미국에서 일어나고 있는 은행의 대출 엄격화, 일본에서도 일어날 수 있을까?

[お持て成し]

미국에서 일어나고 있는 은행의 대출 엄격화, 일본에서도 일어날 수 있을까? / 5/29 / 라쿠마치신문

여러분도 아시다시피 미국에서 은행이 계속 파산했습니다. 올해 3월 파산한 '실리콘밸리뱅크'는 미국 전역에서 중위 규모의 은행으로 보도됐지만 자산 총액으로는 일본 최대 지방은행인 '요코하마은행'을 넘어 결코 작은 은행이 아닙니다.

미국에서 다음에 파산하는 은행은 어디인지 예금자도 주주도 의심할 여지가 없을 것입니다. 미국 은행 측도 필연적으로 수비에 들어갈 수밖에 없습니다. 현재는 '채무상한제'로 흔들리고 있는 미국이지만 실리콘밸리뱅크의 파탄으로 촉발된 금융불안은 현재도 진정되지 않고 있습니다.

이번에는 이러한 은행 불안이 일어나고 있는 미국에서 은행의 대출 자세에 어떤 변화가 일어나고 있는지 확인하겠습니다. 더불어 미국의 사례가 일본 은행에 해당하는지에 대해서도 생각해 보고 싶습니다.

■ 미국서 일고 있는 '대출 엄격화'

미국 연방준비제도이사회(FRB)는 5월 8일 분기에 한 번씩 은행대출태도지수(시니어 론 오피서 서베이)를 발표했습니다. 이 조사는 상공업 대출이나 주택담보대출 등의 융자 기준과 자금 수요에 대해 은행 대출 담당자에게 청취한 결과를 정리한 것입니다.

지난 5월 8일 조사는 실리콘밸리뱅크 파산 후 첫 조사로 은행의 대출 기준·자세가 어떻게 되는지 주목받았습니다.

상공업 대출에 대해서, 융자 기준을 「엄격하게 했다」라는 회답 비율에서 「완화했다」를 제외하고 계산한 결과는, 대기업·중견기업용, 소기업용 모두 46% 정도에 달했습니다. 최근에는 2008년 리먼 쇼크, 2020년 코로나 쇼크에 육박하는 대출 기준 엄격화가 인정된 셈입니다. 덧붙여 이 숫자는 40%를 넘으면 경기 후퇴에 들어간다고 되어 있습니다.

그리고 이번 조사 결과에서 특히 주목해야 할 점은 다음과 같습니다.
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상업용 부동산 대출 분야에서 가장 많았던 엄격화 변경 내용은 '대출 이자 확대', '부동산 가치 대비 대출 제공 비율(담보 외상으로 이해하면 알기 쉬울지 모르지만 정확히는 LTV=Loan to Value)을 낮춘 것'이다.

엄격화 이유는 경제전망 악화 또는 불확실성, 위험허용도 저하, 담보가치 악화, 은행의 자금조달비용 및 유동성 포지션 우려이다.
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또 이에 더해 많은 은행들이 상업용 부동산 담보대출 유통시장의 유동성 저하와 다른 은행 및 제2금융권 대출자와의 경쟁이 그리 치열하지 않은 점도 대출 기준과 조건을 엄격화하는 이유로 꼽고 있습니다.

즉, 미국에서 현재진행형으로 일어나고 있는 현상은 대출기준의 엄격화로 우선 금리인상과 담보채권의 저하입니다. 수중 자금을 상응하게 마련하지 않으면 부동산 취득이 어려운 국면이 되고 있다는 것입니다.

덧붙여 미국이 일본과 다른 것은, 상업용 부동산 대출 채권 자체가 매각·유통되고 있다는 점입니다. 다양한 자산에 투자하는 투자자층이 두텁기 때문에 은행 대출채권 투자자도 많은데, 그 유통시장에서 채권 매매 성립이 저하되고 있는 문제가 발생하고 있습니다.

미국에서는 부동산 담보부 대출을 유통시킴으로써 은행은 리스크를 분리하는 등의 포트폴리오를 통제해 왔고, 제2금융권은 자금 조달을 해 왔습니다.

대출의 유동성(매각 가능성)이 저하되는 것은, 그것들에 지장을 주게 되어, 융자를 실시하기 어려워지는 요인이 됩니다.

덧붙여 일본에서는, 아직 이러한 론의 유동성(마켓)은 없습니다. 미국에서 상업용 부동산 대출의 유동성이 떨어지는 요인은 대출 대상 부동산 가격 하락과 임대료 하락에 따른 대출 디폴트가 우려되기 때문입니다.

미국에서는 재택근무로 인한 오피스 빌딩 수요 감소가 문제가 되고 있어 상업용 부동산 대출의 가치에 의문의 눈길이 쏠리고 있습니다. 미국에서는 상술한 바와 같이 채권을 유통시키는 시장이 발달해 있는 만큼 은행의 대출채권에는 가격이 붙게 됩니다(ETF로 상장되어 있는 대출채권 펀드도 있을 정도입니다).

가격이 매겨지기 때문에 은행의 신용 불안으로도 이어져 가는 것입니다. 일본에서는 좋은 의미든 나쁜 의미든 대출채권에 가격이 붙지 않기 때문에 금융시장의 영향을 비교적 받기 어려운 구조입니다. 미국쪽이 알람을 빨리 알아차리는 구조라고 할 수 있고, 일본쪽이 시장에 휘둘리지 않고 안정적이라고 표현할 수도 있을 것입니다.

■ 미일의 차이는 어디에?

그럼 미국에서 현재 일어나고 있는 일은 곧 일본에도 나타나는 것일까요?

적어도 발밑에서는 미국과 같은 사건은 일어나지 않았을 가능성이 높다고 생각됩니다.

미국 은행들이 대출기준을 엄격화한 이유는 '경제전망 악화 또는 불확실성, 위험허용도 저하, 담보가치 악화, 은행의 자금조달비용 및 유동성 포지션 우려' 였지만 경제전망에서 일본은 비교적 견조합니다.

또 부동산 가격의 뚜렷한 하락도 없고 담보가치 악화라는 것도 아직 의식할 국면에 있지 않습니다. 그리고 은행의 자금조달 비용은 금융완화·저금리 환경이 지속되고 있어 문제가 발생하지 않고 있습니다. 물론 은행이나 제2금융권은 대출자 간 경쟁이 치열합니다. 이처럼 미일 은행을 둘러싼 환경은 다릅니다.

일본에서는 부동산업 대출 잔액에 관해 전년 대비 플러스 폭이 확대되고 있는 것이 지금의 동향입니다.

국내 은행의 부동산업 대출 잔액은 2022년 12월말 시점에서 약 96조엔으로 역대 최고 수준을 경신했습니다. 업태별로 보면, 대행은 부동산 시황의 동향이나 과거의 스트레스 서면도 감안한 신중한 여신관리를 실시하는 하에 부동산 펀드나 부동산투자신탁(REIT)용을 중심으로 한 대출 증가가 계속되고 있습니다.

한편, 지역은행(지방은행)에서는 임대업 대출의 증가가 계속되고 있습니다. 그리고 기업 대출의 30% 미만(2022년 말 시점)을 차지하는 부동산업 대출이 장기적으로는 GDP 비율로 증가 추세에 있는 것을 보는 한, 발밑으로는 부동산업 대출 기준의 엄격화라는 점에서는 미일에는 아직 차이가 있을 것으로 생각됩니다.

이 배경에는 금융 환경의 차이도 있지만 가격 국면이라는 면도 있습니다. 일본은행은 금융활동지표로 본 전국의 부동산 가격에 명확한 비율이 확인되지 않는다고 의견을 밝혔습니다. 「땅값의 대 GDP율」은 보합세를 보이고 있는 것 외에, 「상업용 부동산 가격·임대료율」은 상승하고 있지만, 트렌드와는 큰 괴리가 없는 것이 그 이유입니다.

아직 일본은행이나 금융청은 일본의 부동산 가격이나 부동산 대출에 대해 명확한 문제의식을 가지고 있지 않을 것입니다. 그것은 은행의 대출 자세를 통해 부동산 시장에도 전달되고 있습니다.

■ 일본 은행의 금리 상승 위험

이번 미국의 금융불안·은행불안은 급격한 금리상승으로 촉발됐습니다.

FRB가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 급격하게 상승시킴으로써 금리 리스크에 취약했던 은행에서 채권의 포함손이 발생, 그것을 우려해 예금자가 예금을 급속히 인출하고 은행이 현금을 만들기 위해 보유 채권을 매각함으로써 포함손이 실현손이 되고, 그리고 파탄에 이르는 루프가 발생하고 있습니다.

일본에서도 미국과 같은 일이 일어날 우려는 물론 있지만 경제성장률이나 인플레이션율 등을 감안하면 미국만큼 금리가 상승할 가능성은 낮을 것입니다. 물론 미은행의 파탄을 보고 일본 은행들은 금리 상승에 대한 대응책도 준비해 갈 것입니다. 원래 일본의 금융기관은 유가증권 투자에 대응을 해오고 있습니다.

금융기관의 유가증권 투자는 작년 초를 가장 최근 정점으로 잔고가 감소 방향에 있습니다.

대행사에서는 엔채(국채, 지방채, 사업채 등)에 대해서는 금리상승이나 담보수요 감소를 배경으로 잔고가 감소하고 있습니다.또 외채에 대해서는 해외 금리 상승에 따라 신중한 투자 스탠스가 취해지고 있습니다.금리 헤지 비율을 높이는 은행도 볼 수 있습니다.

지역은행(지방은행)에서도 금리 상승을 배경으로 억제적인 투자 스탠스가 취해지고 있습니다.엔채에 대해서는 신용금고를 중심으로 잔고가 감소하고 있습니다.외채에 대해서는 해외금리 상승에 따라 지역은행을 중심으로 잔고를 삭감시키는 움직임이 계속되고 있습니다.

그에 따라 일본 은행이 보유한 엔 금리 리스크도 외화 금리 리스크도 감소하고 있습니다.금리 리스크량의 대자자본비율은 대행사가 20% 정도, 지역은행이 25% 정도, 신용금고가 35% 정도입니다.일본 금융기관은 전체적으로는 금리 상승에 대비하고 있다고 말해도 좋을 것입니다.

■ 앞으로 일본에서 일어날 일

향후 일본에서 부동산 융자에 큰 영향을 미치는 사건으로는 어떤 것을 생각할 수 있을까요.

첫 번째는 금융 정상화일 것입니다. '일드커브컨트롤(YCC)'은 정책금리로서 단기금리뿐만 아니라 장기금리도 조작의 대상으로 통제하는 금융정책이지만 지금은 억지로라도 장기 국채를 일본은행이 매입해 금리를 인하하고 있습니다. 이것을 철폐하는 것은 금리 상승으로 이어질 것입니다.

물론 민간 금융기관이 일본은행에 예치하고 있는 예금금리를 마이너스로 하는 '마이너스 금리정책'도 YCC의 일환이자 이례적인 정책이기 때문에 향후 철폐될 것입니다.

이처럼 일본은행이 앞으로 내놓을 금융정책은 기본적으로 금리 상승을 수반할 것으로 예상되고 있습니다. 그리고 세상에 나도는 '돈'의 양이 감소합니다(일본은행은 무제한으로 국채를 구입해 시중에 돈을 돌리지 않게 됩니다).

이렇게 일본은행이 움직일 경우에는 어떤 일이 일어나는 것일까요?

미국의 사례와 마찬가지로 역시 부동산업 대출금리 상승, 그리고 담보대출비율 저하(LTV 저하)가 상정됩니다. 물론 물건 자체의 선별(입지, 에셋 타입)도 이루어질 것입니다.

부동산업 대출 조건이 까다로워지는 것은 금리 상승은 수익 부동산에 대한 기대 이율이나 환원 이율(캡레이트) 인상을 통해 부동산 가격을 낮추는 방향이 되기 때문입니다.

앞으로 잠시라는 점에서는 미국과의 공통점으로서 일본에서도 도쿄의 사무실을 은행이 엄격한 시선으로 심사할 가능성은 있습니다. 이것은 도쿄에서는 임대료의 저하와 대량 공급이 있기 때문이며 재택근무의 보급이 요인은 아닐지도 모릅니다. 어쨌든 수급 균형의 관점에서 사무실에 대한 눈높이는 엄격해질 것입니다.

■ 일본 부동산은 어떻게 되나?

한편 주택에 대해서는 빈집의 증가라고 하는 장기적인 과제는 있지만, 일본에서는 임대료의 추이나 공실률을 보면, 질 좋은 레지계 자산은 견조합니다. 개인의 소득을 증가시키는 정부 방침도 있기 때문에, 계산대 자산에 대해서는 일본의 은행이 너무 대출을 엄격하게 하는 일은 없지 않을까 하고 필자는 생각하고 있습니다.

일본에서도 금리가 상승하면 일본 은행들은 어느 정도 채권 포함 손해를 보게 됩니다.다만 물가상승률이 다른 나라보다는 낮은 일본에서는 금리 상승이 제한적일 것입니다. 유가증권 잔액도 통제해 오고 있어 인출 소동이 일어날 정도의 문제를 안고 있는 은행이 나올 가능성은 적다고 할 수 있습니다. 그리고 인출 소동이 일어나지 않고 급격하지 않은 금리 상승은 보통 은행 수익에 긍정적으로 작용합니다.

은행에 부동산업 대출은 자금 수요가 적은 일본에서 몇 안 되는 유망 분야입니다.

https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/7e6a4cd2882bacb314f5a34592a6aeda5745f367

米国で起きている銀行の融資厳格化、日本でも起こりうるのか？《楽待新聞》 - ニュース・コ

米国で起きている銀行の融資厳格化、日本でも起こりうるのか？《楽待新聞》
5/29 19:00 配信

不動産投資の楽待


（写真：weyo/PIXTA）

皆様もご承知の通り、米国で銀行が続けて破綻しました。今年3月に破綻した「シリコンバレーバンク」は、全米で中位規模の銀行と報道されていましたが、資産総額では日本の地銀最大手である「横浜銀行」を超えており、決して小さい銀行ではありません。

米国では次に破綻する銀行はどこなのか、預金者も株主も疑心暗鬼になっているでしょう。米国の銀行側も必然的に守りに入らざるを得ません。現在は「債務上限問題」に揺れている米国ですが、シリコンバレーバンクの破綻に端を発する金融不安は、現在も収束していないのです。

今回は、このような銀行不安が起きている米国で、銀行の融資姿勢にどのような変化が起きているのかを確認していきます。加えて、米国の事例が日本の銀行に当てはまるのかについても考えてみたいと思います。

■米国で起きている「融資厳格化」

米国連邦準備制度理事会（FRB）は5月8日、四半期に1度の「銀行貸出態度指数（シニア・ローン・オフィサー・サーベイ）」を発表しました。この調査は、商工業ローンや住宅ローンなどの融資基準や資金需要について、銀行の融資担当者に聞き取りを行った結果をまとめたものです。

5月8日の調査はシリコンバレーバンク破綻後の最初の調査であり、銀行の融資基準・姿勢がどうなっているのかということで注目が集まりました。

商工業ローンについて、融資基準を「厳しくした」との回答割合から「緩めた」を差し引いて計算した結果は、大企業・中堅企業向け、小企業向けいずれも46%程度に達していました。近年では、2008年のリーマン・ショック、2020年のコロナ・ショックに迫るような融資基準厳格化が認められたわけです。なお、この数字は40％を超えると景気後退入りになるとされています。

そして、今回の調査結果で特に注目すべき点は、以下です。

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・商業用不動産ローン分野において、最も多かった厳格化の変更内容は、「貸出利ざやの拡大」「不動産価値に対するローン提供の割合（担保掛目と理解すると分かりやすいかもしれませんが、正確にはLTV＝Loan to Value）を低下させたこと」である

・厳格化の理由は、経済見通しの悪化または不確実性、リスク許容度の低下、担保価値の悪化、銀行の資金調達コスト及び流動性ポジションの懸念である
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またこれに加えて多くの銀行が、商業用不動産ローンの流通市場における流動性の低下や、他の銀行やノンバンクの貸し手との競争がそれほど激しくないことも、融資基準や条件を厳格化する理由に挙げています。

すなわち、米国で現在進行形で起きている事象は、融資基準の厳格化であり、まずは金利の引き上げと担保掛目の低下です。手元資金を相応に用意しなければ、不動産取得が難しい局面になってきているということになります。

なお、米国が日本と異なるのは、商業用不動産ローン債権自体が売却・流通しているという点です。さまざまな資産に投資する投資家層が厚いため、銀行の貸出債権への投資家も多いのですが、その流通市場で債権の売買成立が低下しているという問題が発生しています。

米国では不動産担保付ローンを流通させることで、銀行はリスクを切り離すなどのポートフォリオのコントロールをしてきましたし、ノンバンクは資金調達を行ってきました。

ローンの流動性（売却可能性）が低下することは、それらに支障が出ることになり、融資を行うのが難しくなる要因となります。

なお、日本では、まだこのようなローンの流動性（マーケット）はありません。米国で商業用不動産ローンの流動性が低下している要因は、ローンの対象となっている不動産価格の下落や賃料低下によるローンのデフォルトが懸念されるようになってきたからに他なりません。

米国では、在宅勤務によるオフィスビルの需要減少が問題となっており、商業用不動産ローンの価値に疑問の目が向けられています。米国では、上述の通り債権を流通させる市場が発達しているだけに、銀行の融資債権には値段が付くことになります（ETFとして上場されている融資債権のファンドもあるぐらいです）。

値段が付くからこそ、銀行の信用不安にもつながっていくのです。日本では良い意味でも悪い意味でも融資債権に値段が付かないので、金融マーケットの影響を比較的受けにくい構造です。米国の方がアラームに早く気付く構造と言えますし、日本の方がマーケットに振り回されず安定していると表現することもできるでしょう。

■日米の差異はどこに？

では、米国で現在起きていることは、すぐに日本にも表れてくるのでしょうか？

少なくとも足下では、米国のような事象は起きていない可能性が高いと思われます。

米国の銀行が融資基準の厳格化を行った理由は、「経済見通しの悪化または不確実性、リスク許容度の低下、担保価値の悪化、銀行の資金調達コスト及び流動性ポジションの懸念」でしたが、経済見通しにおいて日本は比較的堅調です。

また不動産価格の明確な下落もなく、担保価値の悪化というのもまだ意識する局面にはありません。そして、銀行の資金調達コストは金融緩和・低金利環境が続いており問題は発生していません。もちろん、銀行やノンバンクは貸し手間の競争が激しいままです。このように日米の銀行を取り巻く環境は異なるのです。

日本では、不動産業向け貸出残⾼に関して、前年⽐プラス幅が拡⼤してきているのが今の足元の動向です。

国内銀⾏の不動産業向け貸出の残⾼は 2022年12⽉末時点で約96兆円と、過去最⾼の⽔準を更新しています。業態別にみると、⼤⼿⾏は、不動産市況の動向や過去のストレス局⾯も踏まえた慎重な与信管理を⾏う下で、不動産ファンドや不動産投資信託（REIT）向けを中⼼とした貸出増加が続いています。

一方で、地域銀⾏（地方銀行）では、賃貸業向け貸出の増加が続いています。そして、企業向け貸出の3割弱（2022年末時点）を占める不動産業向け貸出が⻑期的には対GDP比率で増加傾向にあることを見る限り、足下では不動産業向けの融資基準の厳格化という点では、日米にはまだ差異が見られるものと思われます。

この背景には金融環境の違いもありますが、価格局面という面もあります。日銀は、⾦融活動指標からみた全国の不動産価格に明確な割⾼感は確認されないと意見を述べています。「地価の対 GDP ⽐率」は横ばいとなっているほか、「商業⽤不動産価格・賃料⽐率」は上昇しているものの、トレンドからは⼤きく乖離していないことがその理由です。

まだ日銀や金融庁は、日本の不動産価格や不動産融資について明確な問題意識を持っていないでしょう。それは、銀行の貸出姿勢を通じて、不動産マーケットにも伝わっています。

■日本の銀行における金利上昇リスク

今回の米国における金融不安・銀行不安は、急激な金利上昇が引き金となりました。

FRBがインフレを抑え込むために金利を急激に上昇させてきたことで、金利リスクに脆弱であった銀行で債券の含み損が発生、それを懸念して預金者が預金を急速に引き出し、銀行が現金を作るために保有債券を売却することで含み損が実現損となり、そして破綻に至る…というループが発生しています。

日本においても米国と同様のことが起きる懸念はもちろんありますが、経済成長率やインフレ率などを鑑みると、米国ほどに金利が上昇する可能性は低いでしょう。もちろん、米銀の破綻を見て、日本の銀行は金利上昇への対応策も準備していくでしょう。そもそも、日本の金融機関は有価証券投資へ対応をしてきています。

⾦融機関の有価証券投資は、昨年初を直近ピークに、残⾼が減少⽅向にあります。

⼤⼿⾏では、円債（国債、地⽅債、事業債等）については、⾦利上昇や担保需要の減少を背景に、残⾼が減少しています。また外債については、海外⾦利上昇を受けて、慎重な投資スタンスがとられています。⾦利ヘッジ⽐率を引き上げる銀⾏もみられます。

地域銀行（地方銀行）でも、⾦利上昇を背景に、抑制的な投資スタンスがとられています。円債については、信⽤⾦庫を中⼼に残⾼が減少しています。外債については、海外⾦利上昇を受けて、地域銀⾏を中⼼に残⾼を削減させる動きが継続しています。

それに伴って、日本の銀行が保有する円金利リスクも外貨金利リスクも減少しています。金利リスク量の対⾃⼰資本⽐率は、⼤⼿⾏が 20％程度、地域銀⾏が 25％程度、信⽤⾦庫が 35％程度です。日本の金融機関は、全体的には金利上昇に備えがあると言ってよいでしょう。

■今後、日本で起きること

今後、日本において不動産融資に大きな影響を与える出来事として、どんなことが考えられるでしょうか。

一番は、金融の正常化でしょう。「イールドカーブ・コントロール（YCC）」は、政策金利として短期の金利だけではなく、長期の金利も操作の対象としてコントロールを行う金融政策ですが、今は無理やりにでも長期の国債を日銀が購入して金利を引き下げています。これを撤廃することは、金利の上昇につながるでしょう。

もちろん、民間の金融機関が日銀に預けている預金金利をマイナスにする「マイナス金利政策」もYCCの一環であり、かつ異例の政策であるため、将来的には撤廃されるはずです。

このように、日銀が今後出してくるはずの金融政策は、基本的に金利上昇を伴うものと想定されています。そして、世の中に出回る「おカネ」の量が減少します（日銀は無制限に国債を購入して市中におカネを回さなくなります）。

このように日銀が動いた場合には、何が起きるのでしょうか？

米国の事例と同様に、やはり不動産業向けの貸出金利の上昇、そして担保掛目の低下（LTVの低下）が想定されます。もちろん、物件自体の選別（立地、アセットタイプ）もなされるでしょう。

不動産業向けの融資条件が厳しくなるのは、金利上昇は収益不動産への期待利回りや還元利回り（キャップレート）引き上げを通じて不動産価格を低下させる方向になるためです。

これからしばらくの間という点では、米国との共通点として、日本でも東京のオフィスを銀行が厳しい目線で審査する可能性はあります。これは、東京においては賃料の低下と大量供給があるためであり、在宅勤務の普及が要因ではないかもしれません。とにかく、需給バランスの観点からオフィスへの目線は厳しくなるでしょう。

■日本の不動産はどうなる？

一方で、住宅については、空き家の増加という長期的な課題はあるものの、日本では賃料の推移や空室率を見ると、質の良いレジ系アセットは堅調です。個人の所得を増加させる政府方針もあることから、レジ系アセットについては日本の銀行があまりに貸出を厳しくすることはないのではないかと筆者は考えています。

日本でも金利が上昇すれば、日本の銀行は、ある程度の債券含み損を抱えます。ただし、物価上昇率が他国よりは低い日本においては、金利の上昇は限定的でしょう。有価証券の残高もコントロールしてきており、取り付け騒ぎとなるほどの問題を抱える銀行が出てくる可能性は少ないと言えます。そして、取り付け騒ぎとならず、急激ではない金利上昇は、通常は銀行の収益にプラスに働くのです。

銀行にとって不動産業向けの貸出は、資金需要の少ない日本において数少ない有望分野です。