2011 설 이후 부동산 시장전망 및 유망상품/박정희의 독도

[박인박]

2011 설 이후 부동산 시장전망 및 유망상품

1. 설 이후 전세/매매시장의 전망은?

2011년 부동산시장은 대전환기가 될 가능성이 높다.

과거의 경험으로 볼 때 본격적인 시장변화는 거래가 개시되는 설이후가 될 전망이다. 봄이사철이 개시되면 거래량이 증가하면서 가격도 상승할 확률이 높다.

부동산경기 싸이클을 보자. 국내부동산 시장은 지난 2001부터 2006년까지 5~6년간 장기상승후 2007년부터 4년간의 하락조정을 거쳐 작년 10월경 저점을 찍은 것으로 보인다. 특히, 지난해 12월말 기준으로 전국의 주택거래량이 5만3천 5백여가구를 돌파한데다 전세가, 매매가 동반상승현상이 수도권전체로 확산됨으로서 올 상반기 상승론은 더욱 힘을 받고 있다.

중장기 부동산경기 예측모델인 벌집모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)을 보아도 쉽게 알 수 있다. 현재의 부동산 경기국면은 거래량-가격보합이라는 회복초기의 6단계 상태로 향후 거래량이 평균거래량(약 4만6천가구)를 하회하지 않는 한 조만간 거래량증가-가격상승의 제 1국면(호황국면)으로의 진입도 예상된다.

하지만 아직도 대세상승을 가로막는 장애물도 많다.

전세난이 1년 10개월째 고공행진중인데 비해 매매시장은 여전히 보합세에 머물러 있다.

올해 3월말로 종료되는 DTI규제완화의 연장여부에 대한 정책의 방향도 명확한 가닥을 잡지 못하고 있다.

게다가 인구정체, 은퇴대란, 고용불안, 금리인상, 가계부채증가, 유럽재정위기, 환율급등락, 인플레우려등 여러 가지 변수요인이 겹쳐서 불확실성이 잠재하고 있기 때문이다.

따라서, 설이후 주택시장은 봄이사철 성수기 진입으로 본격적인 거래가 이루어지면서 전세가격은 상승폭이 더욱 커지는 가운데 매입수요가 가세하면서 전세-매매동반상승가능성이 커질 것으로 보인다.

다만, 금리인상, 가계부채증가, 소득양극화, 고용불안, 집값상승에 대한 불확실성, 투자심리 위축등 악재로 인해 강남권 재건축, 도심권 중소형주택, 매매가가 낮은 연립 다세대등 저가주택위주로 거래가 이루어져 매매가의 상승폭은 제한적일 것으로 예상된다.

2. 설 이후 시장에 영향을 미칠 핵심 변수는?

1) 첫째변수는, 올 3월말 DTI규제완화의 연장여부가 최대관건이다.

설이후 국내 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 역시 올 3월말로 종료되는 DTI규제완화조치의 연장여부이다.

왜냐하면 정책과 부동산시장과의 상관관계를 보면 부동산 규제정책 중에서도 LTV, DTI등 주택담보대출규제조치가 세금강화, 거래규제, 재건축억제, 공급확대등 다른 규제제도보다 시장 안정에 훨씬 높은 효과를 나타냈다.

지난 2001년~2006년까지의 부동산 급등기에 백약이 무효라는 지적이 많았으나 2006년 하반기에 나온 DTI규제강화조치로 인해 시장은 하락세로 돌아섰다

MB정부 출범후 재건축을 필두로 오르던 집값을 잡은 것도 역시 2009년 9월에 나온 DTI규제강화였다. 잘 오르던 집값이 2010년 초부터 하락세로 돌아섰기 때문이다.

그리고 작년 10월 이후 주택거래량이 대폭 늘어난 이유도 2010년 9월 정부가 DTI규제를 한시적으로 폐지한 효과가 크다고 볼 수밖에 없다.

실제로 우리나라 사람들은 주택을 구매시에 약 64%가 모기지론(금융기관대출)을 이용해서 주택을 구입하고, 이때 집값의 약 38%정도는 대출금으로 충당한다는 통계도 있다.

주택은 고가재인 만큼 완전히 자기자금으로 주택을 구매하는 사람은 그만큼 적다는 뜻이다.

한마디로 우리나라는 금융이 부동산을 지배한다고 해도 과언이 아니다.

주택금융이 부동산에 미치는 영향력은 시간이 갈수록 커진다고 볼 수 있다.

따라서, 이번 3월말 DTI 규제가 완전 폐지될 경우 실수요자 위주의 주택구매가 증가하면서 시장은 상승추세로 전환할 것으로 전망된다.

반대로 DTI규제가 되살아날 경우 앞선 통계에서 알 수 있듯이 주택구매자의 64%가 대출부담의 어려움으로 구매의사는 있으나 실행에 옮기기는 쉽지 않을 것으로 보여 그만큼 주택경기는 위축될 수도 있다.

2) 두 번째 변수는 전세난의 심화현상이다.

국민은행 자료에 따르면 지난해 전국적인 평균 전세가격의 상승율은 약 7.1%, 서울은 약 6.4%, 수도권은 6.3%였다.

올해 들어서도 한달만에 약 1~2%정도 상승률을 기록해 물가상승률의 두 배를 넘는다.

지난해 부산 대전등 지방 대도시에 촉발된 전세가격 급등세는 지방에서 수도권으로, 도심권에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립 다세대 주택으로 그리고 대학가의 원룸주택까지 도미노처럼 확산중이다.

2~3년전의 역전세난과는 반대되는 시장상황이 전개되고 있다. 급기야 전셋집을 구하지 못해 떠돈다는 전세난민 얘기마저 언론에 등장했다.

이에 놀란 정부는 1.13전월세안정대책을 내놓았지만 시장 반응은 시큰둥하다. 실효성이 떨어진다는 지적이다.

세입자 입장에서는 정부대책만 기다릴 수 없는 참담한 상황이 전개되고 있다.

3) 세 번째 변수는 금리인상과 인플레가시화를 들 수 있다.

최근 한국은행의 기준금리인상과 시장금리상승으로 시중은행의 대출금리가 상승하고 있다. 국민은행은 지난 1월 24일부터 CD주택담보대출금리를 연 4.75~6.05%로 올렸다. 주택대출금리가 6%를 넘어선 데다 금리의 추가인상이 예고돼 있다.

주택시장과 금리는 “逆의 관계”로 금리인상은 주택가격에 악재로 작용한다.

미국의 양적완화등으로 국제유동성이 풍부하고 시중부동자금이 6백조를 넘으면서 유가, 곡물가격, 원재재가격앙등 등으로 인플레가 가시화 되고 있다.

한국은행은 최근 물가불안심리가 19개월만에 최고 수준이라고 발표했다.

그런데 주택, 토지등 부동산은 인플레방어기능이 뛰어난 자산에 속한다.

돈의 가치는 떨어지고 실물자산이 상승하는 인플레시대에 부동산은 상승을 견인하는 대표적인 인플레방어자산이다.

경기상승기의 금리인상은 부동산 시장에는 제한적인 영향을 미친다.

그렇다면, 금리인상과 인플레여파로 가치가 상승하는 부동산은 무엇일까.

건축비용이 상승하는 오피스 빌딩, 신규 입주아파트, 신축주택과 재건축재개발 대지지분, 수도권 규제완화로 개발이 예정된 용지, 역세권 상업지등이다.

국토부의 발표자료를 보자.

지난해 12월 기준으로 토지가격은 상승 8개월만에 최고치를 기록, 지난 고점이었던 2008년 10월의 땅값수준에 거의 근접했다. 수도권이 0.12%상승한 가운데 하남, 용인, 남양주, 여주, 고양, 안양등 경기지역과 강남, 양천, 용산등 도심권 토지가격이 상승했다.

올해는 인플레 심리가 팽배하면서 토지등 실물자산으로의 자금유입속도는 빨라질 전망이다.

4) 네 번째 변수는 인구변화와 은퇴대란을 들 수 있다.

통계청의 추계에 따르면 국내의 인구는 2018년을 정점으로 2019년부터는 절대적 인구가 감소할 전망이다. 그리고 작년부터 1차 베이비부머세대(55년~63년생) 약 712만명이 은퇴를 시작했다.

인구감소, 은퇴대란으로 주택시장은 수요감소로 장기 하락세가 불가피하다는 예측이 많다.

하지만 가구분할, 핵가족화등으로 가구수는 2030년까지 증가하고 역모기지론 제도로 인해 은퇴후에 주택연금용 주택을 구매하는 실버인구가 증가하고 있다는 사실도 간과해선 안 된다.

실례로 한국주택금융공사의 자료에 따르면 2010년도 주택연금가입자수가 2009년도에 비해 약 73%이상 급증했다. 주택의 실구매층도 종전의 35~54세에서 65세까지 연장되고 있다.

한마디로, 인구감소와 고령화, 베이비부머세대의 은퇴는 주택수요를 감소시키는 위기요인임은 분명하지만 주택산업에는 새로운 수요를 창출하는 기회를 제공하기도 한다.

3. 신규 아파트 분양시장 전망은?

인플레가 가시화되고 분양가 상한제가 폐지될 경우 가장 큰 수혜를 받는 부동산은 신규 분양아파트, 새 아파트라고 할 수 있다.

부동산 경기가 회복될 경우 주택보급률이 95.4%선에 불과한 수도권의 미분양아파트도 인기를 끌 것으로 보인다.

그리고 매매, 전세가 비율이 현재 수도권은 약 44~48%선에 육박하고 있는바, 과거 경험을 보면 전세가율이 약 50%선에 도달하면 전세수요가 매입수요로 전환돼 전세-매매가의 동반상승현상이 출현할 가능성이 높다.

그리고 2012년까지 주택의 입주물량이 급감하고 있어서 보금자리등 신규 분양아파트와 미분양아파트의 투자가치는 상대적으로 상승할 수도 있다.

따라서, 전세가급등, 인플레가 지속되고 입주물량이 감소할 경우 신규아파트의 분양률은 높아지고 미분양물량소진 속도도 빨라질 전망이다.

4. 올해 내집마련 전략은?

집없는 무주택자는 과연 어떤 대응방안을 선택할 수 있을까.

첫째, 전세난에서 영구적으로 벗어날 수 있는 가장 확실한 방법은 역시 내집마련을 통해 유주택자가 되는 길이다.

이때 문제되는 것은 자금력과 청약자격유무 그리고 부동산 경기전망에 대한 확신등이다. 주택은 고가내구재이다. 때문에 초기자금이 적을 경우 구매의사만으로 구입을 실행하기 어렵고 또한 과도한 대출은 금리인상기에 위험부담이 높아진다.

하지만 집값의 50~60%정도의 전세자금이 준비되어있는 무주택자라면 올 상반기중에 보금자리주택과 분양가상한제 아파트의 분양과 역세권 소형주택, 오피스텔, 도시형주택등의 매입은 적극 권하고 싶다.

왜냐하면 일반인의 생각과는 달리 지난 10년간 국내 주택가격의 상승폭이 크지 않았던 데다 거품도 많이 빠진 게 사실이기 때문이다.

글로벌통계를 보아도 비슷하다. 지난 10년간의 주택가격 상승율은 OECD국가 18개국 중 12위에 불과했다.

특히, 2007년 이후 4년여의 하락조정에다 2008년 서브프라임 모기지사태시 급락으로 15~20%내외의 부동산버블은 제거되었다고 볼 수 있다.

이에 따라 대부분의 국내연구기관은 지난 하반기 중에 주택경기는 바닥을 찍었다고 예측하고 경기, 수급, 인구요인 등을 종합 고려할 때 향후 2~3년간의 완만한 상승추세는 가능하다는 진단이다.

다만, 주택구입은 부동산 특성상 반드시 지켜야할 3가지 투자법칙이 있다.

시기선택, 지역선택, 상품선택등 3가지 선택이 바로 그것이다.

내집마련을 위한 매입시기는 빠를수록 좋다.

그리고 매입지역은?

인구가 유입되는 서울과 수도권의 도심, 역세권, 한강변, 뉴타운 지역이 매력적이다. 그중에서도 새로 개통되는 더블역세권이 압권이다.

또한, 매입주택은 저가, 소형, 임대수익형 주택이 단연 유리하다.

두 번째는 수도권의 경우 미분양이 많은 인천, 김포, 용인, 수원, 남양주, 고양, 파주지역의 대단지의 새아파트로 이사가는 방법이다.

올 상반기중에만 수도권에 입주하는 단지가 5만 6천여가구에 이른다.

이 경우 전세자금을 아낄 수 있는 장점은 있으나 자녀교육, 교통여건, 쇼핑시설등이 관건이다. 즉, 장기거주에 적합한 기반시설과 편의시설을 갖추었는지가 선택기준이 된다.

예컨대, 고양시 식사지구의 위씨티단지의 사례를 들어보자.

7천여세대의 대단지인데다 국제고등학교등 우수한 초, 중, 고교가 단지내에 배치되어 있고 녹지조경등 쾌적한 환경에다 게스트룸, 피트니스센터등 커뮤니티시설이 국내최고라고 해도 괴언이 아니다. 전세가격마저 저렴해(40~50평형대가 1억7천억원내외) 학생자녀가정과 은퇴후 주택으로 안성맞춤이다. 

5. 향후 투자 유망 상품은?

지난해 하락기 바닥을 찍은 주택시장은 2011년부터는 향후 2~3년간 장기상승싸이클이 출현할 가능성이 커졌다.

따라서, 내집마련 혹은 주택구매시기는 봄이사철이 개시되는 2월초가 저가급매물을 매수할 수 있는 적기로 보인다.

다만, 투자위험도 있는 만큼 시장을 확인 후 매수하고자 하는 분들은 3월말 DTI규제철폐여부를 살펴본 후에 그리고 안정적 투자자는 올 상반기 시장 흐름을 확인후 하반기에 나서도 된다.

투자유망상품은 1~2인 가구증가 및 대도시로의 인구집중등 인구구조변화와 도심권으로의 인구 회귀현상등 주거이동방향, 주거트렌드 라이프스타일 등을 종합, 감안할 때 지역적으로는 서울 및 수도권과 부산대전등 대도시 그리고 도심권이 유리해 보인다.

그리고 주거상품으로는 고급주상복합보다는 대지지분이 넓은 단독주택, 아파트, 연립, 다가구 주택이 유리해 보이고 가구원수가 감소하는 추세와 임대수익형 부동산의 수요 증가추세로 볼 때 대형보다는 소형주택 특히 역세권 임대수익형주택과 도시형 생활주택, 원룸주택등이 인기를 끌 전망이다.

제 1차 베이비 부머세대의 은퇴로 은퇴주택으로 떠오르는 전원주택, 생태주택도 관심대상이다

주택외 유망투자상품으로는 도시형생활주택, 고시원. 오피스텔, 중소형빌딩과 수도권 규제완화 대상인 개발축상의 농지와 녹지, 제2 외곽순환도로와 제 2경부 고속도로인근 원삼면, 양지면일대의 토지와 4대강친수공간 개발토지, 서남해안토지, 농지연금용 토지등이다. 끝

박정희의 독도.. 김일성의 백두산

   
한일협정이 물밑에서 논의되던 때 일본은 특사 한명을 박정희에게 보낸다.
고토 마사유키... 일본 육사의 박정희 선배이며

일본정계와 재계를 연결하던 최고의 우익 로비스트이자

다혈질적 기질로 스스로를 쇼와 시대 최고의 사무라이로 자칭하던 자이다.
큰 체구와 특유의 거친 말투, 매서운 눈빛으로

어떤 상대도 협박해서 설득시키고야 마는 사람이었다.

고토의 임무는 단 한가지.
731부대에서 기인하는 미도리 제약회사의 신기술 이전하는 댓가로

독도를 빼앗아오는 것.
고토를 보내면 독도문제는 해결될 것으로 보는 낙관적 분위기가

정계에 팽배해졌다.
고토는 술을 먹으면 입버릇처럼 말했다.
죠센진토 이우 모노와 곤죠가 타리나이..

(조선 놈들이라 하는 것들은 근성이 없어..)

이런 고토가 드디어 서울 와서 박정희와 독대하게 되었다.

"장군에 대한 기억이 내게는 별로 없소..아마 조용한 생도였던 모양이군요"
"당신이 내 기억을 많이 가지고 있다면

오늘 여기서 당신과 만나는 일도 없었을거요.

본론을 이야기 하시오"

"역시 듣던 대로시군요. 아무튼 장군, 바보같은 놈들이

다케시마 같은 하챦은 문제로 우리의 발목을 잡으려 하오.

조국을 부흥시키려면 무엇보다 의약분야의 최신 기술이 필요할 것이오.

내일 당장 신문을 이용해 선전하시오. 일본의 최신 기술을 이전 받기로 했고

공장도 지을 거라고 말이오. 그러면 민심을 쉽게 잡을 수 있을 것이오.

그리고 다케시마 같은 건 바보같은 놈들에게

고기나 잡으라고 주어버립시다."

"이봐요 당신, 나는 목숨을 걸고 혁명을 한 사람이오.

나에게 명령하는 것이오?

나는 이미 오래 전에 내 조국과 함께하기로 결심한 사람이오.

그것이 독도이던 돌 한 덩이던 내 조국의 것이라면

나는 목숨을 걸고 지킬 것이오. 군인인 내가 조국에 할 수 있는 것이

목숨을 걸고 나라 지키는 것 외에 무엇이 있겠소"

순간 박정희의 기세에 이 거한의 고토는 기가 질리고 만다.
수많은 야쿠자들... 수많은 정치깡패들을 상대하면서도

한번도 경험해 보지 못한 두려움을 고토는

이 작고 깡마른 체구의 사나이에게서 받은 것이다.

"장군 흥분하지 마시오. 장군의 조국에 대한 충정은 나도 이해를 하오.

하지만 작은 것 보느라 큰 것을 못 본다면 그것도 장군답지 못한 것 아니요.

대의를 보시오. 자칫 하면 모든 게 물거품이 될 수도 있소"

"이봐, 당신 아까부터 자꾸 나에게 훈계하려고 하는데

그 태도를 나는 용서하지 못하겠소.

당신도 사나이라면 술 한잔하며 사나이답게 이야기 합시다.

서로 술이 취해 싸움이 된다면 덜 맞은 자의 말을 따르기로 하면 될 것 아니겠소. 어차피 당신은 나와 싸우기 위해서 온 사람 아니오"

술자리에서 박정희는 고토에게 이렇게 말한다.
"나와 부하들에게 가장 즐거운 일이 무엇인지 아시오?

이 시대 이 땅에 태어난 덕분에 우리는

조국을 위해 목숨을 바칠 기회를 가졌다는 것이오.

사나이로서 이보다 더 큰 행운이 어디 있겠소.

 돌아가서 전하시오. 다들 목숨을 걸고 조국을 부흥시켜

일본 못지 않는 나라를 한번 만들어 보려고 하는데

계집애같이 앵앵거리지 말자고 말이오."

이 말 들은 고토는 웃다가 자신도 모르게 눈물이 나고 말았다고 한다.
그것은 면전에서 자기에게 계집애처럼 앵앵거리지 말라고 말하는

박정희의 눈빛에서

사나이의 진짜 미학을 찾았다는 유쾌함과 비장함이었다고 한다.

동경으로 돌아온 고토는 동료들에게 다음과 같이 말했다고 한다.
"어이, 박정희는 조국을 위해서 죽기로 했다고 말했소.

당신들 면상을 보아하니 어느 누구도

죽을 각오를 하고 다케시마를 찾을 수는 없겠어.

돌아가서 마누라 엉덩이이나 두드리든지 아님

긴자의 네상들이나 안고 한잔하자고...해산..해산...."

박정희가 암살되던 날.

아카사카의  술집에서 술을 먹고 있던 고토는 술에 취해

다음과 같이 부르짖었다고 한다.
빠가야로... 조센진토 이우 야쓰라와 쇼가나인다나..

지분의 오야붕을 고로시테 도우 스룬다요..
병신들...조선놈이라고 하는 것들은 어쩔 수가 없구나..

자신들의 두목을 죽여버리면 어쩌란 말이야..

아버지와 같은 것이잖아... 아... 즐거움이 없어지고 말았구나..

눈을 뜬 조선 호랑이가 이런 쓰레기같은

원숭이들을 훌륭하게 단 칼에 베어 복수하는...

이것이 보고 싶었는데 말이야... 병신들...

마지막 사무라이가 죽었단다.. 죽고 말았단다..

놀라운 경제발전으로 일본과 경쟁하고,

핵으로 힘을 키우려 했던 박정희의 꿈은

마지막 사무라이가 죽고 말았다는 고토의 울부짖음과 함께 끝나고 말았다.
사랑하던 손녀를 교통사고로 잃은 충격으로 자살한 고토가

마지막으로 손에 쥐고 있던 것은 

박정희 장군의 친필휘호 <우국충정> 이었다고 한다.

간도협약으로 간도지방은 잃었지만 백두산은 분명히 우리의 영토였다.
하지만 남침했다. 혼쭐이 난 김일성을 도와준 중공은 50년대 말에

참전 댓가로 백두산을 조르기 시작한다.  1957년 주은래는 

백두산 영토 250Km를 중국에 넘길 것을 공식적으로 요구했다.
그러더니 58년 천문봉에 기상대를 설치하고

60년에는 백두산 전역을 장백산 자연보호구로 지정했다.

그래도 북한이 아무 반응을 보이지 않자

주은래는 평양에서 김일성에게 다음과 같이 말한다.
"조선의 국경수비대원들과 일부 조선 주민들의 불법 월경으로

긴장상태가 조성되어 양국 간에 시비가 벌어진다면

이것은 옳지 못하니 조치를 취해 주시오."

이 말에 김일성은 다음과 같이 화답한다.
"동무들이 원한다면 우리는 평양도 나누어 가질 수 있소.

양국 간에 존재하는 것은 영원한 혁명적 동지애 뿐이며

남조선에서 미제가 물러나는 날 우리는 진정 하나가 될 것이오"

그러더니 68년 12월~ 69년 3월까지 중국은 백두산 전 지역에서

북한의 국경수비대와 주민들에게

무차별 총격을 가하여 학살하는 만행을 저지른다.
결국 김일성은 북위 42도선을 경계로 백두산을 중국에 할양할 것을 승인하고

 "조중우호보다도 중요한 것은 아무 것도 없으며

그것이 심지어 조선의 영토이든 바다이든

피로 나눈 혁명적 동지애로 맺어진 조중우의보다 위에 설 수는 없다."고 했다.

이로써 민족의 영산 백두산은 양분되고 말았다.....

─━☆사랑하는 사람들의 인생 클릭☆─━

[서우철]

모든것에 대한 경기가 부양되었으면 합니다. 정녕 봄이 오듯 침체된 움추림이 봄날의 훈훈한 온기로 녹아 내렸으면 합니다. 설명절 잘 보내시고 연휴 역시 즐겁게 지내시기 바랍니다.