전세 낀 임대주택 구입할땐 보증금 압류 여부 확인해야

[김영준]

전세를 끼고 집을 매매하는 경우가 있다. 예를 들어 집주인이 집을 보증금 7억원에 임대한 상태에서 이 집을 10억원에 매도하는 식이다.

이 경우 매매대금은 10억원이지만 실제로 주고받는 현금은 3억원이다. 나머지 7억원은 보증금반환채무를 인수하는 식으로 이루어진다. 임대 기간이 끝날 때 보증금 7억원을 매도인 대신 매수인이 세입자에게 돌려준다는 뜻이다.

의외인 점은 이런 거래에서 보증금반환채무의 권리관계를 분석해야 한다는 데에 생각이 미치지 못한다는 점이다. 매도인이 관심 가질 요인이 없는 것은 이해가 간다. 매수인이 반환채무를 인수해 가니 말이다. 관심 가져야 할 주체는 매수인과 공인중개사다.

하지만 이들은 임대 기간이 끝나 세입자에게 보증금을 돌려주면 끝난다고 생각해서인지 관심을 갖지 않는다. 그러나 이게 과연 당연한 이치일까? 세입자가 보증금 반환을 요청하더라도 매수인이 세입자에게 보증금을 돌려줘서는 안 되는 경우는 없을까?

실제로 매수인이 세입자에게 보증금을 돌려줘서는 안 되는 경우는 있다. 세입자의 보증금반환채권을 제3자가 압류했거나(가압류 포함) 담보로 잡았던 경우다. 보증금반환채권이 압류되는 경우는 이례적이겠지만, 담보로 잡는 경우는 세입자가 전세자금 대출을 받았다면 충분히 있을 수 있다. 어느 경우든 매수인은 압류·담보 금액을 제3자에게 돌려주거나 공탁해야지, 세입자에게 돌려줘서는 안 된다.

그러지 않고 세입자에게 돌려줘 버리면 나중에 제3자가 매수인에게 압류·담보 금액을 청구할 경우 '세입자에게 이미 지급했다'는 이유만으로는 그 청구를 다툴 수 없다. 위 예에서 보증금 7억원 중 5억원이 은행에 압류된 상황이었다면, 매수인이 세입자에게 7억원을 돌려줬다 해도 은행에 또다시 5억원을 돌려줘야 하는 경우가 생길 수 있다는 뜻이다.

문제는 그 보증금반환채권이 압류됐거나 담보로 잡혔는지를 매수인이 공식적으로 확인할 길이 없다는 점이다. 이 압류·담보는 등기부에 공시되지 않는다. 이 점을 감안하면, 이중으로 보증금을 지급해야 할 처지에 놓이는 매수인이 억울한 면이 있다. 그러나 세입자의 채권자·담보권자로서는 권리확보 조치를 제대로 취했으니, 이들의 권리도 보호해야 한다.

나아가 주택임대차보호법에서는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 명시하고 있기까지 하다. 그러니 이 조항이 존재하는 한 법원이 매수인의 손을 들어주기가 쉽지 않다. 대법원도 고심 끝에 전원합의체 판결을 통해 동일한 취지로 판결했다.

그러다 보니 보증금반환채권이 압류됐거나 담보로 잡혔는지는 매수인이 매도인을 통해 확인할 수밖에 없다. 채권이 압류·담보 설정됐다는 사실은 그 채권의 채무자인 매도인에게는 통지된다. 매수인의 입장에서는 매도인을 통해서라도 위 사실을 확인해야만 억울한 일을 피할 수 있다. 따라서 전세를 끼고 매매할 경우 부동산 거래실무가 다음과 같은 내용으로 정착될 필요가 있다.

첫째, 매수인은 매도인에게 "세입자의 보증금반환채권을 제3자가 압류·가압류했거나 담보로 취득했다는 통지를 받은 적이 있나요?"라고 질문해 매도인으로부터 이 점에 대해 확인 받을 필요가 있다.

둘째, 매도인은 매수인에게 사실대로 확인해줘야 한다. 매수인이 보증금을 이중으로 지급하는 일이 없도록 말이다.

셋째, 매매계약서에도 이 법리를 염두에 두고 적절한 조항을 마련해야 한다. 즉, 매도인이 확인해 준 내용을 명시하고 그런 사실이 있었다면 해당 압류·담보 내용을 기재하며 매도인의 확인 내용이 실제와 다른 것으로 밝혀질 경우 매수인이 취할 수 있는 구제조치도 규정해야 한다.

넷째, 중개거래인 경우 이 모든 업무는 공인중개사가 맡아서 처리해야 한다. 그래야 고객을 보호할 수 있고, 중개사고 논란으로부터도 자유로울 수 있다.

자료원:매일경제 2018. 4. 6