햇살 한 스푼
2019.05.31 02:45
아무리 돼지 키워, 살찌워 잡아먹기일지라도,
'서울 부동산 시장은 정상상태 회복까지 기다려야 한다'라는 누차, 거듭된 경고에도 불구하고,
이촌동, 은마 등등 강남 4구와 용산구를 중심으로 서울 부동산 시장은 거래량, 실거래 가격 등등의 지표가 반등을 모색하고 있는 듯하네요.
오늘은 서울 부동산 시장에 대한 선배님들의 지난글들 입니다.
펀더멘털에 부합하는 정상적 상승은 용인, 그 반대는 불용인 등등과 관련된 재경고 글 입니다.
반면에,
누차, 반복된 과제 수행에도 불구하고,
장기, 초장 기간 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복을 선도하고 촉진해야 할,
시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장의 회복은 쉽지 않아 보입니다.
돈과 권력 등등 세속적인 모든 힘이 집중되어 있는,
서울 지방 부동산 시장은 전국적 수요층들까지 확보하고 있기에,
초고가의 가격대에다 문재인 정권의 각종 부동산 수요 억제책 등등의 압박에도 저항할 수 있는 것이겠지요?
각종 세속적인 힘과 수요기반이 취약한 부산 부동산 시장은 2010~2040년간 지역 산업 발전과 도시 및 주거환경 개선에 천 조에 가까운 민간, 공공 자본 투입을 위한 거듭, 반복된 과제 수행에도 불구하고,
사소한 공급 측 요소나 투자 심리 약화에도 무너질 정도로 취약합니다.
과제 수행의 효과, 결과가 보다 가시화될 5 년, 10 년 후에는 많이 달라지게 되겠지만,
지금, 현재는 그렇단 말입니다.
어제는 부산 부동산 시장의 조기 회복과 관련하여,
지금까지 악재로 작용했던 부산 부동산 시장의 공급 측 요소는 2021년 이후에는 호재로 작용할 것이라 했고,
그 근거로, 공급량 분산과 감소 가능성, 공급의 가격 탄력성 등등 공급 측 요소에 대해 간단히 언급했다면,
오늘은 부산 부동산 투자심리 개선에 대해 간단히 언급하려 합니다.
부산 부동산 시장의 투자 심리 개선 과제와 관련하여,
최근까지 서울 거주 2030 애들을 대상으로 그 과제에의 동참 여부를 타진해 봤는데,
그들 중 대다수는 부동산 자체에 아예 관심이 없었고,
소수에 불과한 수백 명 정도는 부동산에 관심은 있었으나,
그들 중 대다수는 오로지 서울 지방 부동산 시장에만 관심을 가지고 있었을 뿐이었습니다.
부산 부동산 투자 심리의 작은 개선조차 참으로 멀고도 험난해 보였습니다.
이하의 사례들은,
그 소수들 중 극소수,
부산 부동산 시장에 조금이라도 관심을 가지고 있었고 과제 수행에 적극 동참했던, 서울 거주 부산, 울산, 경남 출신 수십 명의 경험과 견해들입니다.
아울러 그들의 경험과 견해들은 일반인의 실물 투자 대상과 방법에도 도움이 될 수 있을 것입니다.
우리나라 젊은이들은 낙후된 지방의 중, 저가 아파트 하나 구입하기도 쉽지 않은 것이 현실입니다.
상기한 우리 애들도 마찬가지로 쉽지 않기에 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기하는 것 같습디다.
아울러 그들은 주택 취득, 보유, 처분에 있어서 각종 조세, 준조세의 부담에서 자유로운,
1가구 1주택, 장기 투자자들이 되려 하기에,
그들의 실물 투자 대상과 시기의 기준은 지금은 저가이나 장기적으로 자산 가치가 많이 증가할 수 있는가에 초점을 맞추고 있는 듯합디다.
현재 우리나라 주택 시장에서 홍콩, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시들에 비해 지나치게 저평가 받고 있지만,
워터 프런트, 강, 바다 영구 조망권과 비치, 항만 등을 포함한 수변 공원과 수변 녹지 등등의 가치가 해가 갈수록, 국민 소득이 늘어날수록 비약적으로 늘어나게 될 것이라는 예측에는 그들의 견해가 일치하는 것 같습디다.
상기한 조건을 갖춘 삼익타워나 대연비치의 상기한 조망권들이 없는 전용면적 59 제곱미터조차 일반 분양 예상 가격 등 실투자금액은 지금도 그들의 한계를 초월 한 5억 내외로 예상되기에,
그들은 1~3억 대에 불과한 자신들의 투자 여력에 맞게, 또 대출 가능 여부까지 고려하여, 꿩 대신 닭으로 몇몇의 투자 대상 지역을 선택한 듯합니다.
그들은 부산역과 부산진역 개발과 도심철도 지하화와 연계된, 북항 재개발 1, 2단계 주변 지역이나 시민공원과 환승센터 등 부전역 주변 지역과 도심 해변가 남천동, 대연동, 용호동 등등, 장래 개발 압력이 강력하여 장기적으로 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 지역들과 개발이 거의 완료된 상태지만 투자 가치가 높을 것으로 예상되는 해운대 우동, 중동 지역 등등 투자 대상 지역을 압축하고 직접 현장 조사까지 했던 것 같습니다.
그들의 현장 조사 대상들은 중소형 주택, 저가 매물을 중심으로,
최근에 분양했던 오션 파라곤, 좌천, 범일 3구역 하버시티, 초량 베스티움, 이편한 부산항, 초량역 레우스, 기타 지원 더 뷰, 미라주 등등의 북항 재개발 주변지역,
그리고 촉진 3, 촉진 2-1 등등 부전역과 시민공원 주변의 재개발 지역과 그 인근 지역의 전포 1-1 이편한세상, 전포 2-1 아이파크, 연지 2 래미안, 가야 3 캐슬, 양정 1, 2구역 등등,
마지막으로, 우동 현대, 우동 3구역 재개발 등등이었습니다.
그러나 그들은 현장 조사 전의 기대와 달리 현장 조사 후에는 실망만 가득 안고 귀경을 했다 합디다.
그만큼, 아직은 부산 부동산 투자조차 어려운가 봅니다.
장래 주택 가격 상승 여력과 관계있는 조망, 일조, 통풍권 등등 주택, 주거 단지의 쾌적성과 관련하여.
촉진 3구역은 그나마 덜한 데,
현장 조사 전, 문자와 지도, 그림으로는 위치가 너무 좋아 더 높은 가격을 지불하더라도 사고 싶었을 정도로, 투자에 확신을 가졌던 전포 1-1, 남천 2구역, 우동 3구역은 더 큰 실망을 안겨 주었다 하네요.
전포 1-1 이편한세상은 지금 현재도 송상현 광장과 라이온스 공원 주변에 양정 메트로 하이츠, 전포 캐슬 스카이, 전포 LH, 한신, 골든 뷰 센트럴 파크 등등의 고층 아파트와 동의 과학대, 부산대에 포위되어 숨 막힐 지경인 데,
앞으로 촉진 1~4구역, 양정 1~3구역과 그 인근 연산 6구역 캐슬 골드 포레, 연산 2구역 더 숍까지 초고층 아파트들에 겹겹으로 포위되어 시민공원 조망은커녕 구봉, 엄광, 수정, 백양, 화지산 등등의 부산에서 흔한 산 조망조차 쉽지 않아 보였기 때문이라 합디다.
조만간 36층, 44층, 61층으로 재정비 될 삼익타워, 대연비치, 삼익비치는 물론이고 언젠가 재정비 될 남천 뉴비치, 남천 1구역 재개발, 그리고 협진 태양, 남천 보라, 우성 보라, 대연 보라 등등 중소형 단지들 까지 초고층 아파트들에 막혀 바다 조망권이 거의 없는,
나아가 인근 대연혁신 힐스테이트 푸르지오, 엑슬루 타워, 남천 로얄듀크, 용호 W, 메트로 시티, 대연 자이 등등에 포위 되어 황령산, 금련산, 장자산, 봉오리산, 유엔 묘지 등 녹지 조망권 까지 많이 훼손될 수 밖에 없는,
남천 2구역 포스코 또한 실망스럽긴 마찬가지라 판단 했다네요.
해운대로, 해운대 해변로, 동백로, 구남로, 중동로 주변의 엘시티, 마린시티, 중동 힐스테이트 위브, 중동 캐슬, 중동 비스타, 중동 푸르지오 등등의 수많은 초고층 주택들과 앞으로 지어질 초고층 주택들과,
해운대 조선 비치 등 수많은 고층 호텔들과 앞으로 지어질 호텔들에 둘러쌓여져 먼바다 조망권조차 거의 없는 우동 3구역 재개발은 장기 상승 여력과 투자 수익이 그리 높지 않을 것이라 판단했기 때문이라네요.