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In China, Steps to Ease Mortgages as Real Estate Loses Its Sizzle
중국에서는 부동산 손실이 시즐(지글지글소리나다,부글부글끓다)하면서
모기지 완화 조치
By KEITH BRADSHER
SHENZHEN, China — China’s real estate bubble has lost its fizz in many cities, complicating the government’s effort to manage an economic slowdown here. The pain is obvious in Liu Shirong’s apartment development. Mr. Liu, a shy electrical engineer, doesn’t mind living in a complex where only 50 of 780 apartments are occupied and the swimming pool is eternally empty. “I have peace and quiet at night,” he said. But the vacant apartments are a nightmare for the mainly speculative investors who bought them a year ago. And nearby, only one of the two dozen towering cranes was still in operation on a recent afternoon.
선전,중국--중국의 부동산 거품은 이곳에서 경제적 침체를 그럭저럭 대처해 나갈려는 정부의 노력을 복잡하게 하면서 중국의 많은 도시에서 피즈(흥분하다,활기띠다,쉬쉬소리나다,거품이일다)하는 손실을 입어 왔다. 그런 고통은 류시렁의 아파트 개발 현장에서 분명이 나타나고 있다. 부끄러운 전공 류씨는 780채의 아파트중 오직 50채만 입주하고 수영장이 영원이 텅 비어 있는 아파트 단지에 살 맘을 접었다. 나는 밤에 평화롭고 조용함을 즐기고 있읍니다 라고 그는 말 했다. 그러나 텅빈 아파트들은 그 아파트를 1년전에 샀던 주로 투기목적의 투자자들에게는 악몽이다. 그리고 인근 20여개의 타워크레인중 오직 하나만 아직도 최근날 오후에 운영중에 있었다
Banking experts and economists expect this to produce a surge in loan defaults for Chinese banks by next spring or summer that will erode the high profits banks have been earning in the last three years although few banks seem likely to fail. But the effects of the bust could extend far beyond banking, complicating economic policy-making. For that reason, the Chinese government announced a series of measures late Wednesday night to support real estate prices. The central bank told commercial banks to reduce mortgage rates and down payments for borrowers seeking their first mortgage.
은행 전문가들과 경제학자들은 파산할것 같은 중국의 은행은 거의 없겠지만 지난 3년간 큰 흑자를 내며 돈벌이를 해온 흑자 은행들을 좀먹게 될 내년 춘티엔이나 샤티엔쯤 중국은행들에게 대출 불능의 쓰나미 사태가 몰려올 것으로 예상하고 있다. 그러나 버스트(가슴,파탄,불경기)의 영향은 경제정책 입안을 복잡하게 만들며 은행 그 이상의 사태를 확대할것이다. 그런 이유로 중국정부는 수요일밤 늦게 부동산 가격을 부양하는 일련의 조치를 발표하였다. 중앙은행은 모기지레이트(담보대출금리)를 낮추고 모기지 대출을 발으려는 대출자에 대한 대출을 축소하라고 시중은행에 말 했다
The finance ministry also reduced the stamp tax on real estate purchases, effective Nov. 1, but only for first-time home buyers acquiring an apartment of less than 90 square meters, or 969 square feet. Real estate professionals and economists said the measures were too narrow to reverse growing gloom in China’s housing market. Prices have already fallen by up to a third in some neighborhoods here in Shenzhen in southeastern China, the city most affected by the real estate bust. A national index of real estate prices released by Beijing on Wednesday showed a decline of 0.1 percent in September compared with August, the first such drop the government has acknowledged. But experts inside and outside China say that actual declines have been much greater.
중궈 재무부는 부동산 취득에 인지세를 축소했는대 11월 1일부터 발효되지만 90평방미터 혹은 969스퀘어 피트 이하의 아파트를 취득하는 첫번째 주택 구입자에게만 해당된다. 부동산 전문가들과 경제학자들은 그 조치가 중국의 주택시장에서의 어둠이 확산되는 것을 반전 시키기에는 투네로우(너무소폭) 이라고 말 했다. 주택가격은 중국 부동산 버스트(파산,불황)에 가장 큰 영향을 받고 있는 쭝궈 남동부의 선전시에 있는 이곳 일부 지역의 주택가격은 이미 최대 1/3로 떨어졌다. 수요일 중국이 발표한 부동산가격 전국시수는 정부가 인지해온 바로는 처음 하락인 8월에 비해 0.1퍼센트 하락한것으로 나타났다. 그러나 중국 내외의 전문가들은 실제 하락은 훨씬 크다라고 말 하고 있다
The new rules leave in place China’s many punitive policies on people who buy real estate as an investment.
“Things are still getting worse,” said a top executive at a real estate developer with a variety of projects. The executive insisted on anonymity, citing the government’s sensitivity about the housing market. China’s central bank had come under intense pressure to lower interest rates and ease restrictions on bank lending to developers. But a quick or broad relaxation of monetary policy could reignite inflation, which surged to 8.7 percent at the consumer level in February but has since receded to 4.6 percent last month.
새로운 규정은 부동산을 투자용으로 매입하는 사람들에 대한 중국의 많은 퍼니티브(응징의,가혹한) 정책이 있는 가운대 나온 것 이다. 상황은 계속 악화되어 가고 있읍니다 라고 다양한 프로젝트의 부동산 개발회사의 고위 이사가 말 했다. 그 고위 임원은 주택시장이 중국의 민감한 사안임을 예로 들며 익명으로 그렇게 말 했다. 중국의 중앙은행은 이자율을 더 낮추고 부동산 개발회사에 대한 은행대출 제한을 완화하라는 강한 압력을 받고 있다. 그러나 빨리 혹은 금융정책을 폭넓게 완화하는 것은 인플레를 제 점화 할수 있고 앞에서 말한 인플레는 2월에 소비자물가 지수를 8.7퍼센트나 서즈(급등)시킨바 있고 그후 지난달에는 4.6퍼센트로 누그러졌다
“Real estate developers are threatening the People’s Bank of China, saying, ‘If we die, the banks die first,’ ” said Yu Yongding, a former member of the central bank’s monetary policy committee and now an adviser to China’s cabinet. “If the government bows to this kind of pressure, we lose all the benefits of what we did before” to reign in inflation.
Paradoxically, the relative lack of sophistication of China’s mortgage system could keep its real estate bubble from expanding into a credit and financial crisis like the one that engulfed the West — though Western bankers had been trying for years to get the Chinese to bundle them and sell them as securities, one of the roots of the financial crisis.
“The chances of a systemic financial crisis in China in this cycle are extremely, extremely low,” said Arthur Kroeber, the managing director of Dragonomics Research, a consulting firm in Beijing.
부동산 개발회사들은 루궈 워믄 스아 인항띠이스아 라고 런민인항을 위협하고 있다 라고 중앙은행의 금융정책 전 이사로 재직했다가 지금은 중국 내각 자문으로 있는 유용딩씨가 말 했다. 만약 정부가 이런 종류의 압력에 머리를 숙인다면 우리는 우리가 인플레를 잡기위해 전에 했던 모든 노력들이 허사로 돌아갈것이라고 그는 말 했다. 역설적으로 중국의 모기지 시스템의 첨단화가 비교적 부족한함으로 인하여 서방은행들이 중국인들의 돈보따리를 끌어들이기 위해 중국인들에게 접근하고 금융위기의 한 뿌리이기도 한채권을 중국인들에게 팔려고 몇년동안이나 공들여 왔었지만 중국의 부동산 거품이 서방을 집어 삼킨 것과 같은 신용금융위기로 확산되는 것을 막을수 있었다. 이런 순환고리에서 중국에서의 조직적인 금융위기의 가능성은 아주 아주 낮다 라고 베이징에 있는 한 컨설팅회사인 드래고나믹스 연수소 관리소장 크로버씨가 말 했다
Though China’s banking system has many problems, including rampant political influence and fraud in corporate lending decisions, mortgage lending is still more tightly regulated than in the West. The mortgage market remains closer to something out of the 1946 Frank Capra movie “It’s a Wonderful Life” than to the home loans with no down payments and practically no credit checks that proliferated in the United States. Roughly half of Chinese home buyers still pay cash for their homes and do not take a mortgage at all. For those who do need mortgages, the down payment is 30 percent for first-time buyers and 40 percent or more for buyers who have a mortgage on another home; under the measures announced Wednesday, the down payment will fall to 20 percent for buyers obtaining their first mortgage. But some cities like Shenzhen have already done this on their own with limited effect.
만연한 정치적인 영향력과 회사대출 결정에 사기 같이 중국은행계에 많은 문제가 있음에도 불구하고 주택담보 대출에 있어서는 서방보다 유제가 아주 타이트하다. 중국의 모기지 시장은 미국에서 확산되고 있는 다운페이먼트(첫할부금)도 없고 사실상 신용상태 체크도 없는 것과 같은 주택 대출보다는 1946년 프랭크 카프라 무비 잇스어 원더펄 라이프에 나오는 어떤것에 더 가깝다. 대충 중국의 주택구입자의 반정도는 아직도 자신들의 돈으로 주택을 하고 전혀 모기지를 받지 않는다. 모기지가 필요한 사람들에게 있어서는 첫할부금은 처음으로 주택을 사는 사람에게는 30퍼센트이고 다른 주택을 모기지로 사는 사람에게는 첫 할부금이 40퍼센트 정도이지만 수요일 발표된 조치에 따르면 첫 할부금은 처음으로 주택담보 대출을 받는 주택구매자에게는 첫 할부금이 20퍼센트로 축소될것이다. 그러나 선전같은 일부 도시는 이미 한정적인 효력으로 자체적인 이런 조치를 이미 시행해 오고 있다
One Chinese regulation would never be allowed in the United States but is widely accepted here as simple prudence: the term of a mortgage must end when the borrower turns 55, for a woman, or 60 for a man. So a 52-year-old man can take only an eight-year mortgage, and 52-year-old woman a three-year mortgage. Short durations for mortgages mean that homeowners quickly build up equity in their homes with their monthly payments. That makes them reluctant to mail the keys to the bank and walk away if the market weakens, although a few speculators have done so. It is also nearly impossible for Chinese banks to foreclose on homes. So banks tend to renegotiate monthly payments for borrowers who can clearly demonstrate financial strain.
중국의 규제 하나도 미국에서는 결코 허용받지 못하겠지만 모기지 대출기간이 대출자가 여자는 55세, 남자는 60가 되기전에 다 갚아야 한다는 것이 간단한 프루던스(세심,신중)함이 널리 이곳에서 받아들여진다. 그래서 52세의 남자는 모기지를 단 8년만에 갚고 52세의 여성은 단 3년만에 모기지를 갚아야 한다는 뜻이된다. 모기지 상환기간이 짧다는 것은 주택소유자들이 그들의 집에 매월 다달이 상환이 에쿼티(공평,보통주,소유권)에 빌드업(증대되다,축적되다)한다는 것을 의미한다. 일부 투기자들이 그렇게 해 왔기는 하지만 그것은 그들이 어쩔수 없이 은행에 그 상황을 우편으로 알리게 되고 시장이 약세화가 된다면 알아서 집을 포기하고 떠나게 된다. 또한 중국은행들이 모기지 집에 대한 포클러저(대항권상실,압류) 처분이 거의 불가능하다. 그래서 은행들은 대출에 대한 스트레인(긴장,큰부담,노력)을 분명이 나타내 보일수 있도록 대출을 받은 사람과 매달 상환금을 협상하는 경향이 있다
Chinese banks hold the mortgages they issue instead of following the American practice of bundling them as securities and selling off pieces to various investors. That process, known as securitization, is now making it hard for American homeowners to renegotiate their mortgages. American bankers and lawyers unsuccessfully urged China for years to allow securitization, but have curbed these pleas in recent months after seeing the global financial crisis unfold. “That’s one area where I’ve always been very critical of Chinese government policy, but now it’s not looking so bad,” said Joel Rothstein, real estate specialist in the Beijing office of the Paul Hastings law firm. Tao Wang, an economist for UBS in Beijing, calculates that for the typical mortgage at publicly traded banks in China, the principal still owed to the bank is about half the original purchase price of the house. Most big banks in China are publicly traded, but the government owns a large majority of the shares.
미국이 현재 하고 있는 모기지 관련 방식인 모기지를 채권형태로 번들(일괄해서팔다,묶다)하여 다양한 투자자들에게 각각 쪼개어 팔아치우는 미국의 영업방식과 달리 중국은행들은 그들이 발행한 담보대출을 그대로 가지고 있는다. 시큐리티제이션(유가증권화)라고 알려진 그 처리 과정이 지금 미국 가정들이 자신들의 모기지 상환에 대한 재 협상을 어렵게 하고 있다. 조또모르는 미국 은행들과 법률가 놈들이 중국에도 모기지를 유가증권화 하는 방안을 허용하라고 몇년동안 중국에 주장하였지만 글로벌 금융위기가 수면위로 떠 오를 조짐을 보이자 최근 몇달동안 미국의 이런 기도에 대하여 퍼킹같은 소리 하지 말라고 커브(꾸짖다)하였다. 그것은 내가 중국당국의 정책에 대하여 늘 비판적인 시각으로 보아온 한 분야이지만 그러나 지금 현 상황에서는 중국의 정책이 아주 나쁜것으로 보지 않는다 라고 폴헤스팅 로펌사 베이징 사무소 부동산전문가 로스타인씨가 말 했다. 베이징 주재 유비에스증권 경제학자 타오 왕은 중국에 있는 공개적으로 영업을 하는 중국 은행들의 모기지에 있어 인항이 계속 소유한 원본가치를 원래주택구입가격의 약반으로 산정하고 있다. 대부분의 중국의 큰 인항들은 공개적으로 영업거래를 하지만 정부가 은행 주식 지분의 대부분을 가지고 있다
With the real estate bust, analysts say some small and medium-size banks with greater exposure to the sector could face difficulties, but large banks, which have been forced by regulators to limit real estate loans since 2004, are expected to be somewhat profitable over all. Leo Wah, the China banking analyst at Moody’s, has not yet downgraded banks in China but is watching the weakness in real estate and related industries. “We do not believe that it would cause a serious problem, but if property prices fall some more, it won’t be the only sector that has problems,” he said. Already, construction is slowing. That is starting to hurt other industries — domestic steel consumption has suddenly dropped, and steel makers are rapidly stepping up exports to the United States despite the risk of fanning trade tensions.
부동산 폭락과 더불어 부동산 거래에 크게 노출되어 있는 중소규모 은행들이 어려움에 직면할수는 있지만 2004년 이래로 극히 제한된 부동산 대출만 하도록 담당 관리들에 의해 강제적으로 그런 지침 시달을 받은 큰행들은 전반적으로 다소 돈벌이가 괜찬을 것으로 예상되고 있다 라고 에널들이 말 하고 있다. 무디스사의 중국은행 애널 레오와씨는 아직은 중국의 은행들 등급을 하향화 하고 있지는 안치만 부동산과 그에 관련된 업계의 약세화를 지켜보고 있다 라고 말 했다. 우리는 중국의 부동산 문제가 중국은행들에게 심각한 문제를 야기할것으로는 생각하지 안치만 만약 부동산 가격이 좀 더 떨어진다면 문제는 좀더 심각해질것이라고 그는 말 했다. 이미 중국의 건설 시장은 침체에 들어서고 있다. 그것은 중국내 철근 소비가 갑자기 떨어지고 있고 무역분쟁이 펜(산개,확산되다)하는 위험에도 불구하고 미국에 수출로 급하게 스텝업(증대하다,촉진하다)하는등 다른 산업에 해악을 끼치기 시작했다
For their part, Western banks and real estate funds have made only limited loans and other investments in Chinese real estate because of the government’s restrictions on flows of money into the country. But these Western investors have begun hiring lawyers in some cases to serve notices of default to Chinese partners who have fallen behind on payments, said Mr. Rothstein. “Until six or eight months ago, we really didn’t have this for the China deals,” he said. Chinese banks themselves are flush with cash, with capital equal to 12 to 14 percent of assets, compared with the international regulatory standard of 8 percent.
중국으로 서방 자본이 마구 흘러들어오는 것을 중국정부가 엄격하게 재한하였기에 서방은행과 서양부동산 펀드들 그들에게 있어 중국에서의 대출과 다른 투자가 오직 재한적으로 이루어졌다. 그러나 이런 서양투자자들은 돈을 감는 것이 폴비하인드(뒤처지다,늦어지다)하는 중국의 대출을 받은 사람에게 채무 불이행을 서브노티스(통보하다)하는 사건에 있어 변호사를 고용하기 시작했다 라고 로스타인씨가 말 했다. 6,8개월 전까지만 해도 우리는 정말 중국거래에 있어 채무 불이행 같은 일이 없었다고 그는 말 했다. 국제적인 규제 기준인 자산대비 8퍼센트의 현금을 확보하는 규정과 비교하여 중국 은행들은 자산의 12,14퍼센트에 해당하는 플러쉬(넘처나는) 현금을 가지고 있다
More important, China has a heavily regulated market that guarantees banks some of the world’s widest margins. Banks raise most of their money through short-term household deposits on which they pay an interest rate of just 0.7 percent. They lend at rates of 6 percent or more. American regulators were reluctant to prick the real estate bubble that developed in the United States until last year. But starting in 2004, Beijing officials tried to limit real estate speculation through administrative measures like setting quotas for how much real estate lending could be done by each bank. In August 2007, bank regulators began requiring larger down payments for second and third homes, and banks began charging interest rates up to 3 percentage points higher for those home loans than for first-time home buyers.
더 중요한 것은 중국은 인항들에게 세계에서 가장큰 마진을 보장해주는 심한 정부 통제를 받는 시장이라는 것 이다. 쭝궈의 인항들은 은행들이 저축을 하는 사람들에게 불과 0.7퍼센트의 이율을 지급하는 단기 가정 저축을 통하여 대부분의 자금을 끌어모으고 있다. 중국은행들은 6퍼센트 정도로 대출을 한다. 미국의 규제 단속 공무원들은 작년까지 미국을 온통 개발붐으로 몰아넣은 부동산 버블을 마지못해 따끔하게 일침을 놓았다. 그러나 중국의 관료들은 2004년부터 각은행별 부동산 대출 춰터를 설정하는 식의 정부 행정 조치를 통하여 부동산 투기를 막기위해 고군분투하였다. 2007년 8월 중국의 금감원은 2번째,띠산 주택에 대하여는 많은 첫 상환 할부금을 요구하기 시작했고 그리고 인항들은 첫 주택 구입자들에 비해 2,3번째 주택 구입 대출을 받는 사람들에게는 최대 3퍼센트까지 더 비싼 금리를 부과하기 시작했다
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