[법률 상식] 부동산계약위반 손해배상, 어떻게 청구해야 할지 모르겠다면?

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

상대방의 일방적 의사로 부동산계약이 파기되었다면, 해당 계약의 위반사항에 대해 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

이 경우, 손해배상을 위한 법적 근거는 어떻게 되는지 궁금하신 분들이 많으실 것 같습니다.

부동산계약위반 손해배상 관련 주요 법적 쟁점으로는 계약금과 해약금, 그리고 손해배상액 예정이 있는데요.

아래에서 부동산계약위반 손해배상 청구 방법 및 계약금의 역할에 대해 설명해 드리겠습니다.

일방적인 부동산계약 파기, 손해배상청구 가능할까?

부동산계약이 있었는데 계약이 일방적인 통보로 파기되었을 때 부동산계약위반을 원인으로 한 손해배상 청구가 가능한지 궁금하신 분들이 많으실 텐데요.

대부분의 부동산 매매계약서에는 “중도금 또는 잔금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.”는 취지의 문구가 기재되어 있습니다.

이 경우 반환되는 계약금은 민법상 해약금으로 보고 있는데요.

민법 제565조 제1항에 따르면, 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없지만 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는 민법 제565조에 따라 임의해제를 할 수 있는 것입니다.

이때 만약 당사자의 일방이 위약을 할 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있다면 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되어 손해배상 예정액으로 인정되어 손해배상액으로 인정될 수 있으며, 해당 예정액이 부당히 법원은 이를 적당히 감액할 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

일반적으로 계약금이 전체 매매대금의 20%를 넘는 경우라면 법원에 의하여 감액될 여지가 큽니다.

손해배상 청구 시 가계약금은 어떻게?

이때 임시로 계약금을 지급하는 ‘가계약금’의 경우에는 부동산계약위반 시 손해배상으로 지급해야 하는 금액이 어느 정도인지 궁금하신 분들도 있으실 텐데요.

계약 교섭 당시에 계약금 중 일부를 소위 ‘가계약금’으로 지급하는 경우가 많기 때문입니다.

이 경우에도 가계약금은 계약금의 일부를 구성하기 때문에 계약금 중 일부만 지급되었다고 하더라도 실제로 지급된 금액이 아니라 계약서에 기재된 계약금 금액 전부가 반환의 기준이 됩니다.

따라서 약정된 계약금을 기준으로 해제할 수 있습니다.

이는 계약이 유효함을 전제로 하므로 정식 계약의 요건으로 인정될 수 있도록 거래 당사자, 목적물, 거래 대금 및 그 지급시기 정도는 구체적으로 확정되어야 합니다.

그러나 이 경우에도 특약조항은 별도로 없기 때문에 계약금을 기준으로 한 해제만 가능하며, 부동산계약위반으로 인한 손해배상 청구는 어렵다는 점을 참고하시기 바랍니다.

중도금을 낸 경우에 손해배상 청구를 하고싶다면?

그러나 만약 중도금 중 일부라도 지급되었거나, 중도금이 없는 경우 잔금이 일부라도 지급되었다면 계약금 해제가 불가능한데요.

이는 중도금 지급이 이행에 착수한 것으로 보기 때문입니다.

즉 이 경우에는 위약금을 규정해 놓았고, 계약금의 배액을 상환한다고 하더라도 일방적인 계약해제가 불가능합니다. 

이 경우 부동산계약위반을 이유로 한 손해배상을 청구하기 위해서는 아래 세 가지 요건이 충족되어야 비로소 부동산계약해제 및 이로 인한 손해배상 청구가 가능합니다.

✅ 상대방의 귀책사유가 있는 부동산계약위반이 있어야 하고,

✅ 상당한 기간을 정해 이행을 최고하여야 하며,

✅ 그 상당한 기간이 경과하여야 합니다.

이러한 사항은 모두 계약해제를 주장하는 사람이 입증하여야 한다는 점을 참고하시기 바랍니다.

억울하게 계약파기 당한 상황이라면, 부산부동산전문변호사 상담과 함께 

이처럼 계약금을 지급했다고 하여 그 금액이 손해배상액의 기준이 되는 것은 아니며, 계약금이 부동산계약위반 손해배상액이 되려면 해당 내용의 특약사항이 계약서에 기재되어 있어야 합니다. 

따라서 상대방의 일방적인 변심으로 계약파기가 일어날 경우를 대비하여 손해배상에 대한 부분을 정확히 작성하여야 하는데요. 

이 경우 특약의 형태로라도 손해배상을 받을 법적 근거를 분명히 명시해 두는 게 중요합니다. 

그러나 이처럼 계약서 내용을 바탕으로 부동산계약위반 손해배상을 다투기 위해서는 사실관계를 명확히 파악하고, 계약의 내용이 어떻게 되는지 구체적으로 알고 있어야 하므로 부산 부동산계약위반 손해배상 관련 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 사건 초기 단계에서부터 진행하는 것이 억울한 계약파기에 대항할 방법이 되겠습니다. 

부산 부동산계약위반 손해배상, 복잡한 법리들이 얽혀 있는 만큼 어떻게 해결해야 할지 모르겠다면 전문 변호사와 함께 처음부터 진행하시기 바랍니다. 

최선을 다해 돕겠습니다.

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