|
출처: 부동산 연구소 원문보기 글쓴이: arumi
아파트 밀집지역과 주택가 상권 아이템 분석 |
아파트 밀집지역은 주택가 상권에 비해 배후수요가 풍부해 규모도 크고 아이템 선택의 폭도 넓다. 유동인구까지 감안하면 그만큼 성공가능성이 높다. 그러나 아파트 상권이라 해서 모든 아이템이 다 잘되는 것은 아니다. 세대수와 평수, 거주자의 연령 등 여러 요인에 의해 영향을 받는다. 40평 이상의 아파트에 거주하는 연령층은 50대 이후가 많고 자녀들도 대부분 성인이다. 경제적, 시간적 여유가 있는 50대 이상 연령층은 백화점에서 쇼핑을 하고 전문식당가나 한적한 교외의 대형음식점을 찾는 경향이 강하다. 20대들 또한 핸드폰이나 액세서리 등 몇 가지 아이템을 제외하고는 주거지가 아닌 시내 중심상권에서 소비가 이뤄진다. 따라서 아파트 상권에 입점하려면 작은 평수의 아파트 단지가 유리하다. 보통 25평 미만의 소형 아파트 거주자는 20대 후반에서 30대 중반으로 일부는 소득이 낮은 계층이다. 거주자 대부분은 직장생활을 하고 맞벌이 부부도 많다. 때문에 생활패턴이 직장 위주로 이뤄져 집 근처의 음식점을 이용하는 빈도가 낮다. 따라서 생필품 판매가 가장 유리하고 유아복이나 아동복도 유망하다. 반면, 25평 이상~33평 이하의 중소형 아파트 주거연령은 30~40대로서 자녀들도 대부분 초중고생이 많다. 이런 지역은 생필품은 물론 학원, 분식점, 문구점 등 학생들을 겨냥한 아이템이 유리하다. 아파트 상권의 장점은 배후수요가 풍부하다는 것이다. 그러나 세대수에 비해 상가가 너무 많은 곳은 좋은 입지가 아니다. 일반적으로 2,000세대 이상이면 단지 내에 상가 건물이 두 곳 이상인데 출입구 쪽 점포를 선택하는 것이 좋다. 아파트 단지 안쪽에 위치한 상가라면 생활밀착형 아이템이 안전하다. 판매업이나 음식점은 가급적 안쪽 상가에 입점하지 않는 것이 현명하다. 신도시를 비롯한 대규모 아파트 단지 주변에는 할인점과 백화점 등 대형 판매시설들이 경쟁적으로 들어서고 있다. 대형 업체들은 화려한 매장과 다양한 상품, 이벤트, 가격경쟁력을 앞세워 고객들을 끌어 들이고 있다. 자연히 주변의 소형 매장은 경쟁상대가 되지 않는다. 지역의 거주자들은 대형 판매시설에서 물품을 사기 때문에 아파트단지 내 상가들은 특별한(?) 업종이 아니고서는 살아남기 어렵다. 예전에는 세대수가 상권을 가늠하는 중요한 기준이었지만 이제는 그렇지 않다. 아파트 상권에서 장사를 하려면 단지 내 상가보다는 대형 판매시설과 인접한 곳이 낫다. 그렇다면 주택가 상권은 어떤가. 주택가 상권은 거주자들이 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 곳이다. 대형 판매시설이나 아파트 상가에 비해 적은 자본으로 창업할 수 있다. 시작은 쉽지만 어떤 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택가 상권이다. 지역에 따른 상권의 특징이 없고 유동인구가 많지 않기 때문이다. 거주 세대수와 소득수준, 소비 연령층 정도가 상권을 파악의 자료가 될 뿐이다. 더욱이 아파트에 비해 소득수준과 연령층 파악도 쉽지 않다. 주민들이 이동하는 길목에 따라 입지가 결정된다. 주택지 상권을 파악할 수 있는 가장 확실한 기준은 점포수다. 지역에 따라 차이가 있지만 대로변과 버스정류장, 재래시장 입구 등에 크고 작은 상권이 형성돼 있다. 점포수가 많고 규모가 클수록 발전 가능성이 크고 입지가 좋은 곳이다. 주택지 상권은 점포수에 따라 가치가 달라진다. 보통 점포수가 70~80개 이상이면 번성하는 중심상권으로 볼 수 있다. 이 정도면 보통 60~70m가 상가로 이어지는 중심상권이다. 주택가 상권에는 10평 이상의 중형 점포가 많지 않다. 때문에 점포수가 70~80개라면 큰 상권이라 할 수 있다. 이런 곳은 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권에 비해 비싸다. 즉 A급지는 역세권의 B급지 수준으로 평당 임대가는 1000만원, 권리금은 6000만원 이상이다. 신도시의 역세권처럼 주택가 상권은 A급지와 B, C급지의 매출차이가 크다. A급지는 장사가 잘 되지만 B, C급지는 상권규모가 작아 매출에 거의 변화가 없다. A급지는 중심상권의 B급지 정도로 평당 임대가가 700만원, 권리금은 4000만원 선이다. 점포수가 20~30개인 상권은 어떤 아이템으로 사업을 해도 잘될 가능성이 희박하다. 주택가에 이런 소규모 상권이 많은데 주부나 어린 학생들을 상대로 하는 점포가 대부분이다. 따라서 매출은 정체상태이며 권리금도 1000만원 이하거나 B, C급지는 권리금 없는 점포도 많다. 상권은 주택지와 주택 형태에 따라서도 파악할 수 있다. 주택지는 재래와 신흥주택, 고급주택지, 번화가로 나눌 수 있는데 형태에 따라 상권규모도 다르다. 주택형태는 단독, 다세대, 다가구, 고층아파트가 있다. 결론적으로 단독주택이 많은 곳은 좋은 상권이 아니다. 세대수가 적고 고소득 또는 저소득층으로 편차가 심한 경우가 많다. 다세대와 다가구가 많은 곳도 마찬가지다. 세대수는 많으나 젊은층이 많고 아이들도 어리다. 주택가 상권에서의 소비보단 대형할인점 이용가능성이 높다. 단독주택과 다세대, 다가구가 함께 있는 곳은 비교적 괜찮은 상권이다. 세대수가 많고 주거연령도 중·장년과 초·중고생이 많고 중산층과 저소득층이 주류를 이룬다. 단독과 다세대, 다가구, 아파트가 섞여 있는 곳이 주택지 상권으로는 가장 좋다. 배후수요가 풍부하고 주거연령, 소득수준도 다양하다. 재개발 지역에서 보이는 형태로 상권규모가 비교적 크다. 인구밀도가 높은 지역, 즉 중하층이 사는 지역이 장사하기에 더 좋은 이유는 같은 상권의 범위 내에 많은 사람이 거주하기 때문이다. |