동하기에는 불편해 보입니다.

따라서 시세차익을 보기위한 투자목적의 입찰은 불가하며 최소한 5년 이상 장기보유 하며

별장이나 휴양(요양)목적에 사용 하실 경우에 한하여 신중히 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

<질문에 대한 추가 답변입니다>

안녕하세요?내일 임장가려합니다.

아무것도 모르는 초보가 아내와 나들이 삼아 횡성구경하려고요...

*그런데 임장가면 우선 어디서 무엇을 알아봐야 하는지요?

1)우선 제일 먼저 물건을 확인하셔야 합니다.경매나온 주택을 직접 눈으로 확인하고

건물내외관및 진입도로 주변 생활편의시설 접근거리 등등 꼼꼼히 따져 보셔야 하며

물건이 마음에 들면 현지공인중개사 사무소를 방문하여 정확한 시세를 파악해야 합니다.

그리고 마지막으로 관할 갑천면사무소를 방문하여 전입세대열람내역서를 발급 받아야

하구여...

*그리고 본 물건은 감정평가서금액과 감정금액이 상이하게 나와 있는데 우째 이런 일이?

2)본건의 경우 감정평가사가 처음 감정하러 갔을 때 정원의 조경수(소나무,단풍나무등등)의

소유권이 불분명 하여 조경수를 감정에서 일단 제외 하였다가 나중에 재조사로 채무자(소유자)의

조경수로 밝혀져 조경수 가격을 감정가에 추가 편입시켜 금액이 증액 된 것입니다.

*매각대상 포함되는 제시외 지하관정, 오수정화시설, 데크시설이 소재한다하는데

낙찰받으면 이러한 것에 대해 별도로 돈들어가는 것은 없습니까?

3)본건의 제시외 지하관정,오수정화시설,데크시설,조경수

모두가 경매목록에 포함 되므로 낙찰자의 추가 부담은 없습니다.

*그리고 나무들이 식재되어 있다하는데 이것 또한 별도로 돈들어가는 것은 없는지요?

4)위 2번에서 설명 드렸듯이 조경수도 추가로 경매에 포함되어 낙찰자 소유가 됩니다.

*8,000만원 임차인이 있고 또 다른 사람(임자인)이 있는 것으로 되어 있는데 낙찰되면 인도할 때 복잡한 일은 안생길지?

5)위 임차인 분석에서도 말씀 드렸지만 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 하지만 이영자 입장

에서는 전 재산 8,000만원을 날리게 되어 상당히 격렬하게(?)저항 할 것은 분명 합니다.

따라서 회원님이 명도에 자신이 없다면 명도만 제게 별도로 의뢰 하셔도 무방하며 명도만 의뢰하면

출장비50만원에 수수료 400만원 이며 제가 점유자들을 모두 정리하고 키를 받아 넘겨 드리는 조건입니다.

*요즘 횡성쪽 전원주택은 어느 정도 인기가 있는지요

6)경매는 발테크입니다.현지공인중개사 사무소를 방문하여 횡성

전원주택에 대하여 상세히 물어 보시면 원하시는 답변을 얻을 수 있을 것입니다.

*그리고 이런 물건으로 대출도 가능한지요.

7)통상적인 주택 경매는  낙찰가격의 50~60%선에서 대출이 나오며

연리5~6%선의 이자가 부과되는 것으로 알고 있습니다.

(원하시면 대출 알선해 드립니다.)

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.