[제안서] AI 기반 제주형 빈집 활용·관리 체계 구축 방안

[제안서] AI 기반 제주형 빈집 활용·관리 체계 구축 방안 주무부서 : 건설주택국 건축경관과·주택토지과/기획조정실 청년정책담당관/특별자치행정국 자치행정과: 2026. 09.제안기관 : 사단법인 제주미래전략연구원 1. 사업 개요1.1 추진 배경 및 필요성○ 제주지역 빈집 증가 및 고령화 심화- 제주특별자치도 내 원도심 및 읍·면 농어촌 지역의 고령화, 인구 유출, 관광/소유 형태 변화로 인해 방치되는 빈집이 급증하고 있음○ 기존 실태조사의 한계- 인력 중심의 주서 조사 방식은 시간과 예산 소요가 크며, 정기적인 데이터 업데이트 및 실시간 위험 파악에 한계가 존재함○ AI·디지털 기술과의 융합 필요성- 위성·드론 영상, 전기·수도 사용량 데이터, 공간 정보(GIS) 및 AI 분석 기술을 결합하여 빈집 탐지, 상태 예측, 최적 활용 모델 매칭을 자동화하는 고도화된 체계 구축이 시급함○ 지역 가치 재창출(워케이션 및 체류형 관광)- 방치된 빈집을 AI 맞춤형 매칭 기술을 통해 워케이션 공간, 마을 공동체 거점, 단기 체류형 숙소 등으로 재활용하여 지역 경제 활력 및 인구 유입을 도모합니다.1.2 사업 목적○ AI 기반 정밀 빈집 탐지 및 데이터베이스(DB) 고도화○ 소유자-수요자 연계 AI 표준 활용 모델 및 스마트 매칭 플랫폼 개발○ 위험도·쇠퇴도 예측 모델을 활용한 선제적 정비 및 사후 관리 체계 구축○ 제주형 빈집 재생 생태계 조성을 위한 법·제도 및 지역 상생 가이드라인 수립 2. 핵심 추진 전략 및 범위  2.1 주요 사업 범위○ 데이터 수집 및 통합 DB 구축- 행정 데이터(건축물대장 등), 비식별 에너지 데이터(한전 전기, 수도 사용량), GIS 및 항공/위성 사진 통합○ AI 알고리즘 개발- 에너지 시계열 데이터 분석을 통한 빈집 예측/판별 AI 모델- 항공/위성 영상 기반 건물 노후도 및 지붕 훼손 탐지 CV(Computer Vision) 모델- 활용 모델 자동 매칭 시스템 구축: 자산 가치, 접근성, 주변 관광·생활 인프라를 분석하여 최적 활용 용도(워케이션, 주거, 상업, 공공) 자동 추천○ 스마트 통합 관리 관제 모니터링- 붕괴, 화재, 범죄 위험도를 자동 산출하는 안전 지수 기반 모니터링 체계 수립 3. 상세 과업 내용 □ 과업 1: AI 기반 제주 빈집 스마트 데이터 파이프라인 구축○ 다종 데이터 수집 및 정제- 제주특별자치도 건축물 데이터, 토지이용계획, 공공데이터 연결- 한국전력공사 스마트미터(AMI) 데이터 및 제주 수돗물 사용량 시계열 데이터 연계○ 빈집 탐지 AI 알고리즘 개발○ 에너지 패턴 분석(LSTM/GRU 기반)- 연속 12개월 이상 미사용 또는 비정상 패턴 시각화 알고리즘 적용○ 이미지 기반 노후도 판별(YOLO/R-CNN 기반)- 드론 및 고해상도 위성 영상으로 구조적 균열, 잡목 무성도, 지붕 파손 여부 자동 검출 □ 과업 2: 제주 특화 빈집 표준 활용 모델 및 매칭 시스템 설계○ 제주 맞춤형 활용 공간 모델 개발돌집/농가주택: 지역 특화 감성 워케이션 오피스 및 단기 임대 주택원도심 빈집: 청년 창업 공간, 팝업 스토어, 문화예술 레지던스안전위험 빈집: 철거 후 주민 주차장, 쉼터, 공공 텃밭 전환○ AI 자산 가치 & 적합도 평가 엔진입지, 건축물 상태, 인근 관광지/편의시설 거리를 기반으로 한 입지 점수 자동 계산소유자 희망 조건과 임대 수요자(개인, 기업, 지자체) 간의 맞춤형 매칭 추천 □ 과업 3: 디지털 트윈 기반 관제 및 사후 관리 체계 구축○ 안전 및 관리 위험 지수 산출- 화재, 붕괴, 붕괴 위험성, 우범지대화 가능성을 지수화하여 정비 우선순위 제안○ 주민 신고 및 지자체 현장 점검 앱(App) 연동- 지역 주민이 우범/위험 빈집을 사진 촬영 후 업로드하면 AI가 위치 및 위험도를 분석하여 관할 읍·면·동 담당자에게 전달하는 선제적 대응 체계 4. 단계별 추진 로드맵<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>단계</td><td>과업명</td><td>주요 내용</td><td>수행 기간</td></tr><tr><td>1단계: 준비 및 분석</td><td>현황 분석 및 데이터 연계</td><td>· 제주지역 빈집 관련 데이터 파악 및 정제 · 한전/수도/행정 DB 연계 체계 구축</td><td>Month 1 ~ 2</td></tr><tr><td>2단계: AI 모델 개발</td><td>탐지/예측 AI 알고리즘 개발</td><td>· 시계열 사용량 분석 알고리즘 구축 · CV 기반 훼손도 탐지 모델 학습 및 검증</td><td>Month 3 ~ 5</td></tr><tr><td>3단계: 플랫폼 개발</td><td>공간 통합 플랫폼 구축</td><td>· 제주 빈집 지도 및 관제 웹/앱 시스템 구축 · 활용 모델 매칭 엔진 탑재 및 UI/UX 구현</td><td>Month 6 ~ 8</td></tr><tr><td>4단계: 시범운영 및 확산</td><td>시범 적용 및 고도화</td><td>· 특정 읍·면/원도심 지역 대상 시범운영 · 실태 검증, AI 모델 재학습(RLHF) 및 정밀도 향상</td><td>Month 9 ~ 10</td></tr><tr><td>5단계: 완료 및 이관</td><td>가이드라인 수립 및 이관</td><td>· 제주형 빈집 관리·활용 정책 가이드라인 제출 · 사용자 교육 및 운영 체계 최종 이관</td><td>Month 11 ~ 12</td></tr></tbody></table></div> 5. 사업 관리 및 추진 체계 5.1 추진 조직 체계 ○ 총괄 책임자(PM): 과업 전체 총괄, 품질 관리, 지자체 및 유관기관 협의○ AI·데이터 분석팀: 데이터 수집, 데이터 정제, 빈집 탐지/노후도 분석 알고리즘 개발○ 시스템 개발·플랫폼팀: GIS 기반 웹/앱 서비스 개발, UI/UX 디자인, DB 구축○ 제주 도시재생·정책 컨설팅팀: 제주 지역 현장 검증, 법·제도 개선안 작성, 활용 모델 도출 5.2 품질 및 보안 관리 방안○ 개인정보 보호 및 데이터 비식별화: 전력·수도 등 개인 사용량 데이터는 가명처리 및 위치 기반 블라인드 처리 후 분석○ AI 모델 정밀도 확보: 현장 실사 데이터와의 교차 검증을 통해 빈집 판별 정확도 90% 이상 달성 목표 6. 추진 예상 금액 ○ 관련부서와 협의하는 금액 7. 기대 효과 ○ 행정 효율성 증대 및 예산 절감인력 중심의 기존 실태조사 대비 현장 방문 건수 및 조사 비용 60% 이상 절감상시 데이터 업데이트로 빈집 통계의 신뢰성 및 신속성 확보○ 지역 경제 활성화 및 정주 인구 확대빈집을 활용한 제주 특화 워케이션/체류형 숙소 공급으로 외지 유입 인구 유치민간 청년 창업가 및 마을 기업 연계로 지역 내 새로운 비즈니스 기회 창출○ 안전하고 깨끗한 제주 주거 환경 조성방치된 고위험 빈집의 선제적 철거 및 정비를 통해 우범지대화 및 안전사고 방지제주 고유의 전통 주거 형태(돌집 등) 보존을 통한 지역 경관 가치 유지