성남 재개발사업 5년 공전 ‘끝’… 대형건설사 잇달아 ‘러브콜’

[inside]

뜨겁게 달아오르는 본시가지 재개발

산성구역·신흥2구역·금광1구역 등 6곳 사업 활기
상대원2 시공자 선정 돌입… 민간 사업방식 ‘속도’
위례~신사선 신설역 설치 가능성도 사업에 활력

지난 5년간 활로를 찾지 못한 채 공전했던 성남 본시가지 재개발사업이 올해 상반기 제대로 불이 붙었다.

5년 전인 2010년 LH가 본시가지 재개발사업 포기 선언을 하면서 최악의 상황에 내몰렸던 곳이다. 하지만 지금은 GS·대우·대림·현산·코오롱 등 대기업 건설사들이 앞다퉈 진입하면서 재개발사업 파트너 행렬을 늘려 나가고 있다.

이 같은 변화는 최근 분양시장 상승의 흐름을 타고 각종 호재가 성남 본시가지 재개발사업의 사업성을 높이 끌어올릴 것이라는 몇 가지 이유 때문이다. 특히 제2롯데월드와 위례신도시 등 서울 동남부로 옮겨가는 개발 중심 축 선상에 놓여져 있다는 점, 분양시장 정상화로 자체 사업성이 증가하고 있다는 점, 위례신도시에 성남 재개발 권리자·세입자를 위한 이주단지가 조성되고 있다는 점, 미분양시 성남시·LH가 미분양 물량을 인수하겠다고 약속했다는 점 등의 호재가 어우러져 사업성공을 뒷받침하고 있다.

현재 성남 본시가지 재개발사업을 이끌고 있는 곳은 민간 조합 방식 현장인 △상대원2구역 △산성구역 △신흥주공과 함께, LH 공공시행방식으로 진행 중인 △신흥2구역 △금광1구역 △중1구역 등 총 6곳이다. 현재 성남 본시가지 재개발사업의 핫이슈는 차기 시공자 선정 구역의 향방이다.

GS·대우 컨소시엄과 대림산업의 치열한 경쟁으로 주목 받은 신흥2구역 이후의 시공자 선정 바톤 터치 주자는 바로 상대원2구역이다.

▲차기 주자 4천829가구 상대원2구역 주목

현재 가장 주목 받는 곳은 신흥2구역에 이어 시공자 선정을 앞둔 상대원2구역이다.

4천829가구 매머드급 규모의 재개발현장으로 대기업 건설사들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 하지만 이달 초 있었던 첫 번째 입찰에서는 참여 시공자가 없어 유찰됐다.

조합에서는 이번 결과가 인근 신흥2구역에서 있었던 치열한 수주 경쟁 때문에 발생한 일시적 현상이라는 입장이다. 즉 상대원2구역의 사업 자체에 문제가 있는 것이 아니라 인근 신흥2구역에서 진행된 치열한 시공자 선정 경쟁 때문에 불거진 시공사들 간의 경쟁 역학 구도 때문에 발생한 문제라는 설명이다.

이 같은 분석을 배경으로 조합은 곧바로 재입찰에 들어간 상태다. 실제로 조합은 지난 15일 시공자 선정 재입찰공고를 내고 시공자 선정 절차에 돌입했다. 입찰공고 내용에 따르면 조합은 6월 30일 현장설명회를 개최하고 입찰 마감은 내달 21일 실시할 예정이다.

입찰방식은 일반경쟁입찰 방식으로 컨소시엄 구성도 가능하다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 4123번지 일대로 대지면적이 24만2천318㎡이다. 용적률 264.9%, 건폐율 20.62%를 적용해 아파트 4천829가구를 건립할 계획이다.

면적별 가구수는 전용면적 기준으로 조합원 및 일반분양분이 △39㎡형 930가구 △59㎡형 1천355가구 △67㎡형 693가구 △84㎡형 1천29가구 등으로 구성됐다. 이와 함께 임대주택으로 △39㎡형 362가구 △49㎡형 460가구가 지어진다. 서민들이 대다수인 권리자들의 원활한 입주를 위해 분담금 부담이 적은 중소형 주택 위주로 짜여진 것이 특징이다.

김복진 상대원2구역 조합장은 “금년 하반기 성남 본시가지 재개발사업 이슈를 주도할 현장은 단연 상대원2구역이 될 것”이라며 “성남 본시가지를 대표하는 초대형 사업장이기 때문에 많은 대형 건설회사들의 참여가 기대되고 있다”고 말했다.

▲위례~신사선 연장선 등 미래 호재도

상대원2구역의 미래 가치 상승을 뒷받침 하는 외부 호재도 주목받으며 상대원2구역에 대한 관심이 증가하고 있다.

우선 교통 호재 측면에서 지하철역 신설 기대로 상대원2구역의 몸값이 상승하고 있다.

현재 위례신도시 중앙에서 서울 강남구 신사동을 잇는 위례~신사선 건설계획이 추진 중인 가운데, 여기에 덧붙여 경기도 광주~성남 지역으로의 연장선이 거론되고 있기 때문이다. 최근 상대원2구역 인근에서 있었던 국회의원 보궐선거 과정에서도 위례~신사선 연장선의 신설 역사 설치 약속이 공약으로 나오기도 하는 등 지하철역 신설은 공식화 단계에 들어간 상태다.

상대원2구역이 명실상부한 역세권 중소형 아파트단지로 부각돼 주택가격 상승을 예상할 수 있는 대목이다. 특히 성남시와 광주시가 공동으로 추진하는 위례~신사선 연장선의 사업타당성 연구 용역이 마무리 단계로 오는 8월경 결과 발표가 공개될 예정이다.

▲기존 정비계획의 과도한 상가면적 문제 해결 방안도 모색

또 다른 호재는 구역 내 과도한 상가시설 문제의 해결 방안 거론되고 있다는 점이다.

조합은 최근 논란이 되고 있는 정비계획 상 과도한 상업시설 문제를, 면적을 축소시키는 정비계획 변경으로 해소시키겠다는 입장이다. 아파트단지의 상업시설 수익성이 줄어드는 상황에서 현재의 상가면적인 약 2만5천평을 대폭 줄이는 방향으로 현행 정비계획을 변경하겠다는 것이다.

상가 미분양 가능성을 낮춰 재개발사업의 사업성을 더욱 높이겠다는 취지다. 이를 위해 조합은 조만간 상가 및 근린생활시설 권리자들의 의견수렴에 들어가 향후 상가를 분양받을 지 여부를 집계해 그 결과를 토대로 정비계획 변경을 추진하겠다는 입장이다.

성남시의 도로 확장 비용 지원도 추진해 사업성 개선 가능성은 더욱 높아지고 있다. 상대원2구역과 연접한 희망로를 확장하는 과정에서 토지보상비 및 공사비·철거비 등을 시 예산으로 지원받는 방안을 추진 중이다. 그만큼 조합의 비용 부담이 줄어 사업성이 높아질 것으로 기대되고 있다.

한 도시계획 전문가는 “최근 대형마트의 발달로 아파트단지 내 상가의 수익성이 낮아지고 있는 만큼 아파트 상가 수요는 급감하고  규정상 아파트 내 상가 최소 면적 기준도 완화돠고 있는 것이 현실”이라며 “상가 권리자들의 의사를 물어 상가 권리자들이 상가 분양을 원하지 않는다는 의견이 대다수일 경우 필요 이상의 상업시설 면적이 배치된 기존의 정비계획을 변경해 현실에 맞게 조정하는 것이 좋다”고 말했다.