투자처는>>>>>>>>>>>>>>....?

[미르(龍)]

투자처는 어디일까? 첫째, 재개발 및 뉴타운 지역이다 실용정부의 투자 유망지역 제 1순위로 꼽히는 곳이다. 그동안 가격 상승이 심했던 재건축보다 집값 부담이 적고 투자환경이 좋은 뉴타운과 재개발 지역이 투자처로서 매우 좋다. 규제 완화 폭이 상대적으로 크고 투자금액이 적어 2억-3억원 내외 투자자라 면 가장 효과적인 투지 종목으로 꼽을 수 있다. 북아현뉴타운, 거여마천 뉴타운, 천호성내지구가 상승폭이 가장 클 것으로 보이며 또한, 도시재정비 촉진지구, 즉 예컨대 수색증산지구, 장위지구, 성수 1,3동 지구,영등포구 신길지구, 동대문 전농 답 십리지구, 흑석동 지구, 이문 휘경지구, 구로구 금천 역세권지구 등에서 6평 내외 지분 투자는 상당 한 매리트가 있다. 6평이하 지분은 토지허가구역이 되더라도 허가대상에서 제외되기 때문에 투자자들 이 활발하게 접근할 수 있는 지역으로 보인다. 그러나 재개발 지역에서 동일한 지분을 투자한다해도 어느지역을 선택하느냐에 따라 그 결과는 너무 다르게 나타난다. 예를 들어 10평의 지분을 투자한다고 보자. 투자지역이 재개발 지역이나 뉴타운 지역, 아니면 촉진지 구나 특별 개발지역이냐에 따라 수익률은 천양지차를 나타날 것이다. 따라서 어느지역에 어떤 종목으 로 투자하느냐가 정말로 중요한 상황이 되었다. 각자가 투자방법과 여건이 다르겠지만 당장 지분 가 격이 높다고 해서 비싸다는 말은 틀린 말이다. 재개발 지역이라 하더라도 주의할 점이 있다. 가격 상승이 급격하게 오른지역은 향후 재개발 이후 아파트 가격을 비교하여 투자해야 한다는 것이 다. 이를 투자수익비교법이라고 하는데 투자수익 비교방법을 살펴보자. 우선 현재 지분 매입가격이 있으 면 지분매입가격에 향후 배정 받을 수 있는 평형아파트 건축비와 추가부담금등을 합한 금액을 현재 동일 평형 아파트 시세와 비교해서 동일한 가격인지 또는 그 이하가격인지 따져봐야 한다. 만약 향후배정예상 아파트 가격이 현재 동일지역 동일평형 아파트보다 낮다면 투자 가치가 있다. 이 것이 재개발 투자 하한선 가격이다. 재개발 지역에서 향후 받을 용적률이나 진행방법에 따라 아파트 가격이 달라지기 때문에 쉽게 판단하 기 힘들지만 기본적으로 재개발 투자 하한선 가격을 적용해 대략 투자를 예상 할 수 있다. 둘째, 서울 강남 중심의 재건축 지역이다. 실용정부가 출범한 이후 중산층이상이 가장 기대를 끄는 곳이 강남 재건축 시장이다. 왜냐하면 강남 같은 기반시설이 월등한 지역은 향후 복합단지 개발이 예상되기 때문이다. 아파트는 물론 업무시설, 호텔,학교,백화점등 원스톱 서비스가 가능한 복합단지야 말로 중산층이상이 상대적으로 가장 좋아 하 는 지역이기 때문이다. 또한, 참여정부동안 규제속에서 불안한 하향안정세를 보여 온 서울 강남권 재건축 아파트는 용적률 과 층수 제한 완화 등과 양도세 완화조치와 고가주택 기준 상향이 이루어 진다면 급격한 가격 상승 이 일어날 것이다. 재건축 관련 규제가 강화되더라도 강한 상승압박을 받는다는 것이다. 실용정부의 해택을 크게 볼 수 있는 지역은 저밀도 지역으로는 둔촌주공 단지, 개포주공 단지,고덕주 공단지와 고밀도 지역으로는 잠실 5단지 및 진주, 미성아파트, 압구정 현대,한양아파트와 은마 청실 아파트등을 꼽을 수 있다. 특히 상업지역인 여의도 아파트 지역, 즉 서울아파트나 수정아파트등도 상 당한 투자 매리트가 있는 지역이다. 대부분 투자 가격이 10억원에서 20억원이 넘는 고가지역이다. 셋째, 용산 및 주변 국제업무지구다. 용산은 이미 특별개발 계획에 따라 재정비 된다. 따라서 향후에 분양되는 주상복합이나 아파트등은 높은 청약률과 분양가의 신기록을 경신할 것으로 보인다. 상해 푸동지역과 비슷한 부동산 개발이 예 상되는 지역이다. 용산 도심에 지어지는 주상복합아파트 분양 투자나 원효로 3,4가와 원효로 일대의 재개발 지역이 용 산 투자 1번지가 된다. 지리적으로 용산 국제업무지구와 가깝고 개발계획에 따른 신교통수단이 갖춰지면 지금보다 그 가치 는 더 높아질 것이다. 예를 들어 송파신도시와 연결되는 광역 전철과 신분당선이 연결되는 용산 동쪽 주변은 최대의 개발혜 택을 볼 수 있을 것으로 보인다. 뿐만 아니라 후광지역으로 인근지역인 마포구 공덕동 일대 까지도 영향권에 들것으로 보인다. 특히 재개발 바람이 분 청파동이나 서계동 지역, 후암동 지역은 이미 지분 가격 상승이 상당히 올랐 지만 4-5억원 내외로 투자할 경우 향후 개발 가능성이 매우 높은 지역이다. 한남동지역이나 동빙고등 도 한강 조망권과 함께 투자 유망지역으로 손색이 없다. 넷째, 광교 및 송파신도시다. 참여정부가 서울 강남권 대체지로 주장해온 송파신도시 및 광교신도시는 실용정부의 강남 등 기존 도심의 재건축과 재개발을 통한 주택공급 확대에도 불구하고 분양 받을 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역으로 꼽힌다. 특히 친환경 아파트가 많은 광교지역은 투자 1순위지역으로 보이고 도심과 가까우면서도 저렴한 가격 에 공급되는 송파신도시는 일반 실수요자는 적극 공략해야할 지역이다. 만약 분양신청자가 많아 송파신도시에서 아파트를 분양받기 어려운 사람들은 주변 지역 아파트, 특 히 신흥주공이나 은행주공 아파트 재건축에 투자하면 아주 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다. 다섯째, 오피스텔과 상가건물은 호황을 누릴 것이다. 도심의 근린상가 건물도 상당한 각광을 받을 것으로 보인다. 재건축 재개발 활성화로 경제가 호황을 이어갈 것으로 보이며 이에 따른 상가 건물도 투자매리트가 있는 종목중의 하나로 급부상할 것으로 보인다. 특히 토지가격의 급격한 상승으로 임대료 수입이 만만치 않을 전망이다. 또한 오피스텔의 경우 고정적으로 받는 임대수입은 물론 가격 상승으로 인한 아파트 못지 않은 투자 이익도 발생할 것으로 보인다. 오피스텔의 공급약세와 상업시설의 급증, 소호자본투자의 활성화, 단 독세대주 증가가 오피스텔의 호황을 이루는 기반이 될 것이다. 투자유망지역으로는 강남역에서 양재 역 사이 지역과 삼성역에서 선릉역과 역삼역 사이 지역은 매매가 상승이 가파를 것으로 보인다. 그러 나 분당이나 일산등 공급과잉이 이루어진 지역은 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 여섯째, 기타 투자유망지역이다. 수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 경부축과 함께 강남에서 판교·광교·죽전· 수지로 이어지는 경부 서부축과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 인천축의 아파트 분 양도 각광을 받을 것으로 전망된다. 그러나 서부축의 경우 공급대비 수요를 판단해야 할 것으로 보인 다. 또한 서울 청량리, 영등포, 미아동, 마포 등 부도심도 좋다. 이미 인프라 구성 되어 있고 상대적으로 가격 상승이 더디었던 지역이다. 도심의 재개발 사업과 연결 된 지역일수록 투자가치는 더욱 커질 것이다. 지방의 경우 부산 대구 대전 광주 등 구도심이 한계에 이른 지방 대도시 도심지역도 재개발에 따른 도심재정비사업등으로 수혜가 예상된다. 그러나 아직 지방의 대도시들의 상권의 활성화는 미비한 정 도이기 때문에 투자시 직접 상권분석등을 통해야만 성공할 수 있는 지역들이다. 지방은 아산신도시, 세종특별시, 엑스포가 예정된 여수 및 광양 하동지역, 새만금지구 등 서남해안 이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것으로 보인다. 일곱째, 송도 지역는 신중한 투자가 우선된다. 경제자유구역인 송도 지역은 당분간 투자 유치 및 개발로 인해 지속적으로 상당한 인기를 끌 것으로 보인다. 그러나 송도신도시를 포함한 인천 및 서부지역 신도시는 공급량 대비 수요를 계산해야 할 것 이다. 송도를 포함하여 이런지역에 공급되는 아파트 물량이 만만치 않다. 특히, 청라지구나 파주 교 하 신도시 등의 입주물량이 쏟아지는 2010년 이후에는 부동산 가격 약세가 예상되기 때문에 실수요자 들 이외의 투자자는 신중해야 할 지역이다. 송도의 경우 개발에 대한 부담이 크고 이에 따른 자금투여부분이 확실하지 않아 아파트 공급은 계속 되겠으나 고분양가로 인한 가격 상승과 매매는 불투명할 것으로 보인다. 따라서 향후 5년간은 계속적 인 투자 유망지역으로 분류할 수 있으나 그 이후에는 신중한 투자가 우선되는 지역이자. 마지막으로 투자 유의지역도 있다. 참여정부의 작품인 기업도시, 혁신도시는 상당한 침체가 예상된다. 더나아가 주변 인근도시 투자는 상당한 타격을 받을 것으로 보인다. 투자유치 및 개발이 더디다 보니 가격 상승도 완만하게 니루어 질 것이다. 또한 지방이나 외곽지역 토지는 상당한 약세가 예상된다. 수도권을 제외한 지방 미분양 아파트의 경 우도 지속적인 약세가 예상된다. 그리고 서울과 수도권이라 하더라도 기존 아파트의 경우 200가구 미 만의 소규모단지나, 나홀로 아파트나 재건축 대상 부지가 최소 10,000제곱미터 이하의 지역,1990년대 에 지어진 용적률 300% 가까운 아파트는 상당한 타격이 예상된다. 이와같이 실용정부 부동산 투자 지역을 이야기 하였다. 정리하자면 세금 규제완화 되는 도심 대형 블 루칩아파트나 용산 및 뚝섬의 주상복합아파트, 뉴타운 지역등 재개발 지역의 지분, 송파나 광교신도 시 신규 분양아파트 및 지방 중심도시 도심재개발 지역으로 압축할 수 있겠다. 부동산은 정책에 의해 좌지우지되는 하나의 상품이다. 따라서 상기에 열거한 투자유망 지역이라하더 라도 정책의 규제가 계속되고 개발 계획등의 유보되는 등 상당한 변화가 있다면 투자유망지역에서 투 자유의지역으로 언제든지 바뀔 공산이 많다는 사실을 알고 부동산을 접근하여야 할 것이다.

[버디]

선생님...어디라고 콕 찍어주시면 안되남요?

[써니]

박준규교수는 2~3년차로 새만금지구를 콕 찍어 강의하드만요

[한강사랑]

도움이 많이 되었습니다. 감사합니다