절대상식 부동산 거래사고 방지를 위한 권원보험상식

[별다래™]

부동산 거래를 함에 있어서는 철저하게 권리분석을 한다지만 사기 등의 많은 위험요소가 도사리고 있다. 특히 요즘같이 부동산경기가 침체기에 접어들어 경매 등 물건이 많은 경우 더욱더 위험요소가 늘어나기 마련이다. 또한 모기지론의 등장으로 복잡해질 권리관계를 기존의 등기제도로만 파악하는 것 자체도 상당한 위험요소를 갖고 있다.

한 실례로 포괄근저당 등 등기상에 나타나지 않는 채무가 있을 경우 낭패 보기 십상인데, 부동산이라는 상품의 특징상 거래함에 있어서 나타나는 위험요소는 다른 상품에 비해 너무나 큰 타격을 주기 때문에 이러한 위험으로부터 원천적으로 보호 받을 수 있는 제도가 필요한 것이다. 그래서 도입된 것이 바로 권원보험이다.

현재 우리나라의 경우 삼성화재, 동부화재, LG화재 등 일반 국내 보험회사에서 상품으로 나와 있으며, 은행권에서는 처음으로 제일은행이 모든 신규 부동산담보대출채권에 대해 권원보험을 가입시켜 위험요소를 막고자 한다.

그렇다면 권원보험이란 어떤 것인지 살펴보자.

권원보험이란?

부동산 물권취득과 관련해 등기부와 실제 물권 관계가 일치하지 않을 경우, 또는 이중매매나 공문서 위조, 기타의 사유로 인해 소유권을 취득하지 못하는 경우 그 손실을 돈으로 보상해 주는 보험을 말한다.

그렇다면 왜 권원보험이 필요한 것일까?

그 이유는 공신력을 부정하고 있는 우리나라의 등기제도 때문으로, 부동산 거래사고에 대한 손해를 고스란히 본인이 책임질 수밖에 없다. 따라서 피해를 최소화하고, 입은 손실에 대해 보상을 해주는 권원보험이 필요하게 된 것이다. 현재 권원보험은 부동산소유자 뿐만 아니라 금융기관, 부동산중개업자에게도 필요한 상품으로 떠오르고 있다.

권원보험은 크게 은행, 보험사 등 금융기관이 주 고객인 부동산 저당권용 권원보험과 일반개인이 주 고객인 부동산 소유권용 권원보험 두 종류로 나눠져 있으며, 다음과 같은 경우에 손실분을 보장 받을 수 있다.

① 서류 위조, 이중매매 등 무단 양도로 인해 손해가 발생한 경우
② 등기 담당 공무원의 실수로 인해 등기부 기재가 늦어지거나 잘못된 기재로 인해 손해가 발생한 경우
③ 행위 무능력자나 사기·강박 등 법률행위에 흠이 있는 경우
④ 법인 소유 부동산의 매매와 관련해 절차상의 문제로 인해 부동산 취득자가 손해를 보는 경우
⑤ 저당권 취득 및 순위 보전의 상실로 인해 저당권자에게 손해가 발생한 경우 등이다.

◆권원보험의 보상범위◆

	소유권용 권원보험	저당권용 권원보험	임차권용 권원보험
소유권하자	진정한 소유권자로부터 소유권을 취득하지 못하여 입게 되는 손해보상	주택을 담보로 대출을 받은 채무자가, 진정한 소유권자가 아닌 경우로 인해 발생하는 손해보상	임대차 계약을 맺은 임대인이 진정한 소유권자가 아닌 경우로 인해 발생하는 손해보상
거래 내부적 하자	각종 문서의 위조, 사기, 인감증명의 무효, 이중매매 등으로 인한 손해 보상	-대출신청 및 인감증명 등 각종 문서의 위조나 저당권설정 이전에 다른 권리가 설정되어 순위를 확보하지못하여 발생하는 손해 보상 -상환에 문제가 있어 말소가 되지 않아 발생하는 손해 보상	-임대차계약의 위조 또는 전입신고와 확정일자를 받는 등의 절차상의 하자로 인한 손해 보상 -계약일 이후, 제3자가 문서를 위조하여 임대차의 사용을 법적으로 방해하는 경우로 인한 손해를 보상
기타 보상	-중도금 보호 -법정비용	-대출과 저당권설정 사이의 기간위험에서 보상 -주택담보부저당권을 채권화하여 유동화하게 될 경우, 증권에 기재된대로 양도되는 전 과정의 절차를 보호 -임대차를 조사하고 이와 관련하여 안내 및 조치를 통해 사고를 미리 예방하고 조사한 사항에 대해서 보장	-임차인이 계약한 임대차계약의 조건에 상응하는 가치와 퇴거로 인해 발생하는 이사비용 등의 합리적인 손해 보상 -임차인이 임대차계약의 기간이익을 신뢰하여 자신의 비용으로 설치한 정착물의 시장가치를 보상 -임대차를 조사하고 이와 관련하여 안내 및 조치를 통해 문제를 예방하고, 임대차의 순위를 확정하는 절차를 안내하고, 그 순위를 보장