부동산경매[home336] 3천만원으로 시작하는 내집마련 재테크

중대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 소형 다세대는 1~2회 유찰 후 75% 선에 낙찰되지만 중대형은 70% 선에 낙찰되고 요즘 처럼 겨울 비수기에는 감정가의 60~70% 선에 낙찰되기도 한다. 132~165평방미터(약 40~50평형)대의 중대형 고급 빌라를 2회 이상 유찰 후 60~70% 선에서 낙찰 받으므로 싸게 사서 넓은 고급주택에 거주하거나, 대가족이 거주해 집 늘려가기를 위해 대형주택을 알아보는 실수요자에게 제격이다. 서울의 서초구 반포동과 방배동, 강남구 역삼동과 논현동, 종로구 구기동과 평창동, 용산구 한남동과 이태원동 외에도 신도시인 분당 일산 등지 주거환경이 쾌적한 곳의 저층 연립주택이 경매시장에 꾸준히 나온다.  중소 벤처기업인들은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 감정가격이 20억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 40% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.   고급 ‘빌라’ 매각 동향 감정가의 반값 수준에 낙찰되는 인기지역 고급빌라 경매 낙찰 사례가 늘고 있다. 얼마 전 서울 중앙법원에 경매 입찰에 부쳐졌던 강남구 삼성동 현대빌라 189㎡는 감정가 23억 원에서 3회 유찰돼 11억7760만원에 입찰에 부쳐졌다가 4명이 입찰 경쟁을 벌여 J모씨에게 13억4350만원(58%)에 최종 낙찰됐다. 또 성남지원에서 입찰에 부쳐졌던 성남시 분당구 구미동 청구빌라 199㎡는 감정가 13억5000만 원에서 3회 유찰 후 최저가 6억9120만원에 입찰에 부쳐졌다가 2명이 입찰경쟁을 벌여 L모씨가 7억2150만원(53%)에 최고가 매수인으로 결정됐다. 중대형 빌라의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 완만하게 하락세 유지하고 있다. 이유는 중대형 주택에 대한 수요자들의 관심이 이어질지 불투명해지면서 인기지역 위주 낙찰이 늘고 비인기지역은 하락세를 보이고 있기 때문이다. 지난 해 하반기 다세대·연립주택의 낙찰가율은 78%선이지만 중대형 빌라 낙찰가율은 70% 유지하고 있다. 중대형 빌라는 여전히 2~3회 유찰 후 낮은 값에 매각되고 있다. 입찰경쟁률은 2대 1 정도로 소형 빌라(4대 1)에 비해 다소 낮은 편이다. 매달 경매에 부쳐지는 다세대 연립주택 물량은 전국적으로 1500~2000여건이며 이중 중대형 물량의 비중은 25~30% 정도이다. 한 달에 132평방미터 이상 경매물량은 약 500여건이다. 서울 수도권은 약 200여건 정도 공급된다. 서울 고급 주거지와 분당, 일산, 용인 등 신도시 고급 연립주택 밀집지역 내 경매물건이 인기를 끌고 있다.    투자 전략 중대형 고급 빌라는 투자목적보다는 직접 거주할 실수요자에게 적합한 주택인 점을 감안해 교통여건과 주변 자연과 주거환경 여부를 따져 응찰을 고려해야 한다. 빌라 경매를 노릴 때는 고급 주거 밀집지역 또는 대형주택이 몰려있는 인기지역에 투자하는 것이 바람직하다. 지은 지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하므로 되도록 지은 지 10년 미만인 물건을 고르는 게 좋다. 또 고급 빌라 경매물건은 현장을 방문해 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토해 봐야 한다. 수요가 많지 않은 비인기 틈새 종목인 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 또 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽힌다.  최근 거래사례를 바탕으로 주변 시세보다 최소 30~40% 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 중요하다. 면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.    유의할 점 감정가 대비 정확한 시세파악이 관건이다. 주변 시세에 비해 최저 매각가격은 적정한지 현장 조사를 통해 꼼꼼히 살펴야 한다. 여러 차례 유찰돼 가격이 싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리 상 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받아야 한다.  중대형 빌라는 법원의 감정평가액은 감정시점에 따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 간혹 시세보다 과대평가한 빌라는 수회 유찰한 후 낙찰 받았어도 시세차익이 없는 경우도 있다. 보수적인 관점에서 시세를 파악한 후 입찰을 결정하는 게 낫다. 가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조 한 후 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 충분히 감안해야 한다.