■ “신규임차인 주선 없이도 권리금 인정되는 경우 있다”

[운영자]

■ “신규임차인 주선 없이도 권리금 인정되는 경우 있다”

“두 달 후 계약이 종료되는 탓에 권리금 회수를 계획하고 있는데. 문제는 임대인이 자신이 점포를 직접 사용하겠다며, 권리금 없이 나가라고 합니다. 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 묻고 싶은데 꼭 신규임차인을 주선해야만 하는지에 대해 중개사무소를 방문하는 고객들이 질문을 하는 경우가 있을 것입니다. 오늘은 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

임대인의 권리금 회수 방해에 임차인들은 신규임차인 주선과 손해배상청구 사이에서 갈등을 빚는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말하자면 임대인이 임차인의 신규임차인 주선 행위 자체를 막았다면 권리금 회수는 가능합니다.

상가 임대차에서 임차인이 임대인에게 권리금 손해에 대한 책임을 물으려면 신규임차인 주선이 선행되어야 합니다. 반면 임대인의 방해로 임차인이 신규임차인 주선을 하지 못했다면 상황은 간단치 않습니다. 하지만 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하지 않았더라도 예외적으로 권리금이 인정되는 경우가 있기 때문에 권리금 회수 기회를 쉽게 포기해서는 안 될것입니다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻합니다.

권리금 회수 기회를 방해한 임대인에게 임차인이 손해배상청구소송을 하기 위해서는 원칙적으로는 신규임차인 주선이 필요합니다. 다시 말해 임차인이 자신의 권리를 인정받기 위해서는 권리행사를 했다는 선행 조건이 필요하다는 뜻입니다.

법률상 권리금 회수는 임차인이 직접 신규임차인을 구해 당사자 간 권리금에 해당하는 금액을 거래하는 계약이기 때문에 신규임차인 자체를 구하지 않는 행위는 임차인이 자신의 권리를 스스로 포기하는 것과 같아 임대인에게 책임을 묻는 건 합당하지 않습니다.

따라서 권리금 회수를 하기 위해선 임차인이 신규임차인을 구해 거래해야 하고 이 과정에서 임대인의 방해가 있다면 비로써 권리금에 대한 손해배상청구가 가능한 것입니다.

반면 임차인이 신규임차인을 구하지 않았더라도 예외적으로 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다.

가령 아직 신규임차인을 주선하지 못한 상황에서 재건축과 부동산 매매 등의 사유로 임대인이 기존 임차인과의 계약 연장마저 거절하는 사례가 종종 있습니다. 이 경우 신규임차인이 들어오기 힘든 환경 탓에 권리금기회가 위협받는 상황이 될 것입니다.

임대인이 법률상 합당하지 않는 사유임에도 추후 신규임차인과의 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이야기는 달라질 것입니다. 이 경우 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하는 상황으로 판단돼 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있습니다.

한편 임차인이 사용하던 점포를 자신이 직접 영업을 하겠다며 임대인이 권리금을 주지 않는 사례도 적지 않습니다. 이 경우에도 임차인들은 신규임차인 주선과 손해배상 가운데 무엇을 선행해야 할지를 두고 고민을 하게 될 것입니다.

하지만 법률상 임대인이 직접 영업점으로 사용하겠다며 권리금을 지급하지 않는 건 정당한 사유가 되지 않기에 임차인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다. 문제는 이 상황에서도 임차인이 신규임차인을 주선해야 하는지 여부입니다.

임대인이 자신이 직접 사용을 하겠다고 주장했다면 ‘임차인이 신규임차인을 주선하더라도 계약을 하지 않겠다’라는 의사를 확정적으로 표시한 것과 같습니다. 이 경우 역시 임차인이 신규임차인을 주선하지 않더라도 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있습니다. 다만 임대인이 직접 장사하는 대가로 임차인에게 권리금에 해당하는 합의금을 줬다면 법률상 문제가 되지는 않을 것입니다.

※ 참조

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. [개정 2018.10.16]
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
[본조신설 2015.5.13]

■ 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 

국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [개정 2020.7.31] [[시행일 2020.11.1]]
[본조신설 2015.5.13]

■ 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
[본조신설 2015.5.13]