2016.6.26 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
2016.06.26.
이제 아고라에서 아파트 폭락론자들이 많이 안보이고 아파트가 상승한다는 글이 대부분이기에 이상 하네요.
서울 아파트시세가 떨어질것 같다는 본글의 주장은 논거제시가 부실하지만, 어쩌면 가능할 수도 있겠지요.
그러나 아고라가 폭락이 놀이터에서 폭등이 판으로 바뀌었다는 주장은 과장 내지 허위 입니다.
보다 정확하게 말하자면,
최근까지 폭락이들을 살짝조져,작금의 더욱 황폐화된 듯한 전체 아고라에서,
부동산, 아파트와 관련된 글들이 더 대폭으로 줄어든 까닭에 그리 보일수 있겠지만,
아직까지 아고라에서는 아파트 하락,폭락론자들의 글 수와 조회 수는 상승론자들의 그것들을 압도하고 있습니다.
또한,올해의 아파트 예상 공급물량도 전년도의 80%남짓 되니,
저가 소형 아파트의 대체재인 오피스텔,단독,다가구,다세대,도시형생활주택,뉴스테이,행복주택,대학기숙사등등의 다년간 누적된,될 많은 공급물량들까지 과잉 공급된 아파트 공급물량들에 더해지는것을 감안 한다면, 09:16
본글의 주장처럼,다년간 누적 주택 공급이 많았던 지방,지역,소지역들은 올해, 내년은 물론이고, 2018년을 넘어 2019년까지 아파트 전월세 가격은 물론이고 매매 가격도 계속 하락할 수도 있겠지요?
물량에는 장사가 없으니,
국지적으로,누적된 공급물량이 지나치게 많았던 일부 지방,지역들의 부동산시장은 지난날 부동산 침체기때와 마찬가지로,국지적인 역전세난,하우스푸어 데쟈뷰도 전혀 불가능 하지 않을 만큼 중장기간 침체기를 겪을 수도 있을 것입니다.
국민경제 전반, 혹은 지역 경제의 극심한 침체를 수반하지 않는다면,
설령, 하우스푸어,역전세난의 데쟈뷰까지는 아니라도,주택공급 물량이 많아지면 전월세가 하향등 서민,빈민들의 주거안정에는 기여할 수 있겠지만,
부동산 시장의 침체로 인한 중기적인 집값 안정은 집 가진자들들에게 많이 힘든 시기를 격게 할 수도 있을 것입니다.
예를들어,본글에서 언급된,
지금까지 수억대 분양권 웃돈을 자랑할 정도로 주택 시장이 좋았던 하남 미사지구의 2년 후 전월세 가격이나,
지난해 까지 매매가격은 물론이고 전월세 가격까지 높았던 대구시 아파트 전월세 가격이 2년 후에도 계속 그 가격대나 그 이상을 유지할 수 있을까요?
폭락 주장보다는 가능성이 노ㅍ을 것입니다.
댓글들에서 폭라기와 비폭라기들의 한결같은 주장들인 전국 공구리 폭락,닥치고 현금, 혹은 자영업자가 되거나 월세용 소형주택구입 등등의 주장들도 가능성은 적고 위험한 것은 마찬가지 입니다.
수주대토,집값 폭락시 집투기를 위해 현금을 꼭 쥐고 있어도 우리나라 부동산 시장, 특히 폭락이들이 오매불망 폭락을 고대하는 서울, 서울 인근 경기도의 부동산 시장은 폭락의 가능성은 커녕 소폭 하락의 가능성도 적기 때문 입니다.
나아가,설령 집값이 오르지 않더라도 보유한 현금의 명목가치는 그대로 이나 매년 물가 상승률 만큼 보유 현금의 실질가치는 집값에 비해 계속 떨어질 수 밖에 없는것이 현실이기 때문 입니다.
한해 평균 100만개 가량 창업하고 80만개 가량 폐업하는 우리나라 자영업.우리나라 가계채무의 위험은 주택담보대출보다 자영업을 위한 가계대출이 가장 위험하고 취약할 것입니다.
본글,댓글들 주장의,
물적 담보가 있는 50대 이상의 다주택자들의 가계채무가 아니라,인적 담보만 있는 40대의 자영업자들의 가계채무가 가장 취약합니다.
너도나도,특히,퇴직후 백수가 무서운 50대이상들이 빚을내어 뛰어드는 소상공 자영업은 각종 통계자료상 적자에서 200만원 미만까지의 월수입이 자영업자 총수의 60%에 육박하고 있습니다.
자영업 창업 후 6개월 내 파산이 거의 8%,1~2년내 파산이 18%에 달할 정도 이기에,자영업 창업은 가계경제 몰락이나 노후 파산의 지름길이 될 수도 있습니다.
특히,자신만은 특별한 능력이나 행운이 있을것이라는 자기확신 속에서,한 해 백여만이 자영업에 도전 하듯,많은 사람들이 팔랑귀를 펄럭이며,너도나도 월세,월세를 외치며 노후 대비용 임대수익을 위한 중저가 소형주택들에 달려들고 있습니다.
그런 사람들은 상가, 주택에 부가되는 각종 조세, 준조세에다 감가상각,관리난,공실의 위험까지 감수 해야 하기에,
상가나 주택보유의 고통은 더욱 가중 되어질 수도 있습니다.
늘어나는 미분양물량에도 불구하고,무책임하고 탐욕스런 건설 장사치들이 무작정 쏱아 부은,중기적으로 누적된 주택 공급 과잉의 여파는 예상보다 더욱 참혹할 수도 있습니다.
2016년 현재 주택재고,미분양 물량이 2만여 가구에 육박하는 경기도 남부지역도 문제지만,
그 경기도 남부지역 보다 상대적으로 주택 수요기반이 더 취약한 지방과 지역들이 더 큰 문제입니다.
인구,소득이 더 적고,중기적으로 누적된 주택 공급 물량과 공급예정물량의 과잉도 모자라,엎친데 덥친격으로,주택재고,미분양 물량이 4천~8천가구로 계속 늘어나고 있는 충북, 충남, 경북,경남 등등의 지방들 말입니다.
정부, 관료 새끼들은 뭐 하고 있나 ?
해야해야
본글 주장처럼..
저출산,고령화 기조로 인구증가율은 급감하고 있고,고가주택 수요층은 집값 상승에 비례하여 급감할 수 밖에 없는데 만약 서울 지방의 집값이 급등 하게 된다면,
가격의 부담이 급격하게 높아 질 서울지방의 부동산 시장은 중,단기적으로는 공급 과잉의 우려에서 자유로울지 모르나 장기적으로는 자유롭지 못할 수도 있습니다.
장기적으로는 다른 지방,지역들과 마찬가지로,
예컨대,개포 재건축단지 하나만 해도 장차 1만 5천여 가구인데, 압구정, 반포, 잠원, 잠실, 방배 등등의 강남과 이촌동등 용산의 수많은 주택 재정비 물량들이 가세하게 되어,
서울 요지의 고가 주택들이 순차 입주할 정도로,오랜기간 누적된 고가의 주택 공급은 주택 수요가 쫓아가지 못할 정도로 많아질 수도 있습니다.
그리되면 서울 강남이나 서초 등의 지역조차 중,단기적으로 높은 가격과 누적된 과잉 공급물량에서 자유로울 수 없을 수도 있을 것입니다.
리먼사태 후 송파구 잠실 리센츠,엘스,파크리오등 1만 5천여 가구의 입주물량 폭탄으로 인해 송파구는 물론이고 인근 강동구의 주택가격과 전월세 가격이 휘청 거리게 했던 데쟈뷰,과도한 공급물량이 인근 지방과 지역까지 파급효과를 미쳤던 지난날의 데쟈뷰 가능성도 전혀 부정할 수 없겠지요?
그러나 서울,특히 강남3구등 서울 도심의 대체가 불가능한 요지는 대기업,재벌등 우리나라 자본권력이 집중되어 있고 전국적인 투자수요층을 보유하고 있습니다.
또한,거미줄 도로,지하철,각종 공공,상업시설등 도시및 주거환경은 우리나라 전국 지방,지역들과 아예 비교대상이 아닐 정도로 발전되어 있습니다.
즉,우리나라 모든 국민이 강남3구등 서울 요지에 살고싶어 할 정도로 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.
그 뿐만 아니라,전국의 토지건물등 실물자산만 아니라 우리나라 금융자산만도 작년 2015년을 기준으로 3천조 내외인데,
강남 고가 주택의 잠재적 수요층들인,
우리나라에서 수십억 이상의 자산가와 년 수입이 수억 이상의 소득자들만 해도 수십만명이 넘을 것입니다.
심지어 서울 강남3구와 그 주변지역에 거주하는 대기업 임직원들만 해도 백만명이 넘을 정도로 강남등 서울 요지 주택의 수요는 넘쳐나고 있습니다.
반면에 서울, 강남3구의 공급량과 향후 공급 예정 물량은?
한남 더힐,아크로 리버파크,아크로 리버뷰등 새아파트들,
준공된 지 십여년 내외의 반포 자이,반포 래미안,잠실 트라지움,리센츠,엘스등 새아파트에 준하는 아파트들,
재건축 대상인 압구정 현대,한양,대치 은마,개포,반포,잠실주공,이촌 한강맨션등 헌 아파트들,
나아가 여의도,목동,둔촌,고덕등등의 재건축 대상 아파트들과 한남 뉴타운등 재개발을 포함해도 총 이십만 가구 내외에 불과하여 전국 고자산가,고소득자들이 원하는 서울 요지 주택들의 공급량은 수요량에 비해 턱없이 부족한 상황 입니다.
따라서,
본문과 댓글들의 서울 집값 폭락 기원, 확신들과 반대로,
청와대, 국회, 대법원 등등은 물론 대기업, 서울대등 대학교들 까지 낙후된 전국 지방들에 분산, 배치 하는 등등 혁명에 준할 정도로 과감한 국토균형발전 정책들이 가시화 되지 않는 한 서울 부동산 시장은 폭락은 커녕 폭등할 수 밖에 없는 구조 입니다.
그러나,그 폭등이 가랑비에 옷 젖듯, 야금 야금 조금씩, 장 기간, 초장 기간에 걸쳐 펀더멘털에 상응하게 정상적으로 상승 하게 된다면 모를까,
만약,단기, 비이성적으로 급등하게 된다면,
이번 정권이든 차기 정권이든 이에 관한 혹독한 심판은 불가피 해 질 것이고,
서울 주택 보유자들도 보유세 폭탄등에서 자유로울 수도 없을 것입니다.
2007년 서울 부동산 2차 버블기 이후 2014년 까지 중장기적 침체기를 경험했던 서울 부동산 시장은 집값이 펀드멘털에 부응할 때 까지 어게인 중장기적인 침체기를 겪게 될 가능성도 더욱 높아질 것이구요.
만성적 저출산,저성장기조,각종 양극화 심화,고착화등으로 최선은 커녕 차선조차 선택할 수 없기에..
이번 경제영역에 관한 과제중 하나인 부동산 시장에 관한 핵심과제중 하나가 돼지 살찌워 잡아먹기입니다.
사적자치, 자유시장원리에 부합 하는 한,
결제하려는 국민의 의지는 부동산 시장이 펀더멘털에 부합하고 비정상적,비이성적으로 교란되지 않는 한 낙후된 지방은 물론 서울지방 등등의 집값 상승도 용인 됩니다.
우리나라의 만성적 저성장,저출산 고령화 고착화등 우리나라 경제의 구조적 난국의 잠재적 위험이 현실화된 지금,
미래세대를 위한 재정건정성,복지재원원에 기여하기위해,
동급 외국 자산가에 비해 재벌들도 종부세등 소득재분배와 사회보장기능까지 있는 직접 누진세를 껌값만 지불하는 우리나라의 현실을 바로잡기 위해,
큰 돼지만 아니라,작은 돼지떼들을 키우고 살찌워 잡아먹기위해,
강남 4구, 용산구만이 아니라 서울 전역의 부동산 시장 활성화도 용인 가능 합니다.
폭락이,비관론자를 완전히 제압하고 집값에 관한 한 상한을 없애 버렸기에,
언젠가,차기, 차차기 정권에서 강남3구와 용산등 서울 요지의 주택은 종부세등 보유세를 지금 보다 몇 배,심지어 수십 배 이상 지불할 영광을 경험하게 될 것입니다.
시장원리,펀드멘털에 부응하는 한,
전용면적을 기준으로,평당 5천은 커녕 1억,그 이상으로도 올라갈 수도 있을 것입니다.
그 날이 오면 서울 요지 지역 인근의 강동,성동,광진,마포,동작,영등포등이 먼저,
나머지 서울시 차치구들도 뒤따라 자발적으로 종부세 혹은 재산세를 보다 많이 납부하려고 앞다투어 강남 3구등 서울 요지의 집값 상승을 따라가려 할 것입니다.
아고라 폭락이들은 물론 경실련,참여연대등 일부시민단체,경향등 자칭 개혁,진보 폭락,비관론자과 그들의 지침,교시를 충실히 따르는 야당 패거리들이 오매불망 고대하는 강남,서울집값 수직낙하,반값 폭락은 커녕.
이 모든것들은 박근혜 정부여당등 가랑잎에 탄 한시적 개미떼 대의기관들 이하,
모든 대의 기관들은 닥치고, 무조건 까라 하면 까야 하는 겁니다.
이기심과 보이지 않는손인 시장의 원리, 경제원리, 그리고 펀더멘털에 부합 하는 한,
이상은 누구도 아무도 말릴 수 없습니다.
설사 자칭 진보 야당 패거리들이 차기, 혹은 차차기에 정권을 잡아도,
그 차기 정권에서 노무현 정권 때 처럼 아무리 옥죄고 눌러도.