집 안 팔고 종부세 확 낮추는 절세법, 여기 있소 04200510 조경

공시가 급등...종부세 크게 뛰어다주택자, 증여 이용 3가지 방법부부에게 줄 땐 6억 이내 지분만자녀에겐 전세.대출 등 끼고6월前 등기, 중과 배제 활용을서울 강남구 대치동 은마아파트(전용 84m2)와 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' (84m2) 등 2채를 소유한 A씨는 올해 아파트 공시가격이 급등하는 바람에 고민에 빠졌다.올해 공시가격이 은마아파트는 38%, 래미안푸르지오는 25% 상승했다.공시가격이 오르는 바람에 올해 종합부동산세(종부세)로만 3039만원을 내야 한다.A씨는 '거래가 뚝 끊긴 상호아에서 급매로 집을 파는 것도 쉽지 않고 해마다 수천만원씩 세금을 내고 버티기도 쉽지는 않아 자식들에게 증여하는 방식을 고려 중'이라고 말했다.올해 종부세 납부 기준일(6우러1일)이 가까워져 오며 다주택자들의 세금 고민이 커지고 있다.A씨의 경우 종부세를 줄일 목적으로 배우자나 자녀에게 아파트를 증여할 수도 있지만, 이 과정에서 증여세를 비롯한 거래 비용을 따져 결정해야 한다.땅집고는 부동산 세무 전문 스타트업 아티월스가 개발한 '셀리몬 세금계산기'와 조하림 땅집고 자문 세무사의 도음을 받아 증여를 통해 종부세를 줄이는 세 가지 방안을 비교해 봤다.부부간 증여, 증여공제 6억원에 맞춰라첫 번째, A씨가 배우자에게 은마아파트(시가 20억원 가정)를 증여함으로써 부부의 종부세 합계를 줄이는 방안이 있다.이렇게 하면 부부가 1채씩 보유하게 돼 2주택자에게 징벌적으로 부과하는 중과세를 줄일 수 있다.부부 간 증여를 하면 A씨 부부가 내야 하는 종부세는 3049억원에서 471만원(은마아파트 331만원, 래미안푸르지오 140만원)으로 크게 줄어든다.하지만 추가로 내야 하는 세금이 만만치 않다.배우자에게 은마아파트를 넘기는 것은 일봉의 '증여' 행위여서 정부에서 여기에도 세금을 부과하는 데, 부부간의 6억원까지는 세금 공제를 받더라도 증여세 4억원, 취득세 4608만원을 내야 한다.종부세 이전 금액을 17년간 누적해야 하는 수준이어서 A씨는 경우 이 방법을 선택하는 것은 옳지 않다.다른 방법도 ㅇ닜다.은마아파트의 지분 일부인 30%(시가 6억원)만 배우자에게 증여함으로써 증여공제 후 증여세를 0으로 만드는 방안이다.배우자 간 공제를 적극 활용한 방식이다.이렇게 되면 취득세(1382만원) 외에 거래 비용이 없다.이 경우에는 종부세는 올해부터 약 938만원을 절감할 수 있으므로 내년 이후부터는 종부세를 아낀 것이 거래 비용을 초과한다.어차피 물려줄 거라면 사전 증여가 답두 번쨰로 자녀에게 사전 증여하는 방식도 최근 유행이다.A씨가 은마아파트를 절반씩 나눠 자녀 2명에게 각각 증여하는 방식이다.나중에 재산을 자녀에게 물려줄 때 내야 할 증여세를 미리 내면서 추후 종부세를 절세하는 방법이다.증여 후에는 새 사람의 종부세 합계가 총 190만원으로 줄어 올해 종부세로만 2548만원을 절약할 수 있다.그러나 자녀에 대한 증여 시에는 증여공제가 배우자 간 증여보다 작고 이에 따라 증여세 부담은 더 크다.자녀 두 사람의 증여세(각 2억2500만원)와 취득세(각2304만원)를 내야 한다.한시적 양도세 중과 배제를 홓라용한 부담부 증여세 번째, 자녀에게 증여할 때 전세를 끼고 증여하는 방식이다.위의 경우 은마아파트를 10년 이상 보유했고 이를 전세 놓고 있다면 부담부 증여가 더 유리하다.부담부 증여의 경우 채무를 넘겨주는 만큼 양도한 것으로 보아 일부 양도세를 내지만, 이에 올해 6월30일까지 적용되는 한시적 양도세 중과 배제를 적용받으면 양도세를 아낄 수 있기 떄문이다.만약 A씨가 은마아파트를 15년 보유했고 취득가 12억원, 현재 시가가 20억원이라면, 전세 보증금 6억원과 대출 4억원을 낀 부담부 증여 과정에서 양도소득세(9465만원), 증여세(각8000만원), 취득세(각 2304만원) 등 총거래에 따른 세금이 3억원 정도 도니다.만약 한시적 양도세 중과 기간을 놓쳐 양도소득세가 중과되다면 총거래 비용은 3억9677만원으로 9000만원 정도 세금을 더 내야 한다.조하림 세무사는 '다주택자가 10년 이상 보유 주택을 부담부 증여하기로 했다면 올해 6월 1일 이전에 소유권을 이전 등기를 마쳐 종부세 부담을 피하면서 양도세 중과 배제 혜택까지 받는 것이 좋다'고 말했다.                                                                                                                                          한상혁 땅집고 기자