재개발 구역이 몰려 있는 성북구를 포함해 성동·광진구 일대에선 재개발·재건축 지역은 대부분 1종이나 2종 주거지역으로 분류돼 사업성이 크게 떨어질 전망이다. 특히 이들 지역 중 서울시 재개발기본계획에 포함된 지역이라 하더라도 종별분류 기준대로 구역지정이 되지 않은 곳은 모두 현재 용도대로 분류된다.
이들 지역에서 건축 또는 재개발·재건축을 위해 건축허가나 사업계획승인 등을 요청하면 지구단위계획 등을 통해 건축규모를 조정 받을 수 있다. 하지만 건축 규모를 가름짓는 용적률과 아파트 높이는 지금보다 크게 낮아져 사업성은 줄어들 수 밖에 없어 보인다.
◇성북구〓재개발 1번지로 꼽히는 성북구에선 종별분류에 따른 용적률 강화로 재개발 추진구역이 타격을 받게 됐다. 재개발 구역으로 지정된 곳은 용적률이 250%까지 가능한 3종 주거지역으로 분류된다. 하지만 돈암, 정릉(이상 1종), 길음9, 석관(이상 2종) 등 구역 지정이 되지 않은 재개발 추진지역은 최고 2종으로 분류돼 용적률이 200%로 제한된다. 즉, 구역지정이 되지 않은 곳에선 건물의 모든 층 바닥 면적이 땅 면적(용적률)의 두배(200%)까지 밖에 건물을 지을 수 없다. 3배까지 건축이 가능한 지금보다 건축 규모가 3분의 1이상 줄어 드는 셈이다.
이밖에 뉴타운 개발 예정지와 같이 아파트가 들어서 있거나 지어지고 있는 곳은 3종으로 분류돼 최고 250%의 용적률을 적용 받는다. 또 폭 20m이상 간선도로변 가운데 미관지구와 상업지구와 맞닿아 있는 지역은 용적률 200%인 2종(12층)으로 제한된다. 자연경관지구인 북한산 일대 정릉동과 최고고도지구, 공원인접 지역은 용적률 150%인 1종(4층)으로 제한된다. 장위동과 같이 단독이나 다세대·다가구 등이 몰려 있는 주택지는 2종(7층)으로 제한된다.
◇성동구〓재개발 구역이 많은 옥수동과 금호동 일대에서도 용적률과 층고 제한이 강화된다. 옥수 12·13구역, 금호13·15·16·19구역 등 서울시 재개발기본계획에는 들어 있지만 아직 구역이 지정되지 않은 곳은 1∼2종으로 분류된다. 옥수12구역은 2종 7층이하, 옥수 13구역은 1종과 2종이 혼재된다. 금호 13구역은 1종, 15·16구역은 2종 7층이하, 18구역은 1종으로 나뉜다. 금호산, 달맞이 공원, 매봉산, 응봉산, 대연산 부근 주거지역은 대부분 2종 이하로 묶여 지금보다 건축규모가 3분의 1이상 줄어든다.
◇광진구〓광진구에선 재개발이나 재건축이 많지 않아 큰 타격은 없을 것으로 전망된다. 다만 공원, 학교 인접 지역이 많아 건축 규모가 상대적으로 낮아지는 곳이 많다. 아차산 주변 주거지역과 어린이 대공원을 포함한 인근 주거지역, 국립정신병원 일대는 대부분 1종 4층이하 지역으로 묶인다. 동서울터미널 주변은 2종 7층이하로 제한된다. 관심지역인 세종대와 건국대학교 주변은 상업지로 주거지 종별 분류에 해당하지 않으며, 주변 주거지는 3종으로 다른 지역에 비해 건축제한이 덜한 편이다.