스크랩 3.30 부동산 대책 질의답변자료

[백만철]

 

질의.답변 자료

 서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안

‘06. 3. 30

건 설 교 통 부

목 차

Ⅰ. 서민주거복지 증진

 1. 영세민 전세자금 지원조건및 대상

 2. 영세민 전세자금 지원확대를 위한 새로운 방식      

 3. 새로운 방안의 시행시기 및 수혜대상    

 4.전세임대주택이란 ?

 5. 다가구 매입임대의 특수취약계층 지원강화        

 6. 녹지기준 현황 및 개선방향

 7. 광역기반시설 합리적 비용분담 마련           

 8. 개발밀도 현황 및 개선방향               

 9. 택지공급가격 인하방안                                     

 10. 택지공급가 인하시기 및 적용택지                  

 11. 분양가 인하효과                                       

 12. 분양가 검증방법 및 기대효과                             

 13. 재건축을 통한 임대주택 비축방안                      

 14. 재개발사업을 통한 임대주택 비축방안                 

 15. 도시재정비사업을 통한 임대주택 비축방안            

 16. 공공의 중대형 주택비축 추진배경                       

 17. 공공에서 25.7평 초과도 직접 건설하여 임대하는지  

 18. 중대형 기존아파트를 “매입”하여 임대하는 사유     

 19. 중대형 기존아파트 매입 평형․지역․임대조건      

Ⅱ. 재건축제도 합리화

 1. 추진위원회와 조합의 법적 성격의 차이점               

 2. 현행 시공사 선정시 입․낙찰 절차 및 문제점          

 3. 시공사 선정 개선방안                                         

 4. 예비평가와 안전진단의 차이점                              

 5. 현행 예비평가와 안전진단의 판정항목 및 평가기준 1

 6. 안전진단 검증 강화사유 및 절차                            

 7. 재건축 개발이익 환수가 왜 필요한가                      

 8. 재건축 합리화로 “강남권 공급부족” 우려                

 9. 재건축 합리화로 “풍선효과” 우려                          

 10. 미실현 이익에 대한 과세는 위헌 아닌지                

 11. 착수시점을 추진위 승인일로 하는 사유                 

 12. 착수 및 준공시점 주택가격 산정방법                    

 13. 정상집값상승분 산정 방법                                  

 14. ‘조합원당 평균 개발이익’ 기준 누진율 적용 이유   

 15. 조합에 부과된 부담금의 조합원별 배분                 

 16. 부담금 부과기준과 실제 예상액                           

 17. 조합이 해산될 경우 납부의무자                           

 18. 기존 사업장에도 적용되는지 ?                             

Ⅲ. 지속적인 주택공급 확대․주택거래신고제 보완

 1. 공공택지 958만평을 추가 확보 대상지                    

 2. ‘06년중 시범지구 3～4곳 대상지                           

 3. 자금조달내역 및 입주여부를 신고하게 하는 사유     25

 4 주택거래신제 시행시 신고해야 하는 자금조달 내역  25

 5. 현행 주택거래신고지역에 모두 적용되는 지 ?         25

Ⅰ. 서민 주거복지 증진

1. 영세민 전세자금 지원대상 및 조건?

□ 지원대상자

 ㅇ 일정금액 이하의 전세계약을 체결하는 도시 저소득 세입자

  - 특별시 : 보증금 5,000만원 이하 (월세가 있는 경우 보증금으로 환산)

  - 광역시 및 수도권 과밀억제권역 : 보증금 4,000만원 이하

  - 기타지역 : 보증금 3,000만원 이하

   * 3자녀 이상 가정은 전세보증금 한도 1,000만원 인상(‘05.11.7)

□ 대상 주택

 ㅇ 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 원칙으로 하되,

  - 시․도지사가 지역여건을 고려하여 필요하다고 인정할 경우 85㎡ 이하주택도 포함

   * 대상자 선정기준은 지자체의 장이 지역실정에 맞게 정함

□ 지원 조건

 ㅇ 지원금액 : 지역별 전세보증금의 70% 범위내

    (특별시 : 3,500만원, 광역시 : 2,800만원, 기타 : 2,100만원)

   * ‘06년 예산 : 6천억원

 ㅇ 대출이율 : 연 2.0%

 ㅇ 융자기간 : 2년이내 일시상환(전세 재계약시 2회 연장가능)

2. 영세민 전세자금 지원 확대를 위한 새로운 방식?

□ 현재는 주택금융공사 보증서를 담보로 대출하고 있으나, 영세민의 경우 보증을 얻기가 쉽지 않은 실정

 ㅇ 보증서 발급이 어려운 저소득층에 대해서는 연대보증인을 세우는 방법을 통해 전세자금 대출을 취급하고 있으나 연대보증인을 구하기 힘든 점 등으로 지원에 어려움

□ 영세민 등 저소득층의 주거안정을 위해, 보증서 없이도 대출을 받을 수 있는 방안을 강구

 ㅇ 세입자와 은행이 공동명의로 전세계약을 체결하는 방안

 ㅇ 은행이 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받는 방안

3. 새로운 방안의 시행시기 및 수혜대상?

□ 은행의 업무 프로세스 구축, 세부 지침 작성 및 실무자 교육 등에 소요되는 시간 등을 고려하여 6월 중 시행 예정

□ 수혜대상은 영세민 전세자금 대상자 중 신용등급이 낮아 주택금융공사의 보증서 발급이 어려운 저소득층임

4. 전세임대주택이란?

□ ‘전세임대’란 주공 또는 지자체가 수요자가 원하는 주택에 대해 전세계약을 체결한 후,

 ㅇ 기초생활수급자 및 차상위계층 등 저소득층에게 저렴하게 장기간 재임대(최장 6년) 하는 제도로서,

   * 보증금 250만원, 월임대료 12만원 수준 (시세의 35% 수준)

 ㅇ 입주예정자가 희망하는 위치․유형의 주택지원이 가능함으로써 ‘맞춤형 주거지원’ 실현 가능

□ ‘05년 시범사업(503호)이 성공적인 점을 감안, 연 4,500호로 대폭 확대

5. 다가구 매입임대의 특수취약계층 지원 강화내용?

□ 생활근거지내 자활지원이 필요한 특수취약계층 우선 지원

 ㅇ 장애인, 보호노인, 미혼모, 가정폭력 피해자 등을 위한 그룹홈의 확대(현재 26가구운영중 → ‘06년 450호)

 ㅇ ‘06년부터 매입물량 3%범위(135호)내에서 갱생보호자 지원

   * 건교부-법무부간「갱생보호자 지원을 위한 업무협약」체결(‘06.1)

 ㅇ 아동복지시설(고아원) 퇴소자, 재해가구 등 취약한 신규 지원대상을 지속 발굴하여 소외계층을 적극 지원할 계획

6. 녹지기준 현황 및 개선방향?

□ 신도시개발사업은 ’05.4월 수립한「신도시계획기준」에 따라 일정비율 이상의 녹지를 확보토록 하고 있으며,

 ㅇ 개별사업별 녹지비율은 환경영향평가 등에 의해 결정

   * 현행「지속가능한 신도시계획기준」상의 공원․녹지율

구  분	사업지구 규모	계 획 기 준
	990만㎡ 이상	28% 이상(1인당 17㎡이상)
공원․녹지율	660만㎡ 이상	26% 이상
	330만㎡ 이상	24% 이상(1인당 15㎡이상)

□ 이에 따라, 녹지비율 충족을 위해,

 ㅇ 불필요한 임야를 사업지구에 포함시키는 등 조성비 증가가 우려되고 있어, 이에 대한 개선방안을 검토할 계획

 7. 광역기반시설 합리적 비용부담?

□ 교통수요를 유발하는 택지개발 등 대규모개발사업 시행시,

 ㅇ 원인자 부담 원칙에 따라 사업시행자가 광역교통개선에 필요한 비용을 부담

□ 일부의 경우 지자체에서 지역 숙원사업 등을 위해 과도한 교통시설을 요구하는 등 택지조성원가 상승요인으로 작용

 ㅇ 원인자 부담을 기본원칙으로 하되, 사업시행자에게 과중한 부담이 전가되어 택지조성원가가 상승이 발생하지 않도록 연구용역을 통해 합리적 기준을 검토할 계획

8. 개발밀도 현황 및 개선방향?

□ 근래 친환경적 개발을 위해 신규 택지의 용적율과 순밀도를 낮춤에 따라, 수도권의 가용지가 부족한 현실을 감안할 때, 적정 개발밀도의 검토가 필요하다는 의견 제기

   * 1기 및 2기 신도시 비교

  

구 분	1기 신도시 (평촌, 일산, 산본, 분당 등)	2기 신도시 (화성, 김포, 파주, 양주 등)
용적률(%)	197	170
인구밀도(인/ha)	230	110

□ 따라서 콤팩트시티 개발 등^* 새로운 개발방식 검토하여 토지이용 효율화와 친환경 개발을 함께 도모하는 방안 검토

   * 개발밀도의 제고를 통한 신도시의 외연적 확대억제로 주변환경 보존

 9. 택지공급가격 인하방안?

□ 25.7평 이하 서민용 분양주택 용지의 공급기준을

 ㅇ 현행 감정가격에서 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%수준으로 공급

□ 25.7평 초과용지는 현행 감정가격 기준을 유지

   * 25.7평 초과는 주택채권입찰제를 실시하여 시세의 90% 수준으로 공급되므로, 택지가격 인하효과가 분양 받는자에게 주는 영향 없음

10. 택지공급가격 인하 시기 및 적용택지?

□ 택지공급체계 개편을 위해 ‘택지개발업무처리지침’을 금년 6월까지 개정

□ 이에따라 ‘06. 7월 이후 최초로 택지 공급승인 받는 지구부터 적용할 예정이므로,

 ㅇ ‘06년 9월에 택지공급승인 예정인 파주운정 2 지구

 ㅇ ’08년 하반기에 공급예정인 송파 신도시 등도 적용 예상

 11. 분양가 인하효과?

□ 공공택지내의 25.7평 이하 아파트의 경우, 택지공급가격 인하만으로도 10% 내외의 분양가 인하 예상

   * 분양가 상한제 시행(‘05.3)으로 25.7평 이하의 경우 상당 수준의 분양가 기 인하효과(화성 동탄 15%, 판교 30% 내외 추정)

 ㅇ 향후 녹지비율, 개발밀도의 합리적 조정, 보상 합리화 등이 원활히 이루어지면 추가적인 분양가 인하효과 예상

□ 25.7평 이하 주택은 10년 전매제한은 있으나, 채권입찰제가 적용되지 않으므로 실수요 서민의 내집마련 부담 경감 효과

12. 분양가 검증방법 및 기대효과?

□ 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대한 분양 승인시,

 ㅇ 현재는 시․군․구에서 자체 검토하여 승인하고 있으나,

 ㅇ 앞으로는 분양승인 신청한 사업주체의 분양가에 대하여  건축․토목․회계분야 등 전문가의 사전검토를 거쳐 분양승인토록 의무화

□ 전문가의 사전검토로 분양가로 인한 갈등 사전 예방 및 분양가 상한제의 실질적인 효과 제고 기대

13. 재건축을 통한 임대주택 비축방안?

□ 재건축 의무임대주택 건설 제도현황

 ㅇ 내 용 : 재건축시 증가 용적률의 25%를 임대주택으로 건설

 ㅇ 임대유형 : 분양전환 불가(건교부 업무처리지침)

 ㅇ 매수관리자 : 시․도지사가 우선 인수, 어려울 경우 건설 교통부장관에게 인수자 지정 요청(주공 지정 가능)

 ㅇ 세입자 : 무주택기간과 당해 시․군․구에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 자로 오래된 순

 ㅇ 임대료 : 시세의 100분의 90 이하의 범위

 ㅇ 매수비용 (건설교통부 고시 제 2005-529호)

  - 공공건설임대주택의 표준건축비 기준

14. 재개발사업을 통한 임대주택 비축방안?

□ 제도 현황

 ㅇ 내 용 : 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상을 임대주택으로 건설(수도권 이외지역 : 50% 범위안에서 완화 가능)

 ㅇ 임대유형 : 분양전환이 되지 않는 임대(서울시)

   * 기타 경기도․인천 등은 아직 관계규정이 없음

 ㅇ 매수관리자 : 서울시 인수, SH공사 관리(서울시 조례)

 ㅇ 세입자

  - 임차인의 자격은 기준일 3월전부터 당해 지역 또는 다른 지역의 재개발사업 무주택 세입자

  - 임대보증료, 임대료는 임대주택법령 등의 관련규정에 의함

 ㅇ 매수비용 : 건축비는 사업시행자가 제시한 원가에 2인 이상 감정평가로 산정

15. 도시재정비사업을 통한 임대주택 비축방안?

□ 제도현황

 ㅇ 근거 : 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제31조

 ㅇ 내 용 : 특례로 증가되는 용적률의 일정비율(시행령 규정 예정)에서 임대주택 건설

  - 전용면적 85㎡ 초과는 50% 범위 안에서 결정

 ㅇ 임대유형 등 : 재건축제도와 유사(시행령 제정 예정)

16. 공공의 중대형 주택 비축 추진 배경?

□ 가구원수․생활의 편의성 등 측면에서 중산층은 중대형 주택을 선호하나 중대형 규모의 공공임대주택이 없는 상황

 ㅇ 공공기관이 건설하는 임대주택이 소형에 편중되어, 임대주택은 ‘열등재’라는 인식이 광범위하게 확산

□ 중산층이 장기적이고 안정적으로 살수 있는 질 높은 중대형 임대주택을 보급함으로써

 ㅇ 임대주택의 부정적 이미지를 개선하여 주택의 개념을 所有(資産)에서 居住(使用)로 전환시키는 계기를 마련

 ㅇ 민간 전월세가격의 주기적인 불안의 완화

 ㅇ 8.31정책효과에 따른 다주택자 감소로 전세물량의 공급이 부족해질 경우 예상되는 전세가격 불안 해소에 기여

17. 공공에서 25.7평 초과도 직접 건설하여 임대하는지?

□ 아직까지는 중대형 장기 임대주택 건설 실적이 미미

 ㅇ 10년 장기임대주택 제도를 도입(‘03.9)하고, 중대형 공급을 추진하였으나, 수익성 부족 등으로 민간참여가 저조

 ㅇ 특히, 공공은 소형임대에 주력하여 중대형 건설실적 없음

□ ‘04.8월 공공택지내에서 중대형 임대용지를 공동주택용지의 5%이상 확보토록 함에 따라 중대형임대 건설 확대 예상

 ㅇ 민간의 건설 활성화 정책을 지속 추진하는 한편,

 ㅇ 주공 등 공공기관의 중대형 임대주택 건설확대를 통해,

  - 소유에서 거주로의 주거문화 변화를 적극 유도

18. 중대형 기존아파트를 ‘매입’하여 임대하는 사유?

□ 임대주택 거주 문화 확산을 위해서는 중대형 임대아파트의 충분한 건설이 필요하나,  

 ㅇ 공공기관에 의한 건설방식에 의한 확대에는 장기간 소요

□ 시장상황을 고려, 중대형 중고 매매시장의 가격안정화를 저해하지 않은 범위내에서,

 ㅇ 기존아파트 및 입지여건이 좋은 미분양 아파트를 주공 등에서 매입하여 임대주택으로 활용할 계획

19. 중대형 기존아파트 매입대상 평형․지역․임대조건?

□ 매입대상은 서민․중산층의 거주수요를 충족할 수 있는 전용 25.7평 내외 및 초과규모로 하되 45평 초과는 제외

□ 매입대상 지역은 시장상황을 고려하여 전월세 가격 불안 등이 우려되는 수도권 위주로 매입

□ 임대조건․임대기간 등은 추후 검토

Ⅱ. 재건축제도 합리화

1. 추진위원회와 조합의 법적 성격의 차이점? 

□ 추진위원회는 안전진단, 조합설립준비 등을 위한 준비단체로서 시장․군수․구청장의 승인을 얻어 구성

   * 승인 신청시 토지 등 소유자의 과반수 동의 필요

□ 조합은 정비사업시행자로서 시장․군수․구청장의 인가를 받아 설립하며 30일 이내 법인 등기함으로써 성립

   * 인가 신청시 토지등소유자 전체 4/5와 동별 2/3 이상 동의 필요

2. 현행 시공사 선정시 입․낙찰 절차 및 문제점?

□ 현재는 “도시 및 주거환경 정비법”에 경쟁입찰을 하도록 규정되어 있으나 입․낙찰 절차에 대한 구체적 규정은 없음

 ㅇ 이로 인해 조합과 시공사와의 담합에 의한 불공정한 입찰 사례 → 공사비 증가 등의 문제점 발생

3. 시공사 선정 개선방안?

① 공정한 입찰을 유도하기 위해 입․낙찰 절차를 명확화

   * 입찰공고 → 현장설명 → 제안서 접수․입찰 → 시공사 합동홍보 설명회 → 총회개최․낙찰자 결정 → 계약체결

② 일반경쟁방식 또는 지명경쟁방식으로 시공사를 선정토록 하고, 지명경쟁방식에 의하더라도 최소 3～5개 업체가 참여토록 규정하여 시공사 선정과정을 투명화

4. 예비평가와 안전진단의 차이점?

□ 예비평가는 시장․군수․구청장이 전문가 5～7인으로 평가 위원회를 구성하여 현지조사 등을 통해 “유지보수”, “안전진단 실시” 또는 “재건축 실시” 등으로 판정

□ 안전진단은 예비평가시 안전진단 실시 판정이 내려진 경우,

 ㅇ 시장․군수․구청장이 안전진단전문기관으로 하여금 구조 안전성, 설비노후도 등을 종합평가하여 재건축 실시여부를 최종 판정하는 절차

5. 현행 예비평가와 안전진단의 판정항목 및 평가기준?

□ 예비평가는 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경에 대하여 평가위원회 위원(5～7인) 전원이 합의하여 안전 진단 실시여부를 판정

   * 구조안전 2～3인, 건축시공 1인, 건축설비 1～2인 주거환경 1인

□ 안전진단은 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 분야를 평가한 최종 성능점수가 30점 이하인 경우 재건축으로 판정

   * 56점 이상 유지보수, 31～55점 조건부 재건축, 30점 이하 재건축

〈  재건축사업 추진절차 〉

6. 안전진단 검증 강화 사유 및 개선된 절차?

□ 현재도 민간 안전진단기관의 진단결과를 시․군․구청장이 공공기관(시설안전기술공단, 건설기술연구원 등)에

 ㅇ 재검토를 요청할 수 있도록 하고 있으나, 실제 시행사례는 없는 실정

□ 이에따라 부실진단에 의한 무분별한 재건축으로 인한 자원낭비를 막기 위해 안전진단 결과에 대한 검증을 강화

 ㅇ 공공기관 안전진단결과 재건축 판정(D․E급)을 받은 경우

  - 시설안전기술공단 등에의 진단결과 재검토 의뢰권한을 시․군․구청장 → 시․도지사로 상향조정

  - 건교부장관도 필요시 시․도지사로 하여금 진단결과를 검토하도록 요청

7. 재건축개발이익 환수가 왜 필요한가?

가. 현행 재건축제도의 문제점 : 개발이익 사유화에 비롯

□ (집값불안 촉발) 재건축 대상 아파트는 상대적으로 실거주 목적보다는 투자대상으로서의 속성이 강해,

 ㅇ 작은 변수에도 민감하게 반응하여 집값불안 심리를 부추기고, 주변지역 집값상승을 선도해 나가는 문제

  - 강남 3구 아파트 가격변동률 분석결과, 재건축이 일반 아파트보다 가격변동폭이 크고, 주변 집값불안까지 촉발

□ (자원낭비 및 투기의 수단) 용적률 증가 등으로 재건축 과정에서 많은 시세차익이 발생하여

 ㅇ 재건축제도가 노후불량 주택의 정비를 통한 주거환경개선이라는 제도 본연의 취지와 달리, 투기의 수단으로 악용되는 등 제도의 취지가 왜곡

 ㅇ 안전상 문제가 없는 아파트도 재건축 추진을 서두르기 위해 고의로 아파트 유지보수를 소홀히 하는 것은 물론,

  - 해당 관청에 로비를 벌이고, 안전진단에서 노후․불량하다는 판정을 받으면 오히려 집값이 급등하는 기현상

 ㅇ 해당 지자체도 안전진단이 제대로 되었는지 따지기 보다 민원을 우려하여 주민 요구를 수용하는 경우도 있음

   * 안전진단 통과율 (‘03.7～ 현재) : 전국 98.5%, 서울 96%

□ (경제정의 저해) 강남 A아파트 33평의 경우 집값이 재건축 착수시점 1.9억원에서 준공시점 10억원으로 7년간 무려 8억원 가량 상승

 ㅇ 시세차익 8억원은 ‘05년 기준 도시근로자 가구 월평균 소득 325만원의 약 20년분에 해당하는 금액이며,

  - 20명 내외의 직원들이 월 200만원 안팎의 봉급을 받으면서 밤낮 없이 일하는 중소업체의 자본금에 해당하는 돈

 ㅇ 이러한 상황을 방치하고서는 더 이상 우리 사회의 통합과 경제의 미래를 이야기 할 수 없는 상황

□ (각종 비리발생) 막대한 이권으로 인해 시공사 선정과정에서 건설업체 로비, 조합간부와의 유착, 설계변경 등을 통한 공사비 부풀리기 등 사업과정의 비리 발생

☞ 이러한 문제는 재건축 과정에서 용적률 증가 등으로 인해 개인노력과 무관한 막대한 개발이익이 발생하나,

 - 공적인 환수장치가 없어 개발이익의 대부분이 사적으로 귀속되는 데서 비롯한 것임

나. 재건축 개발이익의 성격 및 환수의 필요성

□ (재건축 개발이익의 공공성) 재건축으로 인한 이득은 개인 노력의 산물이라기보다는 사회적 노력의 산물로서의 강한 공공성 내포

 ㅇ 재건축 개발이익은 용적률 증가와 해당 대지의 토지생산성 향상에 의한 토지의 가치 상승에서 비롯되나,

  - 도시의 총량적 개발밀도 관리가 불가피한 상황에서 한 지역의 용적률 완화는 토지이용규제를 상대적으로 강하게 받는 다른 지역의 용적률 제한이라는 희생을 전제로 하고,

  - 특정지역의 토지 생산성도 많은 국민들의 세금 투입으로 설치되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설수준에 의해 결정

 ㅇ 즉, 오늘날 도시내의 토지 및 주택의 가치상승은 개인노력보다는 도시계획적 질서유지를 위한 각종 정부규제와 공공개발사업 등에 의해 결정되는 반사적 이익의 성격

□ (환수의 필요성) 따라서 재건축제도의 합리화 및 주택시장 안정은 물론, 불로소득 환수라는 경제정의 차원에서도

 ㅇ 재건축 관련 모든 문제발생의 근원인 재건축 개발이익의 철저한 환수장치 마련 필요

 8. 재건축 ‘합리화’로 강남권 공급부족 우려?

□ 재건축의 초과이익의 일부를 환수할 뿐, 정상적 이익은 보장되므로 사업이 장기간 지연되거나 포기되는 일은 없을 것으로 예상됨

□ 또한, 재건축사업의 주택순증효과가 크지 않으며

 ㅇ 향후 5년간 세곡․우면지구(2.2만호), 판교(2.9만호) 송파 (4.6만호) 등 강남권 신규택지에서만 약 10만호 공급될 전망임을 감안할 때, 강남권 공급위축의 우려는 없음

□ 강남권과 밀접한 대체관계에 있는 수도권의 경우도 8.31 정책을 차질 없이 추진할 경우, 향후 5년간 연평균 30만호 이상의 충분한 주택이 공급될 전망

 9. 재건축 합리화로 ‘풍선효과’ 우려?

□ 이번 대책만 떼어 놓고 보면 그러한 우려가 이해되지만,  8.31정책과 연계하여 보면 풍선효과 등의 염려는 없음

 ㅇ 일반아파트의 경우에도 8.31 정책에 의한 세제합리화로 투자수익률이 크게 하락

 ㅇ 공급측면에서도 향후 5년간 강남권에 신규택지에서만 10만호 이상의 주택이 공급 전망

□ 따라서 금번 대책으로 풍선효과 보다는 강남3구 아파트 재고의 약 절반(10만호)인 광범위한 재건축 대상 아파트 가격이 하향안정세로 전환되어 전반적 집값안정에 기여예상

 10. 미실현이익에 대한 과세는 위헌 아닌지?

□ 미실현 이득에 대한 과세여부는 입법정책의 문제일 뿐

 ㅇ 그 자체로 헌법상 조세원리에 저촉되거나 양립할 수 없는 모순이 있는 것은 아님

□ 헌법재판소도 토지초과이득세에 대한 판결(92헌바)에서 이러한 입장을 판시한 있음

 * 헌법재판소의 토지초과이득세에 관한 위헌심판(1994.7.29.선고 92

   헌바49 결정) 판결 내용

  - 과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는

    과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려하여 판단한 입법정책상의 문제일 뿐, 헌법상이 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 것은 아니다.

  * 다만, 헌법재판소는 미실현이득의 과세에 있어서는 원본으로부터 아직 소득이 분리되지 않은 결과,

    과세대상소득의 공정한 계측이 담보되어야 재산권 침해의 위헌성을 제거할 수 있다고 판시

 11. 착수시점을 추진위원회 승인일로 하는 사유?

□ 실질적인 사업추진 과정과 개발이익 환수의 실효성을 감안하여 추진위원회 승인일로 설정

 ㅇ 추진위 승인일은 ‘정비구역 지정’이라는 재건축 용적률, 층수 등이 구체화되는 행정행위가 있는 연후이고,

  - 사업추진 주체의 재건축 추진의사도 표시된 시점

□ 재건축 사업은 진행초기 단계에 집값이 크게 상승하므로

 ㅇ 착수시점을 최소한 추진위원회 승인일로 설정하여야 개발이익 환수의 실효성 확보 가능

 12. 착수 및 준공시점 주택가격 산정방법?

□ 착수시점 주택가격은 원칙적으로 “부동산가격공시 및 감정 평가에 관한 법률”에 의한 주택공시가격에

 ㅇ 당해 년도 1.1일부터 사업 착수시점까지의 정상주택가격상승분을 합한 가액으로 하되,

 ㅇ 주택공시가격이 없는 경우는 소득세법에 의한 기준시가를 토대로 제반 사항을 감안하여 보정하여 산정

□ 준공시점 주택가격은 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률” 제17조 4항에 의한 새로이 공시가격을 산정하여 적용

 13. 정상 집값상승분 산정방법?

□ 원칙적으로 착수시점 주택가격에 통계청 승인을 득한 구별 집값상승률을 곱하여 산정

□ 다만, 통계청 승인 구별 통계가 없는 ‘02.12월 이전 상승률은 기준시가 상승률, 광역자치단체 상승률 등을 감안하여

 ㅇ 감정평가사의 감정평가와 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 산정

14. ‘조합원당 평균 개발이익“ 기준으로 누진율 적용 이유?

□ 만약, 조합의 재건축사업 개발이익 전체를 기준으로 누진율을 적용할 경우

 ㅇ 단지가 큰 사업장은 개발이익 절대규모가 커서 조합원의 실제 이익이 크지 않더라도 높은 부담률이 적용되는 반면,

 ㅇ 단지규모가 작은 사업장은 조합원의 실제 이익이 크더라도 낮은 부담률이 적용되는 ‘역진성’ 발생 가능

□ 따라서, 단지 전체의 개발이익을 조합원수로 나눈 금액을 기준으로 부과요율을 정하고, 이를 적용하여 조합에 부과

15. 조합에 부과된 부담금은 어떻게 조합원에 배분되나?

□ 재건축 부담금 관련법률 제정시, 조합이 구체적인 조합원별 부담금 분담기준과 분담율 등에 관한 사항을 관리처분계획 등에 명시토록 규정할 계획

 ㅇ 분담기준으로는 조합원별 대지지분 등이 고려될 수 있음

 16. 부담금 부과기준과 실제 예상액은 ?

□ 개발이익의 규모가 크지 않은 사업장은 실제 부담이 발생하지 않도록, ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준으로 누진체계(0～50%)로 부과할 예정

 ㅇ 개발이익 규모에 따른 구체적인 누진체계(부담률, 기준금액 등)는 향후 입법과정에서 결정될 것임

 ㅇ 누진체계가 적용되고 일정금액 이하의 개발이익이 발생한 경우 0%가 적용되므로, 개발이익이 미미한 수도권 외곽, 지방 등의 경우는 부담이 미미하거나 면제될 전망

□ 실제 부담액은 구체적인 부담률과 기준이 확정되지 않은 상태이므로 추정하기 어려우나,

 ㅇ 조합원당 개발이익이 1억원인 경우는 누진체계를 감안한 실효 부담률이 약 15% 내외, 2억원인 경우는 약 30% 내외, 3억원일 경우는 약 40% 내외가 될 것으로 예상됨

 17. 조합이 해산될 경우 납부의무자는?

□ 원칙적으로 부담금은 재건축 조합에 부과할 예정이나,

 ㅇ 조합이 해산된 경우 등은 관리처분계획상 조합원별 배분비율에 따라 조합원에게 부과

   * 조합원간 분쟁 방지를 위해 관리처분계획 등에 조합원별 부담금 배분기준 및 배분율 규정 의무화

 18. 기존 사업장에도 적용되는지?

□ 환수의 실효성 제고를 위해 법 시행일 이후 관리처분계획을 처음으로 신청하는 사업장부터 적용하되,

 ㅇ 재건축 사업이 진행 중인 사업장의 경우에는 착수시점～종료시점까지의 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정하되, ‘신뢰보호’ 차원에서 법 시행일 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

Ⅲ. 지속적인 주택공급 확대․투기수요 차단

1. 공공택지 958만평을 추가 확보한다고 했는데 대상지는?

□ 구체적인 대상지는 현재 관계기관 등과 사전 협의 중이거나 향후 협의를 추진할 계획으로 있기 때문에 공개하기 곤란

2. ‘06년중 시범지구 3～4곳 대상지 및 지원계획?

□ 광역재개발을 위한 특별법의 가시적이고 효과적인 시행을 선도하고, 서울 강북개발을 촉진하는 효과 기대

□ 전국을 대상으로 유형 및 지역현황 등을 고려하여 3～4개 지구를 지정하되

 ㅇ 뉴타운 사업경험, 강북개발 촉진 등을 감안하여 서울의 강북지역에 2～3개의 시범지구를 지정

   * 유형별로 중심지형 1개 및 주거지형 1～2개 지구를 지정

□ 시범지구에 대해서는 계획수립비용 등의 국고지원, 공영형 혁신학교 등의 설립 지원 등 각종 지원책을 마련할 계획

   * ‘06.9  단계별 시범지구 선정․지정 및 시행

3. 자금조달내역 및 입주여부를 신고하게 하는 사유?

□ 주택거래를 위한 자금의 출처, 구입 목적 등을 신고토록 하는 것은 투기방지를 위한 신고제도의 도입취지에 부합

 ㅇ 거래당사자의 소득, 상환능력을 벗어난 대출 등을 간접적으로 억제할 수 있는 효과 기대

□ 또한, 자금조달내역 및 입주여부에 대하여 제출된 자료를 토대로 LTV규제 시행정도, 실수요 등을 추정 분석하여

 ㅇ 국세청 등 관련기관에서 이를 활용할 수 있도록 할 계획

4. 주택거래신고제 시행시 신고해야 하는 자금조달내역?

□ 자금조달 내역 및 계획은 본인자금․대출 등 자금 출처, 자금규모 및 조달시기 등이며 향후 시행령 개정시 규정

5. 현행 주택거래신고지역에 모두 적용되는지?

□ 원칙적으로 주택거래신고지역에 모두 적용되며,

 ㅇ 다만, 제도효과 및 시장상황을 보아가면서 현재 주택거래신고지역(총 22개 시․구)의 확대 및 축소여부를 검토