칼럼 부동산경매로 높은 수익을 볼 수 있는 '유치권 쉽게 해결하는 방법 !'

[패밀리아]

유치권이 신고된 물건이 있으면 대부분의 사람들이 입찰을 포기한다.

왜냐하면 유치권이 있는 물건은 낙찰 후 명도가 힘들 뿐 아니라 잘못된 분석을 통해서

수천만 원을 물어줘야 하는 경우도 있기 때문이다.

이렇듯 유치권물건은 고수들의 전유물이라 불리는 특수물건으로 평가되어,

해결방법을 터득한 고수들에게만 특별한 수익을 안겨주었다.

하지만 이제는 유치권도 셀프소송&전자소송으로 누구나 혼자서 쉽게 해결할 수 있는 시대다.

현재 필자는 선순위위장임차인, 유치권, 지분, 법정지상권, 대지권미등기, 분묘기지권 등

경매에 등장하는 다양한 특수물건을 해결하는 노하우를 가지고 있다.

필자라고 이런 능력이 처음부터 있었던 것은 아니다.

그동안 시행착오를 겪기도 했지만, 그럴수록 각 물건마다

낙찰 후 쉽게 풀어갈 수 있는 해법을 끊임없이 연구했고,

그 결과 이제는 각 상황별로 가장 적절한 법적대응 방법이 무엇인지를 알 수 있게 되었다.

상상해보라.

본인이 마음에 드는 물건을 발견했을 때,

어떠한 제약도 어떠한 두려움도 없이 입찰하여 낙찰받아 수익을 낼 수 있다면

평생을 얼마나 자유롭고 여유로운 재테크를 할 수 있을지를.

현재 여유롭게 투자를 즐기는 고수들은 특수물건에 얽혀 있는 각종 권리관계(하자)와 법적요소를,

협의 또는 소송을 통해 처음부터 스스로 해결하여 수익을 냈을까?

필자도 경매에 처음 입문하면서 가장 어렵게 느꼈던 것이 법적인 부분이다.

일반인 입장에서는 사실 법원에 가보기는커녕,

살아가면서 소장을 접할 일도 거의 없을 것이기에

더더욱 생소하고 부담되는 것은 당연하다.

그래서인지 경매 초보시절에는 각 상황에 맞게 자유자재로 내용증명을 쓰고,

변호사 없이도 스스로 소장을 쓰며 난관을 해결해가는 고수의 모습이 무척이나 부러울 것이다.

하지만 경매 관련 소송을 몇 번 해보면 알겠지만,

특수물건마다 어떤 법적 대응을 취할 것인지는 이미 정해져 있다.

유치권 사건의 예를 보자.

유치권 쉽게 해결하기

경매로 매각되는 물건 중에는 유치권이 신고된 물건을 심심치 않게 볼 수 있다.

필자의 수업 중에도 항상 언급하듯이 토지, 상가의 경우에는

주로 유치권이 신고된 물건에서 우량물건을 발견할 수 있다.

(이런 이유로 고수들은 유치권이 신고된 물건을 먼저 검색한다.)

필자의 사례를 예로 들어보겠다.

올해 초 필자는 임차인이 유치권 신고를 한 상가 건물을 낙찰받았다.

유치권 신고가 된 상가의 경우 이사비를 너무 높게 요구하여

낙찰자와 협의가 제대로 되지 않는 경우가 다반사이다.

따라서 낙찰자가 원하는 수준의 합의를 이끌어내기 위해서는

민∙형사상의 방법을 동원하여 최대한 압박을 해야만 하는데,

임차인이 유치권을 신고한 경우의 처방전은

1. 내용증명,  2. 고소장,  3. 인도명령 4. 건물명도소송 순이다.

1. 내용증명으로 상대방의 수준을 가늠한다.

유치권자는 어느 정도의 법적 공방을 예상하고 있으므로,

유치권자 주장의 취약점을 철저히 파악하여 내용증명을 통해

먼저 압박을 진행하여 상대방의 약점을 파악해 나가야 한다.

내용증명만으로 해결이 되면 좋지만, 해결이 안될 경우에는 단호하게 칼을 빼어들 필요가 있다.

2. 민사가 아닌 형사 고소장을 접수하여 임차인을 경찰서에 출두하게끔 만든다.

경찰서에 출두해본 경험이 없는 사람이라면

담당 조사관의 출두하라는 전화를 받는 순간

낙찰자에게 고소 취하를 요청한다.

(출두 경험이 있는 사람도 깐깐한 조사관을 만난다면

그 자체만으로도 엄청난 스트레스이다.

TV로만 봐도 범죄혐의가 있는 사람들이 조사단계에서

어느 정도의 스트레스를 받을지 가늠해볼 수 있다.)

고소장을 접수하고, 고소인 조사를 마쳤다.

피고소인(임차인) 조사가 시작되었다.

처음에는 유치권 신고가 무슨 죄가 되냐고 큰소리를 내며

경찰서로 당당히 들어갔던 임차인은 조사가 끝나고 나와서는

바로 합의를 하겠다며 태도를 바꾸었다.

그렇게 합의서를 작성하였고,

서둘러 고소를 취하해달라는 임차인의 요청대로

필자는 경찰서에 고소취하서를 접수해주었다.

3. 추후에 필요할지도 모를 강제집행을 위해 인도명령신청서를 접수한다.

대부분 형사고소와 동시에 인도명령 신청을 한다.

고소장 접수 후 1주일 내로 바로 조사가 시작되는 형사고소에 비해,

인도명령의 경우는 법원에 신청 후 인도명령결정이 되고

강제집행까지 약 2~3개월이라는 더욱 긴 시간이 걸린다.

필자와 같이 형사고소 단계에서 합의가 미리 된다면 필요가 없겠지만,

합의가 되지 않을 경우

추후 강제집행이 필요할 상황을 대비하여

미리 인도명령 신청을 해두는 것이 좋다.

4. 최후의 수단, 명도소송

가급적이면 인도명령신청으로 끝내는 것을 추천한다.

건물명도소송은 빨라도 반년 정도 걸리며, 오래 걸리면 수년 동안 진행될 수도 있기 때문이다.

유치권자에 대해서는 건물명도소송 뿐 아니라, 부당이득금반환청구도 함께 병행해야 한다.

유의할 점은 유치권을 공격할 때에 자세한 내용은 처음 제출하는 소장보다는,

나중에 제출하는 준비서면에서 다루는 것이 좋다.

처음부터 강력하게 주장하면 상대방은 더욱 철저한 준비를 거쳐 답변서를 보내올 것이기 때문이다.

명도소송은 변호사 선임없이 관련 서식을 갖추고 절차만 이해한다면 충분히 셀프소송이 가능하다.

이외에도 유치권을 깨기 위해서는 부지런히 증거(사실확인서)를 확보해야 한다.(셀프 소송의 기술 참고)

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위 설명한 유치권만 하더라도 이미 법적 대응 및 해결 방법은 정해진 패턴임을 알 수 있다.

실제 사용했던 서식과 절차를 통해 쉽게 따라할 수 있는 길잡이만 있다면,

수백만원의 변호사 수임료를 내지 않고 혼자서도 쉽게 해결할 수 있다.

(책에 실려있는 서식의 일부)

고 소 장

고 소 인  송 ○ ○

피고소인  1. 임 ○ ○

2. 이 ○ ○

고 소 취 지

피고소인들을 형법 제315조 경매방해죄 혐의로 고소하오니 철저히 조사하시어 엄벌에 처해 주시기 바랍니다.

고 소 이 유

1. 당사자의 관계

고소인은 의정부지방법원 20○○타경○○○○○ 부동산임의경매 사건에 관하여 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)을 낙찰받아 매각대금을 납부완료한 같은 부동산의 소유자이고, 피고소인들은 공모하여 의정부지방법원에 허위유치권을 신고한 자들입니다.

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ (중략) ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

3. 결론

그렇다면 피고소인 이○○은 이 사건 부동산에 관하여 진정한 수급인으로서 공사를 진행한 뒤 실제로 공사비를 지급받지 못한 자가 아니라 낙찰자에게 부당한 이득을 취하고자 허위의 유치권을 주장하는 자라고 할 것이며, 피고소인 임○○는 이를 공모한 자라고 할 것입니다. 따라서 피고소인들의 행위는 형법 제315조(경매방해죄)에 해당함이 명백하므로 철저히 조사하시어 엄히 처벌하여 주시기 바랍니다.

20○○. 5. 7.

고소인  송 ○ ○ (인)

○○지방검찰청 귀중

「셀프 소송의 기술」에는 위에서 본 것 이외에도

여러 상황 속의 유치권자에게 사용할수 있는

내용증명, 인도명령신청서, 고소장 및 합의서, 소장 등의 서식을 그대로 실었다.

적재적소에 잘 활용하는 법적 대응능력은,

시간 낭비를 하지 않게 해줌은 물론이고

여러분들에게 더 큰 수익으로 보답할 것이다.

행복재테크 회원분들의 수월하고 우월한 경매투자를 기원한다.        - 송사무장 -

"유치권은 지키는 것보다 깨는 것이 더 쉽다."

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4013

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[마카랑]

경매를 하는 사람에게 이 책은 필수인것 같아요~~ ^^ ㅎㅎㅎ 좋은 책을 내려면 많은 시간이 필요한데, 고생하여 써주신 귀한 책 감사합니다

[갑부2]

ㅋㅋ 책사서봐야겠네요
도전하면 재미있을꺼같네요

[꿈이루미]

이런 내용이 있었군요 좋은 내용 감사합니다! 정말 영양 만점인 내용들이 많은것 같아요~

[웅녀천]

아~~실전반 수업시간에 열강하시던
사무장님의 목소리가 귓가에 맴돕니다
사무장님 고급반에서 다시 뵙겠습니다~~^^

[강사장]

사무장님처럼 어떤 물건이나 들어 갈수 있도록 많이 노력 해야겠습니다 . 좋은 글 감사합니다

[승승지수]

셀프소송의 기술은 사전과 같은 책입니다~^^

[나미로]

우와...정말 행복재테크에는 고급진 정보들로 넘쳐나네요..
진심으로 감사드립니다

[전화맨]

한 글에 핵심들을 너무 잘 다뤄주시네요~~ㅎㅎ
좋은 정보 담아가겠습니다^^ 짱짱 !

[dodgethis]

좋은 글 감사합니다~!

[경매 시작]

어렵지만... 잘 읽었습니다

[beautifullife]

마지막 문구 명언이네요. 유치권은 지키는 것 보다 깨는 것이 더 쉽다. ^*^

[루비스톤]

셀프소송726페이지 언제 다 읽어보나 했는데 막상 읽기 시작하니 송사무장님 매력적인 필체에 빠져들어 다 읽었네요^^

[행복한은퇴생활]

좋은 정보 감사합니다.

[웃고살자]

좋은정보 감사합니다

[흡혈악마]

좋은 정보 감사 합니다

[컬리넌]

정말 어렵고 힘들게 써주신책 잘보겠습니다~^^

[로렉스]

유치권소송함 해보고 싶어지네요ㅎㅎ
좋은글 감사합니다.

[오일앤가스]

어려운 법적절차를 쉽게 이해 할 수 있어 저도 충분히 자신감이 생기네요. 좋은글 감사드립니다.

[Susi]

경매 도전하기 무서워요

[유레카1]

읽기만 해도 흥미진진!!

[시원대디]

도움되는 글 감사합니다

[안서리]

감사히 잘봤습니다

[그린오크]

꼭 구매해서 읽어봐야 겠습니다! 좋은 책 써주셔서 감사해요 송사무장님!

[내강외유]

감사합니다 구매했는데 꼭 읽어야겠네요

[대루대루]

글 잘봤습니다 ~^^ 빠른시일안에 책도 구매해서 봐야겠네요~

[김기회]

좋은 글 좋은 책인것같습니다

[샌안토니오]

좋은 글 감사합니다 많이 배울께요

[오렌지피플]

특수물건을 해결하도록 계속해서 공부하겠습니다. 좋은 글 감사합니다.

[인텔리젼트]

한참 유치권 공부하고 있는데.. 좋은 내용 감사드립니다...

[오렌지피플]

유치권 수업을 듣고 공부중입니다. 자신감을 가지고 도전해보겠습니다. 글 감사드립니다

[칡꽃담금주]

좋은 글 감사합니다.

[해안소년]

셀프 소송의 기술 열심히 읽어보도록 하겠습니다
항상 감사합니다!!

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다!!1

[코끼리v]

꼭 읽어봐야될것같아요

[단순명료]

언능 개정판이 나오길 목빠지게 기다리고 있습니다~~~^^

[바샌]

좋은 글 감사합니다

[암울조요]

이 책 추천이 많네요. 꼭 봐야겠습니다. 감사합니다

[복주파]

셀프소송의 기술은 정말 송사무장님 최고의 명저입니다!!