과제 8 & 9. 그리고 황당한 사건 3.

[해야해야]

2018.11.13. 다음 아고라 부동산 토론방

해야해야

머지않아 있을 혹독한 책임정치 추궁 등 상응한 책임과 처벌은 별론으로 하고..

오늘은 제 영역 중에서 한 영역인 경제, 그 경제 중에서도 더욱 작은 부동산에 대한 지난 과제 보충, 추가 과제만 수행합니다.

우리나라 부동산 시장은, 특히 낙후된 지방 부동산 시장은 정부여당, 관료 등 수치, 오욕 덩어리 국고 쥐새끼 해충들의 발광에도 불구하고 지방 부동산 대세 상승 등 제 갈 길을 가게 될 것입니다.

어둠이 짙어질수록 새벽이 가까워지는 법.

재정 건전성, 보지 재원 마련을 위해 매년 오동통하게 잘 살찌워진 돼지 잡기 놀이와 국토, 지역 균형 발전을 위한 피골상접한 영양실조 해소 놀이는 점점 가까워지고 있습니다.

국민경제의 지속 가능한 성장,

이를 위한 국민경제 선순환 구조 구축,

이를 위한 선순환 구조의 핵심 고리 중 하나인 국민의 자산, 소득 증가,

이를 위한, 그리고 건강한 국민경제를 위한 국가 재정건전성, 복지재원 충실을 위한, 고용 창출 탄력성이 높은 서비스산업을 포함한 각종 지방, 지역 산업 활성화와 매 십 년간 국민의 각종 자산 두 배 불리기 및 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 등 중간, 수단 목표를 포함한 각종 경제 목표는 지금도 변함이 없습니다.

또한 작은 중간 목표 중 하나인, 버블 위험 없이 낙후된 지역민의 소득, 자산, 특히 자산 증가에 일조할, 조만간 시작될 지방 부동산시장의 대세 상승을 위한 수단 목표도 변함이 없습니다.

지금은 일반 국민의 경제 소양, 경제 지식이 기레기 언론들은 물론 정부 관료, 자칭 전문가를 위협할 수준으로 날로 비약적으로 높아져, 모두 다 아는 이야기이기에, 이전과 달리 포털, 언론 등은 물론이고 각종 SNS, 카페, 블로그류들까지 파리 날리고 있지만,

바닷물에 잠긴 거대 빙산처럼, 때를 기다리면서 은인자중, 부동산에 열공하는 시민들이 많이 늘어나고 있습니다.

한때는 최고 백만 가까운, 수십만 조회 수가 흔했던 아고라였지만..

최근만 해도, 아고라 출신 폭라기들 중 수백 명이 개과천선하여 큰 부동산 수익을 올렸던 사례들에 관한 보고서도 있으니..

여기 아고라에 서식하는 잔존 폭라기들도 하루빨리 개과천선하기 바랍니다.

차후 분노 표출 혹은 울면서 손가락 빨지 않으려면... 14:40

오늘은 보완 과제 핵심인 서울지방과 일부 경기지방을 제외한 나머지 전국 지방 부동산시장의 대세 상승에 관한 과제 중 그 대세 상승 시기와 관련된 공급 측 요소만 간단히 언급합니다.

인구증감, 지역 산업, 지역민 일자리와 소득 등 수요 측 요소와 각 지방, 지역별 주도 단지의 용인 가능한 집값 상승폭 등은 다음에 취급하기로 하고..

지방 부동산 대세 상승 시기와 관련하여, 오늘 취급할 공급 측 요소 또한 지방, 지역별 상승, 혹은 하락한 가격 등 가격요소, 지역별 주택 재고 물량 등 공급 요소, 인구, 소득 등 지역별, 가격별 수요층 등 수요 측 요소를 감안하지 않은 단순 참고용일뿐임을 재강조 합니다.

예를 들어 서울조차 강남 3구와 노원, 금천, 도봉, 강북구 주택 수요층은 다를 수밖에 없고, 강남 3구 내에서도, 우리나라 최고가 아파트 중 하나인 반포 아크로 뷰나 리버파크, 래미안, 자이, 압구정 현대나 한양, 잠실, 잠실 엘스, 리센츠, 트라 지움 등등의 중소형 평형대 주택들은 강북의 한남 나인원이나 한남 더 힐의 대형 아파트들과 수요층을 달리합니다.

가격에 따라 수요, 공급 측을 달리하기에 입주물량 등 공급 요소 또한 다를 수밖에 없기 때문입니다.

또한, 거의 가격 변동이 없는 분양한 지 5년 지난 해운대 엘시티나 입주한지 10년이 지난 마린시티 아이파크, 제니스가 서울 강남에 있었다면?

1% 혹은 10% 내외의 지방 부동산 시장을 주도, 선도하는 소수 주택일지라도 낙후된 지방은 서울지방과 비교하여 소득, 자산은 물론 수요층까지 극히 빈약하기에 낙후된 지방의 부동산 회복 시기나 회복 탄력성에서도 서울지방의 그것들과 비교하여 많이 느리고 낮을 수밖에 없습니다.

해야해야

오늘날에는 대다수 시민들이 광역시 도는 물론 시군구 단위, 심지어 읍면동 단위까지 가격은 물론 미분양 물량, 입주물량의 장기 추이까지 다 잘 알고 있으니,

나아가 거래량, 집값 대비 전월세 비율, 지방, 지역 간 인구이동 비율, 심지어 부동산시장심리, 외지 투자 증감비율까지 다 알고 있으니,

오늘은 국민임대주택, 나 홀로는 물론 수십 가구에 불과한 아파트, 주복, 오피스텔의 물량까지 입주 예정 물량 총량에서 다른 지방들에 비해 가장 불리한 부산지방의 입주 예정 물량에 대해서만 간단히 살펴봅니다.

서울 등의 지방과 달리 낙후된 지방은 수요층이 극히 빈약하기에 각지방 부동산 시장의 회복 시기와 폭의 판단에 있어서 상대적으로 실수요를 보다 잘 반영하는 전월세 시장의 장기 추세가 더 중요합니다.

물론, 지방, 지역별로 미분양 물량 해소 추이도 중요하고요.

지방 부동산 회복 시기와 관련하여..

공급 측 요소가 가장 불리한 부산지방도 동부산 남구 대연동 등 일부 소지역은 입주물량 폭탄에도 불구하고 올해 여름부터 전 월세값 바닥에 뒤이어 집값까지 바닥을 찍고 대세 상승의 머나먼 길을 준비 중인듯합니다.

이하, 보다 상세히 예시하겠지만,

수요 여력이 더욱 취약하기에, 앞으로 몇 년간 사실상 입주물량 공백상테에 가까움에도 불구하고 사상구, 이에 준하는 영도구 등 서부산과 원도심 부동산 시장은 예나 지금이나 활력이 없습니다.

2020년이 지나면 입주물량이 사실상 공백 상태가 될 부산 외곽의 일광등 기장군, 명지 등 강서구도 마찬가지입니다.

부산 부동산 시장의 주도 지역이 활력을 되찾아야, 동심원적 파급 효과로, 서, 북 부산, 부산 원도심, 외곽지역 부동산 시장도 활력을 되찾아 가겠지요?

부산 주도 지역 중 하나인, 동래구와 연제구를 중심으로, 부산진구, 금정구 일부를 포함한 중부산 부동산 시장은 향후 몇 년간 입주물량 과잉의 영향에서 벗어나지 못할 것 같네요.

그런 까닭에, 순차 입주물량이 급감하게 되는 해운대, 수영구, 남구 등 동부산 부산 부동산 시장을 제외한 나머지 자치구들의 부동산 시장은 대세 상승 정점에 도달할 때까지 보다 더 오랜 기간을 요하고, 더 미미한 상승폭을 기록할 가능성이 높습니다.

만약 부산 조정 지역이 조기에 해제되고,

해운대, 수양, 남구 부동산의 회복세가 강력하여, 보다 강력한 동심원적인 효과가 발휘될 수 있다면 부산 부동산 시장의 회복, 대세 상승 탄력성은 강해질 수도 있을 것이구요.

충청남북도, 경상남북도 등 다른 지방 부동산 시장도 물량에 장사 없듯, 물량 감소, 급감에도 장사 없으니..

오로지 공급 측 요인만으로도 내년, 내후년부터 집값, 전 월세값 동반 상승을 통한 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것입니다.

비록 지역 산업 피폐, 넘쳐나는 주택 재고 물량 등으로 인해 시작은 미미할지라도..

해야해야

이하, 부산 부동산 회복 시기에 참고할, 2019~2021년의 향후 3년간 부산지방 시군구별 대략적인 아파트 입주 예정 물량입니다.

1. 강서구ㅡ명지 더샆,명지 이편한세상,부영 사랑으로, 삼정 그린 코아 등 대략 4천여 가구.

2. 기장군ㅡ일 광 푸르지오 자이, 일 광 이 편한 세상, 일 광 한신 더휴, 일 광 동원 비스타, 일 광 이지 더원 등 대략 5천여 가구.

3.사상구ㅡ동원로얄 500여 가구.

4.영도구ㅡ봉래 에일린 뜰 1200가구, 단, 2022년 동삼 푸르지오 850가구 추가됨.

5. 사하구ㅡ괴정 신동아, 괴정 푸르지오, 괴정 더휴, 사하역 비스타 등 1700여 가구.

6. 북구ㅡ화명 푸르지오, 금정산 이편한세상,신구포 유보라, 구포 봄여름가을겨울,덕천 이즈 카운티, 금정 뉴웰 시티 등 6000여 가구.

7. 서구ㅡ대신 푸르지오, 대신 비스타, 동대신 브라운스톤, 충무 봄여름 가을겨울 등 2000여 가구. 단, 2022년에는 힐스테이트이진베이 1360여 가구가 추가됨.

8. 동구&중구 ㅡ동구에만 부산진역 협성휴포레,부산항 이 편한 세상, 레우스, 베스티움, 지원 더뷰 등 대략 3000여 세대. 단, 2022년 부산항 미라주 230가 주 추가.

9. 부산진구ㅡ서면 아이파크, 연지 꿈에 그린, 삼한 센트럴파크, 서면 봄여름가을겨울,휴포레,전포 노르웨이 등 6000여 가구.

10. 연제구ㅡ연산 이 편한, 연산 더샆,연산 힐스테이트, 연산 롯데캐슬, 시청 스마트, 시청역 비스타 등 3300여 가구.

11. 동래구ㅡ동래 래미안 아이파크, 동래 더샆,동래 SK 뷰, 동래 꿈에 그린, 동래 롯데캐슬 퀸, 동래 해링턴 플레이스, 명륜 힐스테이트, 명륜 자이, 온천 그림 코아, 명장 이 편한 세상, 온천 경동 리인, 온천 이 편한 세상, 사직 아시아드 쌍용, 사직 아시아드 코오롱 등 1만 3천여 가구.

12. 금정구ㅡ부산 역 삼한골든뷰,구서 포세이돈, 장전 그린코아등 1200여 가구.

13. 해운대구ㅡ센텀 스카이 원, 센텀 더샆,센텀 트루엘, 센텀 이지비아,해운대 비스타, 해운대 롯데캐슬 스타, 센트럴 푸르지오, 엘 시티, 마린시티 다이, 동백 위브, 해운대 리비인 뷰 등 5000여 가구.

14. 수영구ㅡ남 천 어울림, 광안 자이, 광안 에일린의 뜰, 민락 이 편한 세상, 수영 SK 뷰 등 4000여 가구.

15. 남구ㅡ 대연 자이, 문현 베스티움, 문현 리인 등 2300가구. 단, 2022년 대연 마루 내 안에 560가구 추가.

이상,

문재인 정권 이후 각종 부동산 규제책들로 인해 수급, 투자심리가 왜곡되어 종래와 같은 부산 부동산 3차, 4차 상승기 구분이 불필요해질 수 있지만,

3차, 4차 상승기가 있다 치고,

2022년 혹은 2023년을 전후로 정점이 예상되는 부산 부동산시장 3차 대세 상승의 회복 시기와 회복 탄력성은 상기한 9~12의 중부산 부동산 시장이 중기적인 과다 공급물량에서 얼마나 버텨 주는지, 혹은 버티는 것을 넘어 얼마나 빠르게 회복, 상승하게 되는지가 중요함.

무엇보다도, 3차 상승기의 주력인 상기한 13~15의 동부산 시장이 얼마나 빨리, 강하게 회복하는지가 가장 중요함.

특히, 동부산 전월세 가격이 하락한 2차 상승기의 전 고점을 뚫고 지속적으로 상승한다면 3차 상승기가 본격화되었다고 판단해도 충분할 것.