도시계획시설 결정(사화복지시설)과 실버타운(유료노인복지주택) 설립의 법적근거

[굿베이스 쥔장]

단국대 강준노학생(제자)님 !

우선 보고서의 내용의 우수성 여부를 떠나서

물을 수 용기와 배우려는 의욕이 남달라 최소한 저한테 받을 평가점수에 가산점을 드려야할 것 같군요.ㅎㅎ

자신이 모르는 것을 두려워하지 않고, 정리하여 물을 수 있다는 것은

매우 용기있고 학습에 있어 중요한 마음가짐입니다.

대개는 내가 무엇을 모르면서도 용기없고 모르는것을 어떻게 물을지 몰라 포기하거나 애만쓰고

시간만 허비하는 경우를 자주 봅니다.

이번엔 질문이 많군요! 음-

질문내용을 정리하면

1. 자연녹지지역 건폐율/용적율/층수제한이 각각 20%/100%/4층 이하인데  어떻게 20층으로 계획할 수 있는지 여부

2. 허가된 종합의료시설(종합병원)은 자연녹지지역에서 설립이 불가능한 것 같은데 어떻게 허가가 날 수 있었는지 여부

3. 도로의 명칭 중로3류27호선에서 3류가 의미하는 것이 무엇인지 여부

4. 이번 사례지역에 실버타운을 계획하려고 하는데  실버타운이 의료시설인지, 집합건물인지,

   그리고 실버타운이 가능할지 여부

로 정리 되는군요

<답변>

1. 강의 때에도 말씀드렸을 거예요.

    토지를 개발할 수 있는 방법(법적근거)은 개발행위허가로 받는 방법 뿐만 아니라 지구단위계획과, 도시계획시설결정으로 받는

    방법 세가지로 구분된다고 말이죠.

  - 용도지역의 허용/제한행위, 허가규모, 허가조건, 허가기준 등 법이 정한 규정을 모두 준수하여 개발하기위해 신청하는 개발행

     위허가가 있고

  - 용도지역의 허용/제한행위, 규모, 조건, 기준 등이 개발하고자하는 목적에 부합하지 않을 때 개발계획 제안을 통해 개발하는

     지구단위계획은 개발자가 미달되는 기반시설(도로,공원,녹지,종말처리장 등)을 설치하고, 공공시설(학교,우체국,공공청사)을

     건립하며, 미관, 경관 등 환경과 공익에  친화되도록 개발계획을 수립하여 제안을 하면 제안수용여부 결정에 따라 개발목적에

     용도지역이 부합되지 않으면 용도지역을 변경(농림지역->관리지역 또는 자연녹지지역->2종주거지역 등)하고, 면적제한예외,

     건폐용적율 완화 등을 하여 개발을 할 수있도록 하는 방법이며

  - 마지막으로 도시계획시설결정은 개발하고자 하는 목적이 “도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙”에 열거된 도시계

     획시설 (대개는 기반시설이라 하여 53개로 분류됨)로 분류되는 시설에 해당할 경우 개발방법과 기준에 개발자의 임의성을 일

     부제한 하고 법이정한 설치기준과 규칙에 따라 개발계획을 수립하여 제한하면 제한 수용여부에 따라 지구단위계획과 마찬가

     지로 선 용도지역변경, 면적제한예외, 건폐용적율 완화 등을 하여 개발을 할 수 있도록 하는 방법이 있습니다. 

  따라서 예시지역의 실버타운은 도시계획시설결정으로 개발한 것으로서 개발행위허가와는 성격과 성질이 다른 것이죠. 그리고

  법에는 법률/시행령/시행규칙뿐만 아니라 각 지자체 도시계획조례 라는 것이 있는데 평택시 조례에 의하면 제61조2항에 보면

  도시계획시설은 건폐/용적율 범위안에서 비율이나 층수 등을 도시계획심의위원회의 심의를 통해 따로 정할 수 있도록 규정하고

  있기 때문에 심의를 거쳐 20층이 허용되도록 심의를 통과하면 20층으로 계획할 수 있는 것입니다.

  심의는 주변경관과 미관 녹지축등을 고려하여 심도있게 심의하기 때문에 20층이 법에서 보장되는 것은 아니고 대개 심의에서 제

  안한것보다 낮추도록 심의하기 때문에 대개 제안은 최대 층수로 제안하는 추세입니다. 참고로 실버타운은 20층으로 제안하여

  15층으로 낮추어 통과 하였고 종합병원의 경우도 15층으로 제안하여 8층으로 통과 하였음을 알려드립니다. 

2. 먼저 개발행위허가로 자연녹지지역에서 1만제곱미터 규모로 개발하고자 할때 법에서는 종합병원을 개발하지 못하도록 하고

   있지만 도시계획조례를 통해 허용되도록 하고 있기 때문에(국계법시행령별표17마목) 연접 저촉이 없다면 최대 1만제곱미터 까

   지는 개발이 가능합니다.

   문제는 사례의 경우 면적을 1만제곱미터를 초과한 2만여제곱미터에 8층으로 하기위해서는 개발행위허가로는 불가능하고 도시

   계획시설인 종합의료시설(“도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙”제151조)로 시설결정을 받은 사안입니다.

3. 도로는 국도와 지방도가 있는것은 잘 아실테고 국도는 국토를 종횡단하는 수준의 도로이고 지방도는 도단위 이상간 연결되는

    도로급을 의미하며 그 이하 관할지자체가 시급이면 시도 군급이면 군도라하여 시군 이상간 연결하는 도로를 말하고 관할지역

    에서 구읍면이상간 연결하는 도로를 구는 구도 읍면은 면도라 지칭합니다.

    마지막으로 남은 행정단위인 동과 리에 있는 도로는 리는 리도라 하고, 대개 동으로 구분되는 지역은 도시지역으로서 바로 질

    문에서 말하는 00류00호선하는 도시계획도로로 지칭합니다.

   따라서 도일동도 도시지역이며 역시 도시계획도로가 예정된 지역입니다.

   그 도시계획도로는 도로의 기능에 따라 광로/대로/중로/소로로 구분되고 각각 주간선,보조간선,국지도로,구획도로(소방도로)

   의 기능을 합니다.

   또 도로의 폭에 따라 1~3류로 구분하며 광로는40미터이상, 대로는25~35미터, 중로는 12~20미터, 소로는 6~10미터로 세분합

   니다. 결과적으로 중로3류라고 하면 폭12미터의 국지도로가 계획되어있음을 말하는 것입니다.

4. 실버타운은 개발행위허가로 한다면 건축법시행령 별표1 11호의 노유자시설(구법으로는 8호의 교육연구및복지시설)에 해당하

    며 도시계획시설로는 사회복지시설에 해당합니다.

    실버타운으로 개발요?? 불가능하지는 않을것 같군요.

ㅠㅠㅠㅠ

힘드네요!!!

40분걸렸네~ 휴_

자 - 그럼 잘 작성해 보도록 하세요

이상길 교수 배상

[강준노 토지9기]

교수님 답변을 들으니 수업때 그냥 지나간내용들가지 다시 생각나게되는거 같습니다 .. 책상에서 배우는것과 실제로 해볼때의 느낌은 무척이나 다른거같습니다 .. 좋은 답변 감사드립니다 ... 보고서가 아니더라두 개인적으로 공부하다 모르는것도 질문하겠습니다 ㅎㅎㅎ 다시한번 감사드립니다

[이상돈(단토회이만돈)]

저도 잘 읽고 공부해서 갑니다.