초보 경매 투자자 응찰하기.......

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 초보투자자가 마음에 드는 물건을 하나 발견했다고 하고 응찰과정을 한번 점검해보기로 하자. 1) 취하되었는지 여부 확인    입찰 당일 응찰하기 전에 대법원이 운영하고 있는 법원경매사이트(<A href="http://www.courtauction.go.kr/">www.courtauction.go.kr</A>) 로 접속하면 대한민국 모든 법원에서 진행되고 있는 경매사건에 관해 실시간으로 상세한 정보를 무료로 제공받을 수 있다. 즉 경매부동산의 취하, 변경 여부를 확인할 수 있으며 취하, 취소, 연기되었을 경우에는 법원에 갈 필요가 없는 것이다.  또한 대법원사이트(www.scourt.go.kr)에 접속하여 인터넷등기부등본 발급창을 누르면 안방에 앉아서 원하는 등기부등본을 발급 받을 수 있다. 2) 입찰시 필요한 서류     * 주민등록증 또는 운전면허증   * 보증금(현금이나 자기앞수표)   * 막도장   * 입찰기록 열람 메모용 연필   * 대리입찰시에는 입찰자의 인감이 날인된 위임장, 입찰자의 인감증명서 1통 추가하면 됨.   * 공동응찰의 경우에는 응찰자의 지분을 분명하게 명시해야 한다. 3) 당일 진행확인    10시에 경매 입찰법정이 문이 열리면 우선 입찰법정 뒤 게시판에서 해당 경매물건의 진행여부(변경, 연기, 취하등)를 알아본 뒤 입찰에 응한다. 4) 입찰안내 방송    집행관이 입찰을 실시하기 전, 또는 도중에 입찰절차에 대한 안내를 방송으로 하게된다. 모든 법정의 공통사항으로 처음 응찰하는 경우에만 이용하고 나머지 시간은 자료를 계속해서 분석하는 것이 좋다. 5) 입찰기록 최종 확인    경매 집행관이 경매개시 선언과 함께 물건명세기록을 열람할 수 있는데 초보자는 이때 무엇을 체크해야 하는지 우왕좌왕하게 되는 경우가 많은데이 때 반드시 확인해야 하는 것은   첫째, 채무자, 보증인에게 적법하게 송달이 되었는가? 둘째, 신고된 선순위 채권금액은 얼마인가? 셋째, 선순위 임차인의 채권액 및 배당여부는? 넷째, 조세채권(일반국세)이 배당요구를 했는가? 다섯째, 선순위 임차인의 전입일은 정확한가? 등이다.    또한 채무자가 채무 일부를 변제하였는지 여부, 제3자가 대위변제 하여 채권의 순위변동이 있는지를 등기부등본과 대위권리신고서 등을 살펴서 권리변동 여부를 살펴보아야 한다. 그러나 이와같이 응찰에서 너무나 중요한 권리분석의 기초판단 자료가 되는 위의 사항들을 현재의 민사집행법하에서는 상세기록을 열람시키지 않고 있다. 규정을 고쳐서라도 낙찰자들이 사전에 확인하고 난 후에 응찰할 수 있도록 하여야 한다고 본다. 6) 입찰표 작성투입    입찰개시후 약 1시간이 경과하는 11시 10분까지 칸막이가 된 입찰기재대에서 입찰서류를 작성하여 투찰함에 넣는다.   이때는 안내방송에서도 누차 설명하고 있듯이 다른 사항은 미비한 점은 개찰 후에 보완하면 되지만, 금액은 정정하면 무효가 되므로 금액을 잘못기재 했을 경우는 새로운 입찰용지에 처음부터 다시 기재하여야 한다. 도장을 가져오지 못한 경우에는 타인의 도장을 사용하면 불허가 사유가 되므로 직인을 찍도록 한다.  처음 경매를 시작하는 분들은 입찰표 작성과정에서 많은 실수를 하신다.  너무 긴장한 나머지 자신의 주민등록번호도, 핸드폰번호도, 자신이 무슨 아파트 몇 동 몇 호에 사는지 까지도 전혀 생각해내지 못하는 분을 본적이 있다. 가격도 이 단계에게 실수하는 분들이 많다. 즉 내가 마음에 드는 물건을 누군가도 관심을 가지고 있는 것을 알게되면 갑자기 마음이 바빠지신다. 과잉응찰할 염려가 발생하는 것이다. 당부드리고 싶은 것은 ‘물건’에 목숨 걸지 말라는 것이다. 초보가 달성할 수 있는 수익률의 물건은 항상 대기하고 있다는 점을 명심하고, 그래도 자신이 없으면 응찰표를 여러장 집에 가져다 놓았다가 집에서 응찰표를 작성해서 응찰하고는 편안한(?) 마음으로 다른 사람들의 행동요령을 살펴보는 것도 좋은 방법이다.  또 하나는  현재 전국법원의 구내은행은 조흥은행이다. 따라서 경매를 하실 분들은 조흥은행구좌를 하나 가지고 있는 것이 유리하다. 입찰보증금쪼로 수백만원에서 수천만원짜리 수표를 발행받아 정신없이 들고 왔다갔다 하지마시고 구내은행에서 수표로 인출했다가 떨어지면 바로 재입금해버리셔야 한다.  얼마전에 서울 서부지방법원 입찰일에 어떤분은 떨어져 돌려받은 입찰봉투를 통째로 잃어버리는 사고가 발생하기도 했다. 물론 그안에는 아직 꺼내지않은 응찰용 수표가 들어 있었던 것은 말할 필요도 없이 말이다. 초보들은 남의 일이라고 생각하지 말기를 바란다.   얼마전 뉴스를 통해 보신 기억이 나실 뉴스가 어떤 투자자가 1억4천만원에 응찰한다는 것이 14억에 응찰하여 응찰보증금을 날릴 처지에 빠졌다는 뉴스는 언제든지 본인도 그럴 가능성이 있다는 점을 명심하자. 7) 개찰 실시    집행관이 부저를 부르며 입찰마감을 선언하면 더 이상 입찰할 수 없고 입찰자는 호명 때까지 자리에 앉아 있으면 된다.  집행관이 입찰서류를 사건번호대로 정리하는 대로 개찰을 시작한다.  집행관은 사건번호 순서대로 입찰자들을 법정 앞으로 불러모아 개봉된 입찰표의 이름과 입찰액수를 밝히고, 입찰자중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람을 최고가매수인으로 결정하게 된다. 나머지 사람들에게는 입찰표를 제외한 입찰보증금을 즉시 반환한다. 이와 동시에 차순위 입찰신고인은 누구이며 신고할 것이지 여부와 무효인 경우 등을 알려주게 된다. 8) 낙찰 이후 일정    입찰(매각)일에 낙찰을 받으면 입찰일로부터 7일 후가 낙찰(매각)허*부기일이 된다. 낙찰(매각)기일이라는 것은 집행관이 판사를 대신하여 실시한 경매가 적법하게 실시되었는지 경매담당판사가 진행과정 전체를 검토하고 이의가 있는 이해관계인의 의견을 들어 낙찰을 허가할 것인지를 경매법정에서 결정, 판결을 내리는 날이다.  낙찰허부기일에는 경매 응찰자가 권리분석을 잘못하여 부동산상의 채권을 떠 안게 되었거나 하는 것을 입찰된 뒤에 알게 되었을 때는 “낙찰불허가 신청서”를 낙찰기일까지 제출할 수 있는데 이를 받아들이느냐하는 여부는 전적으로 판사의 결정에 따르게 된다. 낙찰허가가 결정된 후에는 이 날로부터 7일간의 “즉시항고 기간”이 되는 것으로 이때 낙찰허가에 대한 항고하는 사람이 없으면 낙찰은 최종 결정되는 것이다.   민사집행법하에서는 항고하고자 하는 모든 이해관계인은 항고시 최초매각가격의 1/10에 해당하는 항고보증금을 법원에 공탁해야 하고, 항고가 기각되면 항고보증금은 몰수되어 배당재단에 편입되게 되어 무분별한 항고를 막을 수 있는 강력한 제도를 갖추었다. 이로 인해 경매절차가 이전의 민사소송법시절에 비해 한결 빨리 진행될 수 있게 되었다.  즉시항고가 있을 때는 대금납부, 배당 등의 경매절차가 정지되고 항고에 따른 상급법원 재판이 시작된다. 항고심 재판은 2～3개월 소요되며 기각되었을 때 이에 대하여 항고인이 재항고를 하게 되면 대법원까지 넘어가며 또 2～3개월이 소요된다. 9) 대금납부    경매대금을 경매법원이 지정한 잔금완납기한일까지 대금 납부한다. 법원경매로 투자할때는 대개 4번정도 등기부를 발급받는 습관을 기르셔야 한다. 처음에는 물건조사할때이고, 둘째는 응찰당일 응찰직전이고, 세 번째로는 이처럼 잔금납부하기 직전에 발급받아 추가로 가압류*압류등이 있나, 또는 권리변동이 발생했는가를 확인하고, 마지막으로는 소유권이전다음에 다시한번 발급받아 제대로 소유권이전 작업이 끝났는가를 확인해야 실수가 없다. 10) 낙찰대금과 배당금 상계    즉시항고 기간 7일 동안 항고자가 없을 경우 낙찰허가 결정이 확정되고, 낙찰허가가 확정되면 법원은 1개월 이내(보통은 3주 후)에 잔금납부기한일을 정하여 낙찰자에게 잔금납부소환장을 보낸다.    납부일에는 입찰가격에서 보증금을 뺀 잔금을 갖고 법원 민사신청과 담당 경매계에 가면 납부방법을 안내 받을 수 있다. 이때 임차인인 낙찰자의 경우는 배당 받을 보증금이 있으면 그 금액을 잔금에서 상계 하여 차액만 낼 수 있다. 상계하고 납부하려면 낙찰허가결정이 확정된 이후 미리 상계신청서를 계약서 사본과 주민등록증을 첨부하여 제출하면 상계허가가 떨어진다.    다만, 배당대상자 중 상계에 대해 이의신청자가 있을 때는 일단 낙찰대금 전액을 내야한다. 상계허가가 떨어지면 대금납부일과 배당일이 같은 날로 정해져 통지되는데 배당일에 상계 차액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 가지고 법원 경매계에 가면 지정은행에 납부하게 된다. 대개는 법원구내의 은행에 납부하게 된다