경매 낙찰시 주의할 점

[달봉이]

<경매길잡이>                        

                         경매 낙찰시 주의할 점
                                            
                       

   법원경매로 주택을 시세보다 싸게 매입했더라도 낙찰대금이외에 추가비용이 발생하면 오히려 시세보다 비싸게 산 결과를 초래할 수도 있다. 이러한 경우는 대부분 임대차관계에 대한 지식이 부족해 낙찰후 세입자의 임차보증금을 추가로 부담하거나 명도소송에 따른 부대비용을 지출한 경우이다. 입찰가격을 정하기 위해서는 현장답사를 통해 실제물건의 가치를 판단해야 한다.

  아파트는 지역별, 평형별시세가 표준화되어 있어 가격을 쉽게 파악할 수 있지만 단독주택, 연립, 다세대주택등은 현장에 나가서 건축년수, 건물의 노후정도 등을 조사하는 것이 필요하다. 법원경매로 단독주택, 연립등을 구입할 때에는 현장에 나가서 건물의 노후정도, 유지보수의 필요성, 도로여건, 지하철역유무, 주변상권, 교육환경, 주거환경등 입지분석이 필요하다.

  건축년수가 오래돼 인근 지역시세보다 집값이 덜 나가는 경우도 있고 노후된 건물의 경우 제대로 사용하거나 임대를 주기 위해서 추가로 유지보수를 해야할 경우 추가비용부담이 발생한다. 낙찰받은 주택이 세입자가 많으면 세입자처리비용으로 더 많은 돈이 들어갈 수 있다. 부동산을 취득할 때 드는 비용은 부동산 취득가액의 5.8%가 소요되는데 법원경매로 부동산을 취득시에는 낙찰가격이 과표가 된다. 일반매매시에는 행정자치부 과세시가표준액으로 계산하게 되므로 세금을 일반매매보다 믾이 납부할 수도 있다. 
 
  그리고 02년에는 강남지역 대형아파트는 2회에서 낙찰되고 강북, 강서지역의     중소형아파트도 2회이상 유찰되는 예가 있었으나 경기가 회복되면서 04년들어 1회이상 유찰되는 경우가 없다. 요즘 아파트는 대개 시세보다 10-20%정도 낮은 선에서 낙찰된다. 한가지 주의할 점은 03년에 경매로 나온 물건들은 시세가 한창 낮을 때 감정평가된 물건이므로 현재 일반시세와 비교하여 낙찰가격을 정하는 것이 좋다. 연립, 다세대, 단독주택은 세입자가 많아 사후처리가 어렵고 권리분석이 복잡하여 보통 2-3회씩 유찰되어 시세의 절반에 살 수 있는 기회도 있다.

  농지는 대도시근교농지도 시세의 50-60%수준에 살 수 있는데 낙찰된 후 농지소재지관할 면사무소에서 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농지취득자격증명을 받지 못하면 입찰보증금을 떼이므로 주의해야 한다. 상가,오피스텔은 1가구1주택에 걸리지 않고 낙찰받은 후 세를 줄 수 있어 소액투자가가 이용하기에 좋다. 상가, 오피스텔은 주택과는 달리 입지분석, 상권분석에 따라 투자가치가 결정된다.

[이민철(brokerlee)]

네.. 좋은 자료 감사합니다. 조금 게시된지 오래된 내용 같네요. 일반매매로 매수할때의 위험과 경매로 매수할때의 위험을 분리해서 경매만의 위험을 금액으로 환산하여 그 금액 만큼을 저감해서 입찰하면 되겠죠. 최근에는 정보를 얻기 쉬워 터무니 없이 싸게 매입은 하기 힘들죠~