[서울 준공업지역 용적률 최대 400% 완화, 달라지는 주택공급과 정비사업 핵심 정리]

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안녕하세요. 친절한민실장입니다.

서울 준공업지역의 개발 시계가 한층 빨라지고 있습니다. 그동안 용적률 제약과 낮은 사업성으로 정비사업 추진에 어려움을 겪었던 준공업지역에 용적률을 최대 400%까지 적용할 수 있도록 규제가 완화되면서, 속도를 내지 못했던 재건축·재개발과 각종 개발사업에도 새로운 변화가 나타나고 있는데요.

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특히 준공업지역의 상당 부분이 집중된 서남권에서는 정비사업을 통한 주택공급 확대와 함께 주변 부동산시장에서도 개발 기대감이 높아지고 있습니다. 오늘은 준공업지역 용적률 최대 400% 완화의 의미와 달라지는 개발사업, 실제 서남권에서 나타나고 있는 변화와 주변 주택시장 흐름까지 차례대로 살펴보겠습니다.

친절한 민실장

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출처 : MTN뉴스

준공업지역은 공업 기능을 중심으로 주거·상업·업무시설 등이 함께 들어설 수 있는 용도지역입니다. 서울에서는 영등포·구로·금천 등 서남권을 중심으로 넓게 형성되어 있으며, 공장 이전 이후 공동주택과 업무시설이 들어서며 주거와 산업 기능이 혼재된 지역도 많아졌습니다.

하지만 주거화가 진행된 준공업지역도 사업 과정에서 용적률 제약으로 사업성이 낮아지는 경우가 있었습니다. 서울시는 이를 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 준공업지역의 용적률 규제를 최대 400%까지 완화했고, 이에 따라 지연됐던 정비사업과 개발사업도 다시 속도를 내고 신규 사업도 본격화되는 모습입니다.

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준공업지역의 용적률 규제가 완화되면 같은 부지에서도 건축 규모와 토지 활용도를 높일 수 있고, 주택을 비롯한 업무·산업 공간을 확보할 수 있는 여지도 커집니다. 그동안 용적률 제약으로 개발에 한계가 있었던 지역에서도 사업 추진 가능성이 한층 넓어질 수 있는데요.

준공업지역 용적률 완화

→ 건축 규모·토지 활용도 확대

→ 주택·업무·산업 공간 공급 여력 증가

→ 개발·정비사업 사업성 개선

→ 준공업지역 개발 활성화 기대

이처럼 용적률 완화는 단순히 건축 규모를 늘리는 데 그치지 않고 주택공급 확대와 개발·정비사업의 사업성 개선, 노후지역 활성화로 이어질 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 준공업지역의 활용 가능성을 넓히고 새로운 개발을 촉진하는 중요한 변화라고 볼 수 있습니다.

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규제 완화 효과는 실제 사업에서도 나타나고 있습니다. 영등포구 양평동 신동아아파트는 용적률 제약 완화로 계획 세대수가 563가구에서 762가구로 늘어나 총 199가구가 추가됐고, 조합원 분담금도 약 1억 원 감소할 것으로 전망됩니다. 용적률 완화가 단순한 제도 변화를 넘어 실제 공급 세대수와 사업성에 영향을 주고 있다는 점에서 주목할 만합니다.

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변화는 한 곳에만 그치지 않습니다. 문래국화아파트를 비롯한 재건축·재개발 사업이 추진되고 있으며, 양평제13구역·문래동4가·옛 방림부지 등에서도 도시정비형 재개발과 지구단위계획 사업이 진행되고 있습니다. 여러 사업이 함께 움직이면서 서남권 준공업지역의 정비사업과 개발 기대감도 커지고 있습니다.

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준공업지역 규제 완화와 정비사업 추진에 대한 기대감은 주변 주택시장에서도 나타나고 있습니다. 특히 문래동 대표 아파트를 중심으로 높은 가격대의 거래가 이어지면서 서남권 부동산시장에 대한 관심도 함께 커지고 있는데요. 최근 주요 실거래를 살펴보면 다음과 같습니다.

아파트명	전용면적	주요 실거래가 (8월 기준)	주요 특징
문래자이	84㎡(국평)	19억 5,000만 원	서남권 준공업지역 첫 ‘20억 클럽’ 목전
문래힐스테이트	84㎡(국평)	18억 5,000만 원	문래동 일대 높은 가격 흐름

문래자이 전용 84㎡는 19억 5,000만 원에 거래되며 국민평형 기준 20억 원 진입을 눈앞에 두고 있고, 문래힐스테이트 전용 84㎡도 18억 5,000만 원에 거래됐습니다.

인근 공인중개업소에 따르면 기사 보도 당시 문래동 일대 집값은 지난해보다 10% 이상 상승한 상태로 전해졌으며, 수요가 이어지는 가운데 집주인들이 매물을 거둬들이면서 1,300세대가 넘는 문래자이에서도 실제 거래 가능한 매물이 2개 정도에 불과할 만큼 매물 부족 현상이 나타났습니다.

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현재 서울 준공업지역에서는 총 32곳, 약 2만7천 가구 규모의 주택공급사업이 추진되고 있습니다. 이 가운데 재건축·재개발 24곳에서 1만9,122가구, 도시정비형 재개발 및 지구단위계획 8곳에서 8,053가구가 공급될 예정으로, 준공업지역을 활용한 서울 도심 주택공급도 점차 구체화되고 있습니다.

특히 준공업지역이 집중된 서남권은 앞으로 사업 속도와 신규 사업지 확대에 따라 도시환경과 부동산시장 전반의 변화가 이어질 가능성이 있습니다. 용적률 완화를 계기로 정비사업과 개발사업이 함께 속도를 내면서 서남권 준공업지역의 활용 가능성도 한층 넓어질 것으로 기대됩니다.

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준공업지역 용적률 완화는 사업성이 부족했던 개발·정비사업에 새로운 동력을 더하고 도심 주택공급과 지역 개발을 촉진하는 변화라는 점에서 의미가 있습니다. 정부와 서울시도 준공업지역을 도심 내 주택공급의 중요한 축으로 바라보고 있는 만큼, 서남권의 변화도 이제 본격적인 단계에 들어서고 있습니다.

특히 준공업지역이 집중된 서남권은 과거 공장지대의 이미지를 벗고 주거·업무·산업 기능과 직주근접 인프라가 어우러진 새로운 도시공간으로 변화할 가능성이 커지고 있습니다. 앞으로 정비·개발사업이 얼마나 빠르게 현실화되고 지역 전반으로 확산되는지 서남권의 변화된 모습도 계속 주목해볼 필요가 있겠습니다.

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