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출처: 황막사(황사를 막는 사람들) 원문보기 글쓴이: 아현동 마님(서현
청약가점제, 사고의 틀을 깨라 |
계산에 능해야하고 눈치작전도 필요 |
부동산이 진화하면서 ‘수치’가 붙기 시작했다. ‘평’은 ‘제곱미터(㎡)’로 바뀌고 천정높이, 방 크기, 세금계산 등 부동산은 이과출신이 유리한 때가 됐다. ‘청약가점제’시행으로 이른바 수학 관련된 부분도 도입됐다.
첫째로 계산에 능해야 된다. 그리고 점수 배분에 대한 이해가 우선시 되어야 한다. 눈치작전도 잘 해야 한다. 너무 높은 점수로 청약하면 서울대 갈 실력으로 그 밑에 대학을 다니는 경우가 발생하고 점수가 낮으면 당연히 떨어진다. 미분양이라도 발생하면 청약통장이 아깝다.
◆청약 포인트
① 인생에 단 한번 후회 없는 청약을 하라
청약가점제 점수는 그 사람의 인생이다. 자신의 살아온 점수를 분양권과 바꾸는 것이다. 한번 써먹으면 다시 그만큼의 점수를 모으기는 불가능하다. 후회 없는 곳에 청약을 하라. 기회는 '단 한번‘뿐이다.
② 소형평수는 점수가 높고 대형평수는 점수가 낮다
청약가점제의 맹점은 점수가 높을수록 가난할 가능성이 높다는 것이다. 무주택기간이 길수록 ‘자금능력’이 모자랄 수밖에 없다. 이 예측은 청약결과에 그대로 나타난다.
청약가점제 최초 실시 단지인 인천 논현동 힐스테이트 경우에도 113㎡(34평형)는 31.21:1 이었지만182㎡(55평형)은 미달됐다. 청약가점제 성적은 단지와 평형에 따라 극과 극이다.
결국 청약가점제는 무주택자의 소형평수 청약을 위한 법이라고 하여도 과언이 아니다.
③ 잘못 계산하면 최대 10년 청약불가, 평상시 정답을 만들어 놓아라
잘못 계산해서 청약할 경우 당첨취소는 물론 최대 10년 동안 청약자격을 박탈한다. 따라서 자기 점수 계산은 미리 다 해놓는 것이 좋다. 미심쩍은 경우가 있다면 미리 건설교통부에 질의해서 점수를 확정해 놓아야 한다. 한번 정해진 점수는 해가 바뀌거나 부양가족이 늘기 전까지는 그대로 유효하다.
④ 자금계획은 완벽하게 하라
청약가점자들이 점수가 높을수록 걱정되는 것이 자금 스케줄이다. 당첨이 확정되면 1~2주 이내에 계약금을 마련해야하고 5~6개월에 한 번씩 중도금도 돌아온다. 중도금은 DTI를 적용해 소득이 없거나 적으면 대출도 어렵다. 따라서 완벽한 자금 스케줄 없이 당첨이 된다는 것은 상당한 시련이 따른다는 것을 염두에 두어야한다.
⑤ 집이 있어도 무주택으로 인정받는 경우를 숙지하라
청약가점제에서 1순위가 될 수 있는 사람은 오직 무주택자뿐이라는 것이다. 1주택자는 다른 점수가 아무리 높아도 2순위다. 그러나 다음 경우에 해당하는 사람은 집이 있어도 무주택자로 간주된다.
❶ 무허가건물 소유자
❷ 20㎡ 이하의 주택 소유자(아파트 제외)
❸ 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우
❹ 면 단위 이하의 지역에 20년경과 또는 85㎡ 이하의 주택이 있을 경우(아파트 제외)
등이다.
⑥ 청약저축자는 가점제와 무관하다
청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사 등 공공기관 공급물량 중 전용면적 85㎡ 이하 공공주택은 청약저축자의 몫이다. 이 물량은 청약가점제외 무관하다. 소형평수를 희망하는 청약저축자는 흔들릴 필요가 없다. 계속 청약저축을 부어가는 것이 청약예금으로 갈아타 청약가점제 대상이 되는 것보다 유리한 경우가 많다.
⑦ 청약 순서를 인지하라
전용면적 85㎡이하는
1> 1순위 중 지역우선 해당자
2> 가점제 해당자(75%)
3> 추첨제 해당자(25%)
4> 1순위 중 차순위자
순서이고 가점제에서 떨어졌을 때에도 추첨제로 가서 다시 추첨대상이 된다.
전용면적 85㎡이상은
1> 1순위 중 지역우선 해당자
2> 채권 매입액 높은 자
3> 가점제 해당자(50%)
4> 추첨제 해당자(50%)
5> 1순위 중 차순위자
순서이다.
⑧ 각종 특별공급제도를 활용하라
청약가점제가 되어도 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 소유자에게 일정 물량의 주택을 별도로 공급하는 특별공급제도는 그대로 유지된다.
⑨ 가점 커트라인은 곧 가격이다
커트라인이 높을수록 입주 후 시세는 높아진다. 따라서 커트라인에 대한 정확한 ‘판단’이 곧 성공청약을 좌우하게 된다. 이에는 ‘정보’가 필요하다. 청약 전에 현장탐방과 각종 언론 리포트, 커뮤니티 카페 등에서 예상 당첨선에 대한 충분한 지식을 가지고 청약해야 한다.
⑩ 떨어져도 좋아, 센 곳에 지원하라
부동산 침체기에 청약가점제로 당첨될만한 곳은 많지 않다. 의외로 미달이 많아질 수 있다. 종부세가 있는 한 대형평수는 더욱 그렇다. 이왕이면 선호도가 많은 지역의 선호평형에 지원해야 나중에 후회가 없다. 애매한 곳에 당첨되어서 갈등하느니 차라리 센 곳에 지원해서 떨어지는 것이 낫다. 더 좋은 다음 기회가 기다리고 있으니까.
⑪ 가장 바보는 미분양 물건에 통장 쓰는 사람
미분양 아파트에 청약통장을 쓰는 사람 꼭 있다. 청약통장을 가격으로 따지면 얼마나 될까? 청약가점 70점 이상 되는 사람의 통장의 경우 그 가치는 2억 원 이상이다. 이 소중한 통장을 미분양 아파트나 미달평형에 넣는다면 이보다 바보 같은 짓이 또 있을까?
⑫ 핵심 포인트는 평형이다
한 번 더 강조하는 청약가점제 핵심 포인트는 ‘평형’이다. 절대 어떤 지역이나 어떤 아파트가 아니다. 평형에 따라 가점이 다 다르기 때문이다. 학교를 보고 지원하는 것이 아닌 ‘과’를 보고 지원하는 것, 청약가점제의 포인트다. 같은 단지 내에서도 평형에 따라 커트라인이 크게 차이난다는 것을 명심하자.
이상은 신문기사를 보다 따온 것이고요, 참고로 가점제 계산표를 첨부합니다.
도움이 되기를 바랍니다^
이상 아현동아씨 동생 아현동마님입니다.^^
첫댓글 3번은 구재 해줌니다..