스크랩 전원 주택 투자가이드

[킴스특허]

[전원주택·펜션 투자가이드] ① 투자시 유의사항

최근 주거용 부동산에 대한 강도 높은 규제와 상가, 오피스텔 등의 공급과잉 우려 등으로 토지에 관심을 갖는 사람들이 많다. 하지만 토지 투자는 자금 회수 기간이 길고, 전국을 대상으로 하다 보니 지역에 대한 정보가 미흡하고, 개발이나 규제에 따라서 투자성 또한 편차만별이기 때문에 주의가 필요하다.
토지 투자, 어떻게 해야 할까?

먼저, 되도록 여유자금으로 투자해야 한다.
토지는 수요가 많지 않고, 거래가 활발하지 않기 때문에 환금성이 떨어지는 경우가 많다. 또 구입 후에는 아파트처럼 전세를 놓거나 상가처럼 임대를 놓는 것이 아니기 때문에 활용가치도 높지 않아서 장기간 보유시 부담이 커질 수 밖에 없다. 향후 가치가 있다고 판단되더라도 시간이 지날수록 현실적인 문제나 불안감으로 급하게 팔게 되는 경우가 있다. 따라서 되도록 여유자금으로 장기간 투자를 목적으로 구입하는 것이 좋다. 특히 초보자의 경우는 남들 말만 듣고 투자했다가 낭패보는 경우도 많기 때문에 토지는 되도록 여유자금으로 투자하는 것이 좋다.

부동산은 어느 상품이나 발품을 팔아야 한다. 특히 토지는 개별성이 강하고 사람마다 접근하는 방식이나 평가하는 방식이 틀리기 때문에 더욱 더 많은 정보를 수집하고 발품을 팔아야 한다.
요즘은 키보드만 두들기면 유용한 정보들이 즐비하다. 따라서 중개업소 의견과 함께 직접 다양한 정보를 수집하고 본인이 현장 방문을 해보는 것이 경쟁력을 갖는 방법이다. 물론 현장 방문 후 의문사항에 대해서는 여러 사람에게 물어보고 자신의 것으로 만들어야 한다.

도로진입로는 제일 먼저 확인해야 할 사항이다.
토지는 어떻게 개발되는가에 따라서 향후의 가치가 크게 달라질 수 있다. 하지만 아무리 좋은 건축물을 짓더라도 진입하는 도로가 없다면 활용할 수가 없다. 특히 지역주민이 말하는 현황도로나 농로만 믿었다가 나중에 지적도에 도로가 접해 있지 않아 건축허가가 나지 않는 맹지인 것을 알고 소송까지 가는 경우도 있다. 따라서 도로진입로에 대해 꼭 확인해야 한다.

공부를 반드시 확인해라.
토지와 관련된 기본 서류로는 <토지이용계획확인서, 지적도(임야도), 토지대장(임야대장)> 3가지와 건물이 있는 경우는 <건축물대장>까지 총 4가지가 있다. 이런 서류들에는 부동산의 기본적인 평수나 방향, 위치 등도 알 수 있지만, 해당 지역의 각종 규제와 제한 등도 모두 알 수가 있다.
아무리 좋아 보이는 땅도 건축물 제한에 걸려서 활용할 수 없다면 그 가치는 절반 이상 떨어진다.
물론 초보자들이 보면 어떤 내용이 어떻게 규제되는지 잘 모를 수도 있지만 기본적으로 서류상 나와있는 내용은 확인하고, 모르는 내용들도 물어봐야 한다.

물론 토지에 투자하면서 유의할 점은 이보다도 수 없이 많다.
개발예정지역이라고 해서 구입했는데 알고 보면 수용을 당해서 투자수익은 크지 않기도 하고, 10여전 전에 검토 되다가 폐기된 것들이 사실인양 나돌기도 한다. 요즘엔 기획부동산이라고 하는 토지전문 브로커들이 유혹을 하기도 한다.
무엇보다도 너무 높은 수익률만 좇다가 현실감각을 잃어버리는 것을 경계해야 한다.
잘 모를수록 하나하나 눈으로 확인하고, 정보를 수집하면서 적은 금액으로 투자하는 자세가 필요하다.

[전원주택·펜션 투자가이드] ② 전원주택 입지선정 방법

- 전원주택 마련하려면 땅부터 싸게 사고 경치. 교통 잘 살펴야

전원주택은 여러 채의 전원주택이 하나의 단지를 이루는 것과 개별적으로 토지구입과 형질변경을 통해 시공하는 것으로 나뉜다.

단지형 전원주택지를 구입하면 각종 건축허가와 도로, 상하수도 등 기반시설이 잘 돼 있어 건축주가 번거로운 절차를 거치지 않아도 된다는 장점이 있다. 이때는 단지개발의 차질 없는 진행이 중요하므로 신뢰도 있는 시공회사를 선택하는 게 중요하다.

개별적으로 준농림지를 매입해 형질변경 할 때는 토지구입비가 저렴하다는 게 매력이다.
다만 건축허가 취득과 기반시설공사, 민원발생 등으로 추가 비용이 발생할 수 있으므로 계획적으로 작업을 추진해야 한다.

나름대로 컨셉트를 확고히 하고 시공에 들어가야 집을 지은 다음 후회하지 않는다.
전원주택의 장점은 건축주가 원하는 대로 집을 지을 수 있다는 것이므로 전문 건축 사무소를 통해 건축주 의도를 충분히 반영하도록 해야 한다. 건축사무소에 시공과 감리까지 턴키방식으로 맡기면 공사효율성이 높아지고 비용과 시간을 절감할 수 있다. 완공 수 하자보수까지 염려하지 않아도 된다.

건축자재 선택도 철골구조로 하는냐, 흙집으로 하느냐에 따라 비용이나 설계에서 차이가 나므로 장, 단점을 충분히 비교해야 한다.

전원주택은 또한 재테크 차원의 접근도 생각해 볼 필요가 있다. 일반적으로 전원주택을 사거나 지을 때 강 호수 산 등 주변 자연환경과 조망을 최우선으로 생각하게 된다.

하지만 전원주택도 부동산 자산에 속하는 만큼 자산가치 상승을 고려할 필요가 있다. 특히 장기적으로 희소성이 높아질 경관이 뛰어난 곳이나 도로 신설 등으로 교통여건이 좋아질 지역이 유망하다.

[전원주택·펜션 투자가이드] ③ 전원주택, "투자냐, 주거냐" 목적 명확히

중소기업에 다니는 30대 중반의 박 과장은 대학시절부터 그림 같은 전원주택 생활을 꿈꿔왔다.

4살짜리 아이가 더 크기 전에 꿈을 이루기 위해 시간이 나는 대로 정보를 모으고, 전원주택 답사도 다니면서 다리품을 판 결과 경기도 용인에서 쓸만한 단지를 찾을 수 있었다.

분양받은 면적은 총 160평. 평당분양가도 비교적 싼 편이었다. 또 서울 강남으로 출퇴근이 가능하다는 점이 맘에 들었다.

전원주택을 짓기까지 들어간 비용은 총 2억9,000만원이다. 살고 있던 서울 강남의 33평형 아파트 전세금으로 내집마련 비용을 충당했다. 지난해 가을 토지를 구입, 올 7월 입주할 예정이다.

박과장은 요즘 입주를 앞두고 딸 아이와 함께 넓은 마당에서 강아지와 뛰어 다니는 상상에 하루하루가 즐겁다. 최근에 갈수록 개발이 엄격히 규제되고 주 5일 근무제 도입이 일반화되면서 땅값도 꾸준히 상승하고 있는 상태다.

부동산 투자는 주거만족과 시세차익 확보 등 두 가지를 염두에 둬야한다. 하지만 전원주택은 아직 환금성이 떨어져 두 마리 토끼를 잡기는 쉽지 않기 때문에 한가지 목표에 주력하는 게 좋다.

융자를 받아 단기 투자용으로 전원주택지를 장만하면 오히려 금융비용 때문에 낭패를 볼 수 있다. 주거용과 투자용을 명확히 해 실천에 옮기는 게 중요하다.

또 단지 규모가 큰 대형 전원주택 단지의 가치가 상대적으로 높다는 점도 염두에 둬야 한다.

따라서 단지규모가 최소한 10가구 이상은 되는 곳을 골라야 한다. 투자목적으로 매입할 경우 주변 개발 가능성을 잘 살펴야 한다. 주변에 더 좋은 전원주택지가 조성되면 가격 하락요인이 되기 때문이다.

전원주택 시장 역시 지역ㆍ단지별 차별화 현상이 더욱 두드러질 것으로 보여 수도권과 멀리 떨어진 곳이나 개발이 더딘 곳 등은 피하는 게 좋다.

[전원주택·펜션 투자가이드] ④ 실전 투자사례

서울 강남에서 무역업을 하는 최모씨(43)는 지난 해 말 제천시 청풍면에 있는 전원주택지 1,000평을 팔아 1억원의 시세차익을 올렸다.

4년전 중앙고속도로 개통을 염두에 두고 투자한 이 땅은 서울에서 3시간이나 걸리던 곳이었다. 그러나 최근 고속도로 개통으로 인해 1시간 40분이면 갈 수 있게 돼 땅값이 뛰었다.

최씨는 지난 98년 여름 여유자금 5000만원으로 재테크를 계획해 보았지만 소액자금이라 아파트에 투자하기도 어려웠다. 주식투자는 해보지도 않았고, 주변친구들이 매일매일 주가에 민감해 하면서도 대부분 손해를 보는 것 같아 포기했다. 그러던 최씨는 "도로가 뚫리면 땅값이 오른다"는 토지전문가 귀뜸에 중앙고속도로 남제천I/C에서 20분 거리에 있는 곳을 선택했다. 충주호반이 내려다 보이는 밭이 섞인 임야를 평당 5만원에 1,000평을 샀다.

이후 중앙고속도로 공사가 점차 윤곽을 보이기 시작해, 춘천-서제천 구간과 풍기-대구 구간이 부분 개통되면서 인근 땅값이 조금씩 오르기 시작했다. 8만원 정도 호가가 이루어져 연수익율 20% 정도에 만족하고 팔 생각이었다. 그 때 이 땅을 추천한 사람이 고속도로 개통 뿐만 아니라 주5일 근무제 도입과 지방자치단체의 관광단지 개발계획 등으로 적극적인 개발을 하면 투자수익이 배가될 것이라고 조언했다. 주말주택이나 펜션을 지을 수 있는 전용허가를 받아 판매하면 평당 15만원 이상이 될 것이라는 분석이었다.

최씨는 전용부담금, 대체농지조성비로 1,500만원과 측량설계비 500만원 등 인허가 비용으로 2,000만원을 추가 투자해 지난 해 10월경에 필지당 330평 규모의 전원주택지 3필지를 허가 받았다.

허가를 받자마자 현지 부동산에 시세를 알아보니 펜션사업을 하려는 대기수요자가 의외로 많아 평당 17만원에 3필지 모두를 한꺼번에 거래시킬 수가 있었다.

허가비용으로 추가로 들어간 2000만원을 포함해 투자금이 7000만원이었고, 매매대금이 1억7000만원이어서 수익이 3배가 된 것이다.

최씨는 요즘 주말마다 가족들과 함께 여행 겸해서 다른 땅을 소개 받아보러 다니는 재미를 맘껏 즐기고 있다. 이번엔 지방도로가 확장되거나, 신설되는 곳을 집중적으로 찾고 있다.

물론 산 좋고 물 좋은 입지라야 함을 명심하면서 저평가된 땅을 놓치지 않으려 하고 있다.

최씨처럼 재미를 보려면 몇 가지 주의를 기울여야 한다. 우선 지방토지는 수익성도 높지만 리스크도 크다. 한번 토지를 매입하면 쉽게 처분할 수 없는 환금성이 떨어지는 종목이다.

과욕을 부리다가 기획부동산이라는 곳에서 고수익을 미끼로 거짓 개발계획으로 전혀 쓸모 없는 땅이나 소유권이전이 어려운 땅을 팔기도 하므로 주의해야 한다.

따라서 개발이 가능한 땅, 희소성이 있는 땅을 선별해 매입한다면 원금손실이 거의 없고 기대이상의 수익도 가능하다.

국토이용관리법상 관리지역이라야 개발이 가능하다.

토지이용계획확인원을 떼보면 알 수 있고, 농지전용허가나 산림훼손허가를 통해 대지로 형질 변경할 수 있다. 또한 건축이 가능하려면 4미터 이상의 도로가 확보돼 있어야 하므로 지적도에 도로가 있는 땅을 사는 게 좋다. 도로가 없을 경우 인근에 도로를 갖고 있는 땅주인의 인감증명을 첨부한 토지사용승낙서를 받을 수 있으면 가능하다.

사려는 땅에 주택, 창고, 농작물 등과 같은 지상물이 있을 경우 땅주인과 지상물주인이 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

[전원주택·펜션 투자가이드] ⑤ 전문가 조언

토지투자의 핵심은 저평가된 땅을 찾아내 매입하는 것에서 출발한다.

도심에서 1시간대에 있는 지역은 이미 가격이 많이 오른 편으로 현재 2-3시간 거리로 인해 상대적으로 저평가되어 있는 새로 도로가 뚫리거나 지자체별로 도로 확포장, 관광단지 개발추진지역이 땅값 상승여력이 크다.

또한 2003년 준농림지제도가 폐지되어 강이나 산림 등 환경가치가 뛰어난 곳은 개발이 어려워지므로 수변구역 등 환경희소성이 큰 곳을 택해야 한다.

수요가 거의 없던 중앙고속도로 주변 제천 청풍, 단양, 충주의 충주호 상류 부근이 투자 유망지역이다. 서울에서 3시간 거리에서 1시간40분대로 단축되고, 관광가치가 뛰어나기 때문이다.

충남 안면도, 변산반도 일대도 서해안 고속도로 개통으로 2시간 이상 접근성이 빨라지고 세계 꽃박람회 등으로 계속 오름세를 유지할 것이다.

제주자유도시 건설이 확정된 제주도의 해안가 주변도 개발이 본격화되면 시세차익이 크게 이뤄질 수 있는 곳이다.

주의할 점으로는 장기적인 관점에서 여윳돈으로 투자를 해야 하고, 개발계획만 가지고 땅을 매입해선 안 된다. 자체적으로 개발이 가능한 지를 꼭 따져봐야 한다.