■ 상가건물임대차 기간내“3달 연체임차료 지급 했더라도 권리금회수 어렵다”

[운영자]

■ 상가건물임대차 기간내“3달 연체임차료 지급 했더라도 권리금회수 어렵다”

“올해 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수해 노후 준비를 하려고 계획한 연세 지긋한 어른신의 상담사례입니다. 문제는 과거 임대료를 연체한 사실이 있다며 임대인이 권리금회수를 거부한 것 입니다. 이미 연체된 임대료는 모두 낸 상황인데도 권리금회수를 임대인이 거절하면 법률적으로는 어렵다는 것입니다.

과거 임대료를 연체한 임차인의 권리금회수를 놓고 임대인과 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말하자면 임대차 관계에서 임대료 연체 사실은 중요한 변수가 될 수 있습니다.

상가 임대차에서 임차인이 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금회수 기회를 보장 받기 어렵습니다. 반면 연체된 3기 이상의 임대료를 임차인이 계약 기간 내 모두 지급했다면 법률상 권리금회수 기회를 보장받을 수 있을지에 대해 혼란이 생길 수 있습니다. 하지만 3기 이상의 임대료를 연체된 사실이 있다면 임차인이 임대인에게 모두 지급했더라도 여전히 권리금회수는 어렵습니다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미합니다. 법률상 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수 기회를 방해할 수 없다. 다만 3기 이상의 임대료를 연체했다면 이야기는 달라집니다.

상가건물 임대차보호법에는 임차인의 위법행위에 따라 권리금회수 기회가 박탈되는 경우를 명시한 규정이 있습니다. 그 가운데 3기 이상에 달하는 임대료 연체 행위는 권리금회수기회가 박탈뿐 아니라 계약해지 사유가 된다는 것입니다.

한 가지 명심해야 할 점은 법률에서 규정한 3기라는 숫자는 단순히 개월 수를 의미하지 않는다는 점입니다.

임차인이 연체한 금액이 3개월 치 임대료의 총합이 되었을 때 비로써 위법이 됩니다. 따라서 사정에 따라 부득이 임대료 연체가 발생하더라도 3기에 이르지 않도록 주의해야 할 것입니다.

반면 임차인이 3기에 달하는 임대료를 연체했지만, 계약 기간 내 연체된 임대료를 임대인에게 모두 지급했다면 권리금회수 기회를 다시 보장받을 수 있을까.입니다.

우선 계약해지 부분은 임차인에게 긍정적일 수 있습니다. 임대인이 아직 해지통보를 하지 않은 상황에서 임차인이 연체된 임대료를 모두 냈다면 해지 효력은 발생하지 않기 때문입니다.

문제는 권리금회수도 해지 효력이 발생하기 전 연체된 금액을 모두 냈다면 기회를 보장받을 수 있는지 여부입니다. 하지만 상임법에 따르면 연체된 임대료를 모두 냈다고 해도 임차인에게 권리금회수 기회는 보장되지 않습니다.

상임법상 ‘임차인의 임대료 연체 사실이 있는 경우’로 특정된 규정에 주목할 필요가 있습니다. 즉 과거라도 임차인이 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 권리금을 회수할 수 없게 됩니다.

한편 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있는 임차인은 갱신요구권 행사에도 제약이 생깁니다. 상가 임대차에서 임차인은 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 권리가 있습니다. 하지만 상임법상에는 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못하는 상황을 규정한 사항이 있는데 이는 권리금회수를 하지 못하는 규정을 공유합니다.
다시 말해 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 갱신요구권 역시 행사가 어렵다는 것입니다.

3기 이상의 임대료 연체는 과거에 있었다는 사실 하나만으로 임차인에게 치명적인 사안이 될 수 있습니다. 이 경우 임차인은 권리금회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 더 나아가 계약해지가 될 수 있다는 사실을 명심해야 할 것입니다.

※ 참조

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. [개정 2018.10.16]
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
[본조신설 2015.5.13]