정책.제도.공법 농지전용시 ‘개발행위허가, ‘농지보전부담금, ‘개발부담금,

[제주의 별]

대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야다. 관리지역은 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함된다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위허가제로 변경되었고, 제출서류도 기존의 농지전용허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었다. 이때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지보전부담금. 개발부담금(비도시지역:1,650㎡(약 500평)이상)이 들게 된다. 

민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만원 이내의 소소한 비용도 내야 한다. 개발행위허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서, 개인이 전용허가를 받기는 불가능해졌다. 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 한다. 측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 3백평 미만의 부지는 250만~4백만원 정도, 3백평 이상은 평당 1만6천원선까지 하고 있다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 한다.

그다음 큰 부담이 되는것이 '농지보전부담금' '개발부담금' 이다. 농지보전부담금을 내야하는 원리는 우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이 줄어들게 되는것. 이 때 나라에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적이다. 개발부담금은 개발로서 이익이 발생하는데 그 개발이익을 환수하는 제도다.

건축을 수반하지 아니하면서 개발행위 허가 등에 의하여 지목을 변경하는 사업에 대하여 개발부담금이 부과되지 아니 하였는바, 개발부담금 부과를 회피하기 위하여 지목변경과 건축을 나누어서 단계적으로 시행하는 경우가 발생하는 문제가 있었고, 개발부담금 부과가 중지된 기간 동안 개별법으로 신설된 토지개발사업들이 부과대상사업에서 누락된 문제가 있었다. 이에 2006.12.15 부터 건축이 수반되지 아니하면서 개발행위 허가 등에 의하여 도시지역 990㎡(약300평)이상, 비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상 지목을 변경하는 사업을 개발부담금 부과대상사업에 추가 하였다. 

농지보전 부담금제는 전용허가 농지별로 개별 공시지가의 30%를 부과하는 것으로, 과거 농지 조성원가를 기준으로 1㎡당 1만300∼2만1천900원을 물리는 대체농지 조성비 제도를 대체한 것이다.

1. 부과목적 : 농지를 전용하고자 하는 자에게 식량자급기반 유지 및 우량농지 보전에 소요되는 비용을 부담하도록 함

2. 납입대상 및 부과금액 : 농지법 제40조제1항

1) 납입의무자

① 농지전용 허가를 받은자

② 농지전용 협의 신청서류에 기재된 사업시행자

2) 농지보전부담금의 부과

① 부과방법 : 개별공시지가(원/㎡)의 30%×전용대상농지의 면적(㎡)×감면율(단, 개별공시지가의 30% 금액이 50,000원 이상의 것은 50,000으로 부과)

② 농지보전부담금 적용 지목구분

ⓐ 법정지목 : 전, 답

ⓑ 법정지목이 전, 답이 아닌 사실상 농지 : 주재배 작목에 따라 전 또는 답

ⓒ 과수원 : 전

ⓓ 농업기반시설의 부지 : 답

개발부담금이란 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하고 이를 적정하게 배분하여 토지에 대한 투기를 방지함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진을 도모하기 위하여 각종 개발사업으로 생긴 이익을 부담금으로 징수 하는 제도를 말한다.
대상사업
택지개발, 공업단지조성, 관광단지조성, 도시환경정비, 유통단지, 온천개발, 터미널, 골프장, 지목변경 수반되는 개발사업, 도시지역 개발행위 및 산지관리법·농지법·초지법에 의한 전용허가

대상면적
도 시 지 역 : 990㎡(약 300평)이상
비 도시지역 : 1,650㎡(약 500평)이상
※ 서울·부산·대구·인천·광주·대전(6대 도시) : 660㎡(약 200평) 이상

부과기준
개발이익의 25%를 개발부담금으로 부과.징수
※ 개발이익 =〔부과종료지가-(부과개시점지가+개발비용+정상지가상승분)]

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