주택임대차보호법 소액보증금 최우선변제
주택임대차보호법은 주택임대차와 관련해 약자에 속하는 임차인은 보호하기 위해 민법보다 우선하여
특별법 형태로 존재하는 말 그대로 특별한 법입니다.
때문에 임차인 그 중에서도 소액을 갖고 있는 분들을 더욱더 보호해 줍니다.
오늘은 그 개념에 대해 살펴보고자 합니다.
1.소액보증금 최우선변제권이란?
경매신청 등기 전 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중에서 일정액을 담보물권자들보다 우선하여
변제받을 권리가 있습니다. 이를 바로 최우선변제라고 합니다.
주택임대차계약을 맺고 이사하고 전입신고 하고 확정일자까지 다 받은 사람이 있다고 생각해 보세요.
그런데 해당 주택 저당권을 갖고 있던 국민은행이 집주인이 돈을 안 갚으니까
경매등기를 신청했습니다.
이제 경매가 되고 낙찰받은 돈을 가지고 물권자들이 다 나눠 갖고, 남은 돈을 채권자들이 균등하게 나눠 갖습니다.
소액보증금을 갖고 있는 임차인이 아무리 우선변제권이 있다 하도라도
선순위권자에게 순위가 밀리면 보증금의 일부 혹은 전부를 변제 받을 수 없는 위험에 처합니다.
그런데 일반 임차권자들보다도 소액권자들은 더 영세하고 이로 인한 문제가 심각하다는 것입니다.
같은 만원이라도 부자한테는 얼마 아니 돈이지만 가난한 사람에게는 없어서는 안되는 귀중한 돈인
상대적 개념인 것처럼 이를 위해 도입된 것이 바로 최우선변제입니다.
2.최우선변제를 갖추기 위한 요건
주택임대차보호법에서 이를 보호받기 위해선 기본적으로 갖춰야 할 사항이 있습니다.
아무리 사회적 약자를 보호해 준다고 해서 아무나 다 해 줄 수는 없는 법!
필수요건은 꼭 확인해서 갖추어야 합니다.
대항력 조건은 무엇일까요?
바로 이사하고 전입신고 하기!
법문에서는 주택의 인도, 주민등록이라고 각각 표현합니다.
대항력을 갖추는 기본 요건에 시기의 조건이 더 붙는데요,,바로 경매개시 전!
경매가 이미 진행중이라면 최우선변제를 받을 수 없으니까 꼭 등기부를 확인해 주시기 바랍니다.
혹시 확정일자는 안 필요한가요?
확정일자를 받는 건 경매 실행시에 우선순위변제를 받으려고 하는건데,
아예 법적으로 다른 물권자들보다 우선해서 법적으로 변제해 준다는 최우선변제에서는 딱히 필요가 없습니다.
순위가 없어도 우선해서 변제를 해 주기 때문입니다.
3. 최우선변제 적용범위
소액보증금 최우선변제는 계속 개정이 되기 때문에 주의가 필요합니다.
현재 주택임대차 상황을 반영해야 하기 때문에 이런 변화는 꼭 필요한 것이니까
알아두세요~
일단 2018년도 9월 18일자에 개정된 사항을 안내해 드리도록 하겠습니다.
현재 적용중인 개정안 내용입니다.
적용 보증금을 넘는 금액에 대해서는 최우선변제 조항이 적용되지 않으니 주의하세요.
예를 들어 서울에서 대항력을 갖춘 임차인 a의 보증금이 1억원이러고 합시다.
이후 해당 주택이 경매가 실행되어 낙찰금이 순위에 따라 변제가 된다면
a는 다른 선순위권자들보다 3700만원을 우선하여 변제받을 수가 있습니다.
그럼 남은 6300만원은? 만약 a가 확정일자를 받았다면 다시 제 순위로 돌아가
선순위권자들이 변제를 받아가고 남아 있는 돈에 한해서 6700만원을 변제 받아갈 수 있습니다.
소액보증금 최우선변제의 실행은 확정일자가 없어도 받을 수 있지만
나머지 금액에 대해서 변제를 받기 위해서는 확정일자는 받아두시는 것이 좋습니다.
보증금 중에서 일정액을 보호해주는 최우선변제 잘 확인하셨나요?
일반적으로 경매가 개시된 주택에 이사가지 않잖아요?
경매는 낙찰과 함께 그 소유권이 다른 사람에게 넘어가고 그 전에 있던 모든 권리가
소멸한다는 것을 의미하기 때문에 어떤 거래를 하든 경매가 실행된 부동산은
왠만한 전문적 지식을 갖고 있지 않는 한 거래하지 않는 것이 원칙입니다.
소액보증금 최우선변제와 관련해 오늘 꼭 알아야 하는 내용을 꼬 한 줄로 정리해 본다면?
정말 간단하죠?