봄철 알짜배기 내 집 마련 비법

[울타리]

봄철 알짜배기 내 집 마련 비법
“미분양 보석, 신규분양 블루칩, 저평가 아파트… 고르고 골랐다”
글 최은성<자유기고가> 사진 동아일보 사진DB파트

바야흐로 이사철이다. 전세 계약기간 만료를 앞둔 세입자들은 고민이 이만저만 아니다. 전세금을 올려주고 눌러앉을 것인가, 아니면 내 집을 살 것인가? 내 집을 가진 사람도 고민스럽긴 마찬가지. 집을 넓혀갈 적절한 타이밍을 놓쳐선 안 되니 말이다. 부동산 고수들이 알려준 서울과 수도권 ‘돈 되는’ 아파트를 손에 넣을 비법, 지금부터 공개한다.

봄이 되면 어김없이 솟아나는 내 집 마련의 욕구. 하지만 경기는 좀처럼 살아나지 않고 부동산 대출 규제에 자금줄마저 막혀 선뜻 일을 벌일 수가 없다. 그렇다고 방법이 없는 건 아니다. 어디에나 틈새는 있게 마련, 부동산 전문가들은 지난해 쏟아져나온 미분양 아파트들 중에 보석이 숨어 있다고 귀띔한다. 급매물이나 고점 대비 가격이 20% 정도 떨어지고 저평가된 단지를 공략하는 것도 방법이다.

저평가된 상품을 고르더라도 전철역과의 거리, 수도권이라면 서울로의 접근성, 교육 여건 및 쇼핑시설 등 각종 생활 인프라를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 청약가점이 40점 이상인 무주택자라면 신규분양 시장에 승부를 거는 게 유리하다. 장기 무주택자는 분양가 상한제 아파트를 노려볼 만하다. 주변 시세보다 20~30% 싸게 공급하므로 시세차익이 보장되는 거나 다름없다.

부동산 가격이 무차별적으로 오르는 시대는 지났다. 전문가들은 그렇다고 아파트 값 폭락을 예상하지도 않는다. 하지만 세계 경제의 불확실성이 계속되는 한 보수적인 투자 방식이 안전하다. 경기가 호황일 때처럼 공격적으로 투자하기엔 위험이 따르고 부동산 시장도 실수요 위주로 재편되고 있는 상황이라, 오를 만한 지역에 똑 부러지게 한 채를 마련하는 게 최선이다.

step 01 미분양을 무시하지 말라!

옥석 가리기를 잘한다면 상대적으로 가격이 저렴하고, 청약통장도 그대로 살릴 수 있다는 점에서 미분양 아파트는 일석이조의 투자처다. 이자후불제, 중도금 무이자 대출 등의 혜택도 볼 수 있다. 다만 미분양의 원인이 교통이나 생활기반 시설 미비인 경우가 많아 신중하게 투자를 결정해야 한다. 지난해 발생한 미분양 물량 중에는 역세권이고 생활 인프라도 잘 갖춰져 있지만 부동산 경기 침체 여파로 주목받지 못한 것들이 더러 있다. 이런 곳들은 현재 주변 시세보다 저평가되어 있어 앞으로 시세 상승 여지가 충분하므로 투자할 만한 가치가 있다는 게 전문가들의 얘기다.

● 전문가 추천, 알짜 미분양 베스트 6

서울 미아동 미아뉴타운 두산위브 총 1천3백70가구의 대단지인 미아뉴타운 두산위브는 강북구의 랜드마크가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 2월17일 현재 미분양 물량은 145㎡(44평형) 20여 세대. 2013년 개통될 우이~신설 간 경전철이 근거리에 있는데다, 인근에 길음뉴타운과 균형발전촉진지구 등이 개발되고 있어 향후 시세 상승 여지가 높다는 게 전문가들의 전망이다. 생활기반 시설도 풍부하다. 미아삼거리역 주변에 롯데백화점·현대백화점·이마트·CGV·숭인시장 등 신시가지와 구시가지의 생활시설이 어우러져 있다. 계약금 10%에 이자후불제 혜택이 있다. 현재 145㎡의 분양가는 6억~6억6천만원.

서울 화곡동 강서 그랜드 아이파크 현대산업개발과 정도건설이 강서 그랜드 아이파크 주상복합아파트 잔여가구를 분양 중이다. 강서 그랜드 아이파크는 A·B블록 총 1백59가구로 공급면적은 139~224㎡(42~68평형)의 중대형 위주로 구성돼 있다. 2월17일 기준 잔여 물량은 30% 정도. 강서구청 사거리에 위치해 있고 지하철 9호선 가양역이 가깝다. 화곡로를 통해 올림픽대로-강변북로-남부순환로가 연결되므로 교통 여건도 좋은 편. 서울에서는 드물게 최초 분양가보다 10~15.8% 낮춘 금액으로 분양 중이다. 중도금을 40%까지 무이자로 융자해주고, 발코니 확장과 시스템 에어컨 무상 설치 혜택도 있다. 분양가는 139㎡ 기준 7억7천만원.

서울 불광동 북한산 힐스테이트 7차 현대건설이 짓는 북한산 힐스테이트 7차는 총 1천70가구로 공급면적은 80~168㎡. 이중 140.68㎡, 140.46㎡, 168㎡ 등 대형 위주로 25% 미분양 상태다. 평수로 환산하면 42평형대와 50평형이다. 대단지인데다 친자연적인 입지가 눈길을 끈다. 북한산 자락이라 조망권이 우수하고, 은평뉴타운과도 가까워 개발 수혜도 예상된다. 지하철 3호선과 6호선 환승역인 불광역과 연신내 로데오거리 등이 걸어서 10분 거리에 있다. 은평문화예술회관·서울시립은평병원·불광시외버스터미널도 가깝다. 미분양 물량에 중도금 무이자 혜택을 주고 있다. 분양가는 140.68㎡와 140.46㎡가 6억7천2백만원.

남양주 별내지구 하우스토리 남광토건이 짓는 별내면 하우스토리가 25%의 잔여가구를 분양 중이다. 별내지구 A4블록에 위치한 하우스토리는 총 7백20가구로 공급면적은 130~216㎡. 수락산과 용암천이 가까워 쾌적한 입지 여건을 자랑한다. 별내IC와 외곽순환도로를 통해 서울 도심과 강남까지 자동차로 30~40분 만에 닿을 수 있다. 경춘선 복선전철 별내역이 신설될 예정이라 교통망이 더욱 개선될 전망이다. 전문가들은 서울과 가까운 별내지구가 앞으로 남양주의 대표 주거단지가 될 것으로 내다보고 있다. 분양가는 130㎡(39평형)의 경우 4층부터 최상층까지는 4억6천만원, 1층 4억2천8백만원, 2층 4억3천7백만원, 3층 4억4천9백만원이다. 미분양 물량에 대해 이자후불제 혜택이 있다. 식기세척기·후드·후드연동형 자동환기시스템·개별정수기·음식물쓰레기 탈수기·행주 및 도마 살균기·절수형 페달 등은 빌트인으로 제공된다.

김포 한강신도시 한양수자인 한강 신도시 Ab-09블록의 한양수자인이 잔여가구를 분양 중이다. 총 1천4백73가구 대단지이며 수도권에서는 드물게 95~111㎡의 중소형이 남아 있다. 2월17일 기준 잔여 물량은 10% 정도. 올림픽대로와 연결되는 김포 한강로가 가깝고 경전철이 2012년 개통 예정이라 서울로의 접근성이 좋다. 이미 입주가 완료된 장기지구가 인접해 편의시설 이용이 편리하다. 문화시설로는 김포대수로가 흐르는 문화교류지구가 있는데다 인근에 문화예술센터와 복지시설 등이 들어설 예정이다. 이자후불제 혜택이 있다. 실수요자가 선호하는 평수인데다 분양가가 높지 않고 서울로의 접근성이 좋아 알짜배기 미분양 물량으로 손꼽힌다. 분양가는 95㎡(29평형)가 3억2천만~3억4천만원.

용인 신동백 롯데캐슬 에코 버블세븐에 들어가는 용인에도 미분양 아파트가 있다. 신동백 롯데캐슬 에코는 2천7백70가구 대단위로 지어지는데다 아파트 브랜드 파워가 강해 앞으로 랜드마크가 될 가능성이 높다. 2월17일 기준 미분양 물량은 35% 정도. 아파트 공급면적은 112~265㎡로 이 중 펜트하우스(265㎡, 202㎡)만 분양이 완료되고, 공급 면적별로 미분양 물량이 골고루 남아 있는 편이다. 중대형 위주의 단지인 만큼 실내골프연습장·실내수영장·피트니스센터·사우나·웰빙테라피룸·영어도서관 등 커뮤니티 시설도 다양하게 갖췄다. 미분양 물량에 대해 이자후불제 혜택을 주고 있다. 먼지를 흡수하는 집진시스템이 배관에 장착되어 있고 가스와 오븐레인지, 쌀통 등이 빌트인 서비스로 제공된다. 분양가는 공급면적 112㎡(34평형) 기준 저층은 3억9천만원, 4층 이상은 4억3천만원이다.

step 02 신규분양은 따져보고 덤비라!

본격적인 이사철로 접어들면 수도권 분양시장의 청약 양극화가 심화될 전망이다. 양도세 감면혜택이 종료되고 분양가 상승 변수도 불거졌기 때문이다. 따라서 신규분양으로 내 집 마련을 할 때는 블루칩에 선별 투자하는 지혜가 필요하다.

● 전문가 추천, 신규분양 베스트 4

서울 흑석동 푸르지오 대우건설이 2월 말부터 서울 흑석동 67번지 일대 흑석4구역에 분양하는 물량을 주목할 만하다. 19층 14개 동 공급면적 77~162㎡ 규모로 총 8백63세대 중 2백11세대가 일반 분양된다. 지하철 9호선 흑석역을 걸어서 이용할 수 있고, 뉴타운 개발 혜택도 누릴 수 있다. 흑석5구역 분양 당시 공급면적 85㎡형이 110대 1의 경쟁률을 보인 바 있다. 흑석시장·중앙대병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 단지별로 고층에서는 한강이 바라다보여 조망권 프리미엄도 기대된다. 분양 가 상한제 미적용 단지로 전매 가능하고, 청약 예금 및 부금을 활용할 수 있다.

서울 금호동4가 푸르지오 3월 금호 14구역에 분양되는 푸르지오도 관심을 가져볼 만하다. 지하 2층~지상 최대 15층 규모로 총 7백6가구 중 23가구를 일반 분양한다. 공급면적은 46㎡, 82㎡, 109㎡, 142㎡ 등 4종류. 한강과 중랑천이 모두 보여 조망권 프리미엄 효과를 기대할 수 있다. 걸어서 15분 정도면 서울숲을 이용할 수 있어 단지 쾌적성도 높다. 지하철 3호선·국철 중앙선 환승구간인 옥수역과 3호선 금호역이 각각 걸어서 10분·15분 정도 거리에 있다. 한남대교와 성수대교, 동호대교, 강변북로, 동부간선도로 이용이 편리하다. 재래시장인 금남시장과 이마트도 가깝다.

수원 권선 e편한세상·자이 대림산업과 GS건설이 권선주공 1·3차 아파트를 공동 재건축해 권선e편한세상·자이를 4월부터 분양한다. 15층 35개 동 총 1천7백53세대 대규모 단지로 82~228㎡의 다양한 규모로 구성됐다. 일반 분양 물량은 6백4세대. 단지 규모·브랜드·입지 등이 우수해 높은 경쟁률이 예상된다. 1호선 수원역이 도보 15분 거리에 있고, 분당선 연장선 수원시청역이 2011년 개통 예정이라 입주 무렵이면 대중교통이 한결 편리할 전망이다.

인천 송도지구 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 대우건설이 3월 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 총 1천7백3가구를 분양한다. 송도 5공구 Rm1 블록에 지하 2층~지상 최대 45층 12개 동이며, 전용면적 84~221㎡의 중대형 평형으로 구성돼 있다. 상업시설도 함께 들어서 생활이 편리할 것으로 예상된다. 뉴욕주립대와 노스캐롤라이나주립대 분교가 들어서는 글로벌캠퍼스가 인접해 있고, 인천지하철 1호선 테크노파크역을 걸어서 5분 이내에 이용할 수 있다. 분양가 상한제가 적용되기 때문에 청약가점이 안정권에 있는 실수요자가 눈여겨볼 만하다. 전용면적 85㎡ 이하는 3년, 전용면적 85㎡ 초과는 1년간 전매가 제한된다.

step 03 기존 아파트는 하락폭을 보라!

기존 아파트를 투자 대상으로 정했을 땐 교통·단지 규모·생활기반시설은 기본이고, 총부채상환비율(DTI) 규제 이후 ‘얼마나 내렸느냐’를 가장 주의 깊게 살펴봐야 한다. 대출 규제로 인해 가격이 하락했다면 향후 규제가 완화되거나 수요 증가, 시세 반등이 있을 때 다시 가격을 회복할 잠재력이 있는 것으로 풀이되기 때문이다. 대출 규제로 인해 상대적으로 하락폭이 컸던 서울 강북지역이나, 경기, 인천 등 수도권으로 눈을 돌려보는 게 좋다.

● 전문가 추천, 기존 아파트 베스트 3

서울 구로동 구로두산 98년 준공된 구로 두산아파트는 총 1천2백85가구로 지하철 2호선·7호선 환승역인 대림역과 7호선 남구로역이 가깝다. 2월16일 현재 중소형 66.11㎡와 72.72㎡가 DTI 규제 이후 최근 5개월 동안 각각 1천7백50만원과 1천5백만원 정도 하락해 2억원대 초·중반 가격을 보이고 있다. 교통이나 생활환경 등을 고려했을 때 10% 이상 저평가 된 상태다. 가리봉 균형발전촉진지구 개발의 후광 효과도 누릴 수 있는데다 구로디지털 단지 등으로 인해 직장인의 수요도 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 무엇보다 실수요층이 선호하는 중소형 규모라 인근의 삼성래미안 아파트와 더불어 시세 상승이 기대되는 단지다. 실제로 매매가격은 하락했지만 전세가격은 오히려 1천만원 정도 상승한 1억~1억2천만원 선이다. 역세권인데다 면적이 작아 신혼부부 등의 전세 수요자 층이 탄탄하기 때문인 것으로 분석된다. 전세를 끼고 살 경우 8천만~1억원 정도면 충분하다.

서울 자양동 자양3차 우성 2002년 10월에 준공한 자양3차 우성아파트는 총 4백64가구로 비교적 작은 단지가 운집한 자양동에서는 대규모 단지에 속한다. 지하철 2호선·7호선 건대입구역과 도보 8분 거리에 있다. 69.49㎡, 89.25㎡, 105.78㎡의 세 종류로 구성되어 있는데, DTI 규제 이후 하락폭이 커 9월 이후 소형은 1천5백만원, 중형은 5천만~7천만원 정도 하락했다. 지난해 초 구의역 인근에 균형발전촉진지구와 성수전략정비구역, 구의자양유도정비구역 등이 발표되면서 가격이 상승했으나 DTI 규제라는 암초를 만나 다시 하락한 것으로 풀이된다. 전문가들은 이러한 가격 하락을 일시적인 현상으로 보고 경기가 풀리면 다시 반등할 가능성이 높다고 전망한다. 2월16일 기준 69.49㎡의 시세는 3억4천만~3억6천만원대. 전셋값이 1천만~3천5백만원 상승한 것으로 보아 앞으로 경기가 회복세로 돌아서면 수요 창출이 꾸준할 것으로 예상된다. 자양3차 우성아파트는 구의자양유도정비구역에는 포함되지 않지만 유도정비구역과 100m 이내로 인접해 있어 개발사업이 진행되면 시너지 효과를 기대할 수 있다.

인천 가좌동 한신휴플러스 가좌주공 1단지를 재건축해 2007년 11월 준공한 한신휴플러스는 총 2천2백76가구의 대규모 단지다. 원적산길을 통해 경인고속도로 진입이 편리하고 가좌초·가정초·가좌중·제물포중·동인천여중·가림고 등이 인근에 있어 교육기반도 탄탄하다. 홈플러스·유니온프라자 등 생활편의시설도 비교적 잘 갖춰져 있다. 79.33㎡, 92.56㎡, 105.78㎡, 112.39㎡, 142.14㎡, 171.9㎡ 등 6가지로 면적이 구분되고, 2월16일 현재 DTI 규제 이후 5백만~1천만원 정도 가격이 하락했다. 79.33㎡의 매입가는 2억1천만~2억4천만원 정도이며, 전세가격은 1억2천만원 수준으로 전세를 끼고 살 경우 약 1억원이면 내 집 마련이 가능하다. 주안역에서 청라지구, 검단신도시까지 이어지는 인천지하철 2호선 개통 호재가 남아 있어 중장기적으로도 투자가치가 높다.

출처 : 여성동아