일시적 1가구 2주택자의 희소식(2주택 모두 비과세되려면 그 방법은?)

[경매박사 황경진]

양도소득 관련세액 감면대상 자산 매각 의뢰 신청 양식.zip

(양식) 1. 매각의뢰신청서 매각의뢰계약서 양도소득세특례 주택 2018.09..hwp

(양식) 2. 매각의뢰시 참고사항 양도소득세특례 주택 2018.09.21.hwp

(양식) 3. 계좌번호 신고서 양도소득세특례 주택 2018.09.21 .hwp

인터넷 공매 대행 서비스로 양도세 폭탄 미리 피하세요

일시적 1가구 2주택자의 희소식(2주택 모두 비과세되려면 그 방법은? 1번 주택을 매입 후 1년 경과 후 2번 주택을 매입해야 되며, 선입선출법(1번 주택을 먼저 매도해야)을 적용한다. 만약 일시적 2주택자가 되었다면 1번 주택은 3년이내 매도해야 비과세가 되지만(2번 주택은 2년 경과 후 매도해야 비과세 된다), 1번 주택이 2년 11개월 보름 정도 경과 되었다면 1번 매도후 잔금기준일 때문에 비과세 어렵다. 방법은 한국자산관리공사(KAMCO)에 매각의뢰하면 매각금액의 1%와 감정평가수수료를 부담하면 양도세 걱정은 없다.

(근거법은 소득세법 시행령 제⑱항 제1호이며, 제18항은 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.  

1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우 등

2019.7월 현재 한국자산관리공사(1588-5321)의 수탁재산 담당자 이강산 차장, 박초설 과장(051-794-3911(또는 3912))한테 문의하면 된다. 취소수수료는 1%

참고로 2007.03.18 조선일보 기사를 보면

“새 집 산 뒤 내놓은 기존 주택 1년간 안팔리면… 1가구 1주택 인정”

지난해 8월부터 회사원 이모(여·37)씨는 집이 팔리지 않아 발을 동동 굴렀다. (2019년 현재는 3년 이지만 과거는 1년이내)1년이 지나면 ‘양도세 폭탄’을 맞아야 할 처지였다. 이씨의 고민은 2005년 8월 이사 목적으로 아파트를 하나 새로 사면서 시작됐다. 일시적으로 1가구 2주택자가 된 이씨는 기존에 살던 서울 명륜동 38평형 아파트를 내놓았지만 쉽게 팔리지 않았던 것. 그가 내놓은 아파트는 1년 하고도 3개월이 더 지난 작년 11월에야 팔렸다. 매각 대금은 3억8000만원. 1년이 지나 팔았기 때문에 일반적인 경우라면 1가구 2주택으로 간주돼 8,439만원의 세금(지난해 양도세율 9~36% 적용, 올해는 50%가 적용)을 물어야 할 판이었다.그러나 이씨는 세금을 합법적으로 한 푼도 안냈다. 비결은 한국자산관리공사(KAMCO)의 ‘일반부동산 인터넷 공매 대행 서비스’를 이용한 데 있었다. 이 서비스는 자산관리공사가 일정 수수료를 받고 아파트 매매를 대행해 주는 것. 특히 일시적 1가구 2주택자가 새 집을 산 지 1년 이내에 옛 집의 매각 의뢰를 하면 설사 1년이 지나 팔리더라도 양도세 중과를 당하지 않는다. 1년 이내 매각 의사가 분명한 것으로 간주되기 때문이다.이씨의 경우 1가구 2주택이 된 지 1년이 되기 직전인 8월에 자산관리공사 공매 대행 서비스에 매각을 의뢰해 1가구 1주택자로 인정됐고, 3년 보유에 6억원 미만 등 양도세 면제 규정에 해당돼 양도세를 한 푼도 내지 않아도 됐던 것. 물론 이 서비스를 이용하려면 매각 금액의 1%를 매각 수수료로 내야 하고, 감정수수료도 내야 해 440만원의 경비가 들었지만, 절약된 세금 8439만원에 비하면 무시해도 될 만한 부담이었다.자산관리공사에 따르면 이씨처럼 1가구 2주택을 면하기 위해 공매 대행 서비스를 찾는 사람이 올해 들어서만 10건을 넘어섰다. 예년엔 1년에 1~2건에 불과했었다.자산관리공사 김헌식 수탁업무팀장은 “새 주택을 산 지 1년 가까이 되도록 집이 팔리지 않는 사람이 늘고 있기 때문에, 매매대행 서비스를 찾는 사람들이 더 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 한편 자산관리공사는 이렇게 의뢰가 들어온 주택 중 7건을 20일부터 3일 동안 인터넷 입찰(www.onbid.co.kr)에 부칠 예정이다. 분당에 있는 35평 아파트가 7억원에, 남양주 24평 아파트가 1억8000만원 정도에 나와 있다. 발표일은 23일인데, 유찰되면 5% 낮아진 가격에서 재입찰된다.

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양도소득 관련세액 감면대상 자산 매각 의뢰 신청 양식

[별지 제1호서식](2006.11.17. 서식개정, 2016.12.16 서식개정)

부동산매각의뢰신청서
신청인	①성 명			②주민등록번호
	③주 소		(☎ :010- - )
매 각 의 뢰 부 동 산
④자 산 명		⑤소 재 지				⑥면 적 (㎡)
토 지
건 물
⑦매각희망가격		총 원 (*임차보증금 승계 공제 후 억원)
「소득세법 시행규칙」 제72조․제75조․제83조의5 및 법인세법 시행규칙 제46조의2의 규정에 의하여 위 부동산을 한국자산관리공사에 매각의뢰하고자 이 신청서를 제출합니다. 2018년 월 일 신청인 (서명 또는 인) (서명 또는 인) 한국자산관리공사 부(지역본부)장 귀하
구비서류 : 1. 토지․건물에 관한 등기필증 및 등기부등본 2. 토지․건축물대장등본 3. 지적도 및 토지이용계획 확인서

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부동산매각의뢰신청서접수증
신청인	접수일자	접수번호	자 산 명	소 재 지	면적(㎡)
「소득세법 시행규칙」 제72조․제75조․제83조의5 및 법인세법 시행규칙 제46조의2의 규정에 의하여 위 부동산의 매각을 위임 받았음을 인증합니다. 2018년 월 일 한국자산관리공사 부(지역본부)장 (인) 귀하

한국자산관리공사 귀중

[별지 제4호서식](2006.11.17. 서식개정, 2016.12.16 서식개정)

부동산매각의뢰계약서

ㅇ 부동산의 표시：붙임과 같음

「소득세법 시행규칙」 제72조․제75조․제83조의5 및 「법인세법 시행규칙」 제46조의2의 규정에 의하여 위 부동산을 매각의뢰함에 있어 매각의뢰자(이하 “갑”이라 한다)와 매각의뢰를 받은 한국자산관리공사(이하 “을”이라 한다)사이에 다음 사항을 약정한다.

다 음

제1조(목적) 이 계약은 을이 매각 의뢰받은 위 부동산을 원활히 매각하고 갑, 을간의 법률관계를 명확히 하는데 목적이 있다.

제2조(제출서류) 갑은 매각의뢰시 다음 서류를 을에게 제출하여야 한다.

1. 갑이 자연인인 경우(2006.11.17 본호신설)

가. 당해 부동산의 등기필증(원본) 및 등기부등본(새로 취득한 주택 등기부등본 포함)

나. 토지대장 및 건축물대장 등본

다. 지적도 및 토지이용 계획확인서

라. 주민등록등본

마. 점유ㆍ임대차 현황신고서(별지 제2호서식)

바. 토지 현황신고서(별지 제3호서식)

사. 당해 부동산에 대하여 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득 관련세액 계산명세서

2. 갑이 법인인 경우(2006.11.17 본호신설)

가. 당해 부동산의 등기필증(원본) 및 등기부등본

나. 토지대장 및 임야대장 등본

다. 지적도 및 토지이용계획확인서

라. 법인등기부등본 또는 초본

마. 정관 및 이사회(사원총회)결의서

바. 대표자의 인감증명

사. 토지 현황신고서(별지 제3호서식)

아. 당해 부동산에 대하여 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득 관련세액 계산명세서

제3조(양도소득 관련세액 감면대상 여부 판단) 매각의뢰 부동산이 양도소득 관련세액 감면대상에 해당되는지 여부는 갑의 책임하에 판단하고, 을은 양도소득 관련세액의 감면대상 및 내용에 해당하는지 여부에 대하여 일체의 책임을 지지 아니한다.(2006.11.17 본조개정)

제4조(등기말소의 의무) 갑은 매각의뢰 부동산상 매각에 장애가 되는 제권리등기를 말소한다.

제5조(현황신고) ① 갑은 매각의뢰시 별지 제2호서식의 점유․임대차현황신고서 또는 별지 제3호서식의 토지현황신고서를 제출하여야 하며 신고서 제출 후 변동사항이 있을 경우 지체없이 을에게 신고하여야 한다.(2006.11.17 본항개정)

② 제1항의 신고내용이 허위로 판명되어 매수자 또는 을에게 손해가 발생한 때에는 갑은 손해를 배상하여야 한다.

③ 매각의뢰 부동산의 원매자 또는 을이 부동산의 답사를 요구할 경우 갑은 이에 협력하여야 한다.

(2006.11.17 본조개정)

제6조(매각절차 중지) 을은 다음 각 호의 경우에는 매각절차를 중지할 수 있다.

1. 제4조의 매각에 장애가 되는 제권리등기가 말소되지 않는 경우

2. 저당권의 피담보채권액 및 임차보증금이 감정가격을 상회하는 경우

3. 기타 매각진행이 곤란한 경우

제6조의2(매각의뢰계약 해지) ① 을은 부동산매각의뢰계약 체결 이후 제6조의 매각절차 중지사유 등으로 매각절차가 지연되어 부동산매각의뢰계약 체결일로부터 2년 이내에 매각되지 아니하는 부동산에 대하여는 매각의뢰계약을 해지할 수 있다.

② 을이 매각의뢰계약을 해지한 경우에는 갑의 납세지 관할 세무서장에게 그 사실을 통보하는 것으로 한다.

(2006.11.17 본조신설)

제7조(발송주의) ① 「소득세법 시행규칙」 제72조제4항 및 제75조제3항의 규정에 의하여 을이 갑에게 발송한 공매조건 협의문이 을의 책임없는 사유로 송달이 불능한 경우에는 발송일자에 송달된 것으로 본다.(2006.11.17. 본항개정, 2016. 12.16 본항개정)

② 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 및 「법인세법 시행규칙」 제46조의 2의 규정에 의하여 매각의뢰받은 부동산인 경우에도 제1항을 준용한다.(2006.11.17 본항개정)

제8조(매각방법) ① 부동산의 매각은 을이 운영하는 전자자산처분시스템을 통하여 일반경쟁입찰에 의한 공매방법에 의함을 원칙으로 한다.(2006.11.17 본항개정)

② 공매는 원칙적으로 매분기 1회 이상 실시한다.

③ 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행규칙」 제4조에 해당하는 경우에는 유찰계약방법에 의하여 매각할 수 있다.(2006.11.17 본항개정)

제9조(공매조건) ① 을은 공매조건을 다음 각 호와 같이 협의하여 특별한 사유가 없는 한 갑은 이에 응하기로 한다.

1. 공매예정가격

가. 최초공매예정가격：감정가격

나. 2회 이후 공매예정가격：

최초공매예정가격의 50%에 달할 때까지 최초공매예정가격에서 매 5%씩 인하한 금액. 다만, 최초공매예정가격에서 양도소득 관련 추정세액(양도소득 관련세액 계산명세서 기준)을 차감한 금액이 최초공매예정가격의 50%보다 높은 경우에는 그 금액에 달할 때까지의 금액(2006.11.17 본목개정)

2. 대금납부조건

가. 대금납부기간：3개월

나. 대금납부방법：일시불

② 제1항에 의한 협의일로부터 20일 이내에 회보가 없거나 3회까지 협의를 하였으나 그 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제6조 및 동법 시행규칙 제5조의 처분조건으로 공매한다.

(2006.11.17 본항개정)

제10조(저당권의 피담보채권처리) 을은 부동산에 있는 저당권의 피담보채권을 매수자가 인수하는 조건으로 매각할 수 있다. 다만, 인수하는 조건으로 매각할 경우에는 갑은 다음 각 호와 같이 이행한다.

1. 저당권자가 발급한 채권원금ㆍ이자ㆍ이율ㆍ기간 등이 기재된 채권계산서를 조속히 제출한다.

2. 채권계산서 제출 후 추가대출을 받지 아니하며 원금을 상환하였을 때에는 채권계산서를 재제출한다.

3. 매매계약 체결 후 잔대금 납부기일 현재의 채권계산서를 잔대금 납부기일 전일에 을에게 제출한다.

제11조(임차보증금 처리) 을은 매수자에게 임대인의 지위를 승계하고 임차보증금을 인수하는 조건으로 매각할 수 있다.

제12조(매매계약 체결) 매각의뢰 부동산이 매각되었을 경우 갑은 을이 지정하는 기일에 을의 사무실에서 매매계약서에 서명날인한다.

제13조(해약재산 공매) 매매계약이 해제된 부동산에 대하여는 계약체결 당시의 공매조건으로 공매를 실시한다.

제14조(매각대금지급) ① 을은 계약체결 후 계약보증금에 대하여 제비용을 공제한후 지체없이 갑에게 지급한다.

② 제9조제2항에 의한 매각시의 중도금은 명도 완료시까지 을이 보관하고 보관기간동안 한국산업은행의 정기예금이율을 적용하여 산출한 이자를 갑에게 가산지급하기로 하며, 이자에 대한 제세금은 공제한다.

③ 잔대금에 대하여 을은 등기부등본상 권리와 채권액의 변동이 없고 소유권이전서류 교부와 명도가 이행되었을 때 을은 다음 각 호의 해당금액을 공제하고 갑에게 지급한다.

1. 을의 수수료 및 체당금

2. 매매물건에 대한 제세금 및 관리비용

3. 매수자가 인수한 근저당권의 피담보채권액 및 임차(전세)보증금

④ 잔대금 지급과 명도가 동시에 이행되는 경우에는 매수자가 제3항의 제비용을 공제하고 갑에게 직접 지급하게 할 수 있다.

⑤ 대금지급방법은 갑이 지정한 금융기관 예금계좌에 입금하는 것을 원칙으로 한다.

제15조(수수료) ① 부동산의 처분에 따른 수수료는 처분금액의 100분의 1로 하며 계약체결시 계약금에서 반액을, 대금완납시 잔대금에서 반액을 각각 공제한다. 다만, 매매계약이 해제되는 경우에는 갑이 을에게 지급한 수수료는 반환하지 아니한다.

② 매수자가 계약을 체결하지 아니하여 입찰보증금이 갑에게 귀속하는 경우에는 입찰금액의 1,000분의 5에 해당하는 금액을 을의 수수료로 입찰보증금에서 공제한다.

제16조(비용) ① 갑은 부동산의 매매계약에 필요한 다음 비용을 부담하며 을이 요청한 때에는 이를 예납하여야 한다.

1. 감정료

2. 공매공고료

3. 기타 처분에 필요한 비용

② 갑이 제1항의 납부한 비용이 부족하여 을이 추가예납을 요구하는 때에는 갑은 이에 응하여야 한다.

③ 매각의뢰를 철회할 경우 갑은 을이 지급한 비용을 완납하여야 한다.

제17조(신의성실의무) ① 갑은 매각의뢰한 부동산을 을의 동의없이 직접 매각할 수 없다.

② 제1항의 의무위반으로 갑과 을이 이중매각한 경우 을이 매각한 것을 유효한 것으로 한다.

제18조(소유권이전서류 인도) ① 갑은 매매계약 체결 후 잔대금 납부기일까지 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 을에게 인도한다.(2006.11.17 본항개정)

② 을이 부동산의 권리변동여부를 확인할 수 있도록 갑은 잔대금 납부기일에 발급받은 부동산 등기부등본을 을에게 제출하여야 한다.(2006.11.17 본항개정)

③ 을은 제1항의 서류를 받은 경우 갑에게 보관증을 교부한다.

제19조(통지의무) ① 을은 갑에게 다음 각 호의 사항을 통지한다.

1. 공매공고 내용

2. 매각시 계약체결내용

3. 매매계약해약 내용

② (2006.11.17 본항삭제)

제20조(매매계약의 부활) 매매계약이 해제된 부동산의 매수자가 연체된 매각대금과 동 금액에 대한 연 17%의 지연손해금 및 제비용을 재공매공고 전까지 납부할 경우에는 을은 해제된 계약을 부활할 수 있고, 이 경우 갑에게 귀속된 위약금은 계약보증금으로 자동전환된다.

제21조(합의관할) 이 계약을 원인으로 다툼이 있는 경우에 관할법원은 갑이 매각을 의뢰한 을의 점포소재지 관할법원으로 한다.

제22조(변경사항신고) 갑은 본 계약체결이후 상호 및 주소 등이 변경된 때에는 지체없이 을에게 신고하여야 하며 이를 이행하지 아니하여 발생한 손해에 대한 책임은 갑이 부담한다.

제23조(기타사항) 이 계약서에 정하지 아니한 사항은 「소득세법 시행규칙」, 「법인세법 시행규칙」, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 및 동법 시행규칙과 을의 내부규정에 따르기로 한다.(2006.11.17 본조개정)

위 각 조항을 엄수하기 위하여 이 계약서 2통을 작성하여 갑, 을이 서명 날인하고 각각 1통씩 보관한다.

201 . . .

갑： (인)

(인)

을：한국자산관리공사

사 장

위 대리인

상기 계약서 내용을 잘 숙지하였음

매각의뢰자 (인) (인)

[박찬현]

좋은 자료 감사드립니다^^