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부동산 시장 정상화를 위해 도입됐던 최대 75%의 취득세 감면 혜택이
6월 30일 자로 종료됐다. 이로 인한 거래 절벽 효과로 부동산 시장이 급격히 위축될 것이라는 우려가 나오는 가운데, 정치권과 정부에서는
취득세율 영구 인하에 대한 논의가 진행되고 있다.
이처럼 세금 감면과 같은 세제에 따라 부동산 시장이 출렁이는 것은
부동산과 세금이 떼려야 뗄 수 없는 관계이기 때문이다. 부동산을 취득할 때, 보유하는 동안, 처분할 때의 단계별로 어떤 세금을 내야 하며, 어떤
세금을 고려해야 하는지 자세히 알아보자.
첫째, 부동산을 취득할 때에는 취득세와 부가가치세, 증여세를 고려해야
한다.
부동산을 매매, 증여, 상속 등 방법으로 취득하는 경우 취득세를 내야
하며, 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 취득가액의 최대 4.6%를 부담해야 된다. 다만 올해 말까지 유상으로 취득하는 생애 최초 주택은
취득세가 면제되며, 생애 최초 주택이 아니더라도 9억 원 이하 주택을 유상으로 취득해 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 되는 경우에는 취득세
50%를 감면한다.
건물(토지 제외)은 부가가치세 과세대상으로서 취득할 때
부가가치세(건물가액의 10%)를 부담해야 되며, 취득한 건물을 임대 목적 등 부가가치세 과세 사업용으로 사용하는 경우 부담한 부가가치세를
환급받을 수 있다. 이때 정당한 매입세금계산서를 받아야 부가가치세를 환급받을 수 있으며, 세금계산서를 발행할 수 없는 간이과세자로부터 건물을
양수하는 경우에는 부가가치세를 환급받을수 없다는 점에 주의해야 한다.
부동산을 증여받은 경우에는 증여세를 내야 하며, 유상으로 취득했으나 소득 등 취득 자금 출처가 없는 경우에는 취득
자금을 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과된다.
둘째, 부동산을 보유하는 동안에는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세를
고려해야 한다. 매년 6월 1일 부동산을 보유하고 있는 자에 대해 재산세가 부과되며, 보유 부동산 가액이 주택·토지별로 일정금액을 초과하는 경우
종합부동산세도 부담해야 된다. 부동산을 임대하는 경우에는 임대소득에 대한 종합소득세도 부담해야 되나, 부부 합산 1개 주택을 소유한 자가 보유한
기준시가 9억 원 이하의 주택 임대소득은 비과세된다.
마지막으로 부동산을 양도하거나 증여할 때 고려해야 할
세금이다.
부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 대한 양도소득세를 내야 한다.
부가가치세 과세사업자가 건물을 양도하는 경우에는 부가가치세를 양수자로부터 거래징수해 납부해야 되며, 세금계산서를 발행해 양수자에게 교부해야
된다.
부동산을 증여하는 경우 증여받은 수증자에게 증여세가 부과되나, 수증자가
비거주자이거나, 세금을 납부할 능력이 없는 때에는 증여자가 증여세를 납부할 의무를 진다. 또한 양도하는 경우와 마찬가지로 부가가치세도 납부해야
된다.
예를 들면, 상가 임대업을 하던 부모가 자녀에게 상가를 증여할 때,
부모는 자녀로부터 부가가치세를 징수해 납부해야 하고 세금계산서를 교부해야 하며, 자녀는 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 단, 임차인을
승계하는 등 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도에 해당되면, 부가가치세를 내지 않아도 된다.
지금까지 부동산 보유 단계별로 내야 하는 세금에 대해 살펴보았다. 이처럼
부동산을 취득할 때부터 처분할 때까지 계속 따라다니는 것이 세금이다. 그런데 투자 목적으로 부동산을 취득하면서 이러한 세금에 대한 고려 없이
매매차익 또는 임대수익만 생각한다면, 세후수익률 감소로 잘못된 투자로 이어질 가능성이 크다. 투자 시점부터 단계별로 발생할 세금을 모두 고려해
투자 여부를 결정하는 것이 바람직하다.
/안재영(IBK기업은행 창원PB센터
세무팀장) |