매매가가 선순위대출과 전세보증금의 합산금액을 밑돌거나 비슷한 ‘깡통전세’가 속출하고 있습니다. 집값 하락이 이어지면서 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 떼이는 사고가 늘어날 수 있어 주의가 요구되는데요.
이에 정부가 9월 1일 ‘전세사기 피해 방지 방안’을 발표했습니다. 앞으로 전세계약 체결 직후 집주인이 해당주택 매매나 근저당권 설정 등이 금지됩니다. 전세계약 체결 전 집주인은 임차인에게 보증금보다 우선 변제되는 체납세금이나 대출금 유무를 공개해야 합니다. 오늘은 이와 관련해 깡통전세 위험에 대비하는 방법을 알아봅니다.
상반기 전세보증금 미반환사고 건수 및 금액 역대 최대치
깡통전세의 위협이 생각보다 큽니다. ‘나는 안전하겠지 설마?’라는 방심을 안하는 것이 우선입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않은 ‘전세보증금 미반환사고’가 7월 421건, 금액으로 역대 최대치인 872억원입니다.
미반환사고는 상반기 누적으로 1,595건, 금액으로 3,407억원에 달합니다. 2021년 연간 사고건수 2,799건의 57%, 사고금액 5,790억원의 59% 수준입니다. 반기기준으로도 역대 최대치입니다. 주택가격의 하락세가 심화될수록 사고 건수와 금액은 더욱 확대될 가능성이 큽니다.
대위변제금액 7월까지 3,509억원으로 빠르게 증가 중
집주인이 전세계약 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못하는 미반환사고가 발생되면 보증공사는 보증에 가입한 세입자에게 보증금을 대신 지급(대위변제) 해주고, 나중에 구상권 행사를 집주인에게 청구합니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 7월까지 대위변제 건수는 1,622건, 금액은 3,509억원에 달합니다.
7월까지 대위변제 누적치는 2021년 연간 대위변제 건수 2,475건과 변제금액 5,040억원의 각각 66%, 70%에 달합니다. 보증미반환금액(사고금액) 규모가 늘고 있고, 결국 대위변제로 전환된다는 점에서 전세시장이 보증공사는 물론 임대인과 임차인 모두에게 불안한 모습입니다.
전국에서 전세가율 상위지역은 어디일까요?
보증금을 반환하지 못하는 아파트가 많은 지역을 찾기 위해서는 전세가율 확인이 우선입니다. 전세가율이 높으면 깡통전세 리스크가 커질 수 있습니다.
KB부동산의 통계기상도를 통해 각 지역의 전세가율 상위 25개지역과 하위 25개지역을 살펴봤습니다. 상위지역은 지방이 다수입니다. 아파트 공급이 상대적으로 적고, 투자보다는 직장 등 거주목적이 크기에 전세수요가 많습니다. 반면 하위지역은 수도권이 많습니다.
시장에서는 80%를 넘으면 위험신호로 봅니다. 집주인의 주택담보대출관련 채무불이행 시 경매가 결정되고, 법원은 감정평가사에게 평가를 의뢰하는데, 보통은 시세보다 낮고, 유찰되면 낙찰가가 감정가보다 낮아집니다. 빌라는 통상 70~80%선인데, 하락기에는 더 낮아지죠. 벌써 경기ㆍ인천 등 수도권 경매시장에서 아파트 낙찰가율은 70~80%선으로 떨어졌습니다.
KB부동산에서 세부 전세가율을 검색하는 방법은 두가지입니다. 첫째, 단지별 검색은 지도상 우측하단의 단지마커범례의 버튼을 눌러 전세가율을 선택하면 단지마커에 전세가율을 검색할 수 있습니다. 둘째, 지역별 검색은 지도 화면을 축소해 원하시는 지역을 선택한 후 하단 바텀시트를 누르면 지역상세 페이지에서 평균 전세가율이 검색됩니다.
올해 들어 8월까지 전세가율 급등지역은?
세입자는 높은 전세가율 지역을 눈여겨 봐야겠지만, 수위가 낮더라도 갑자기 상승폭이 커진 지역의 경우에도 위험요인이 없는지 잘 살펴야 합니다.
주택 수급불안 지역에 교통호재, 산업공단 형성 등으로 전세수요가 늘면 전세가율이 오릅니다. 문제는 주택가격이 하락하고, 갭투자로 집주인 채무상태가 위태롭거나, 신축빌라 등 시세산정이 어려운 주택에 과도하게 전세보증금을 지불한 경우인데요. 다음과 같은 부분을 점검해 보세요
첫째, 전세가율 과도지역에서는 집주인과 임대인이 동일한지, 세금체납 등 재무상황을 살펴야 합니다. 임대인 평판도가 중요합니다. 둘째, 가능한 전세보증금 반환보증보험 가입이 좋습니다. 다만 전세보증금이 제한규모를 넘거나, 가압류 등 소유권 권리침해가 있거나, 선순위채권총액이 주택가격의 일정 수준을 상회하면 가입이 제한될 수 있으니 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
셋째, 권리분석, 거래경험이 부족하면 집주인과 직거래 혹은 대리계약보다 공인중개사사무소에서 집주인과 대면계약이 안전합니다. 등기부등본에서 신탁여부, 저당액, 선순위채권도 확인합니다. 적정시세 가늠이 어렵고, 매매가 활발치 않은 신축 나홀로아파트ㆍ빌라ㆍ오피스텔은 주의합니다.
넷째, 깡통전세를 통해 전세사기(확정일자 효력이 발생하는 전입일 익일의 전날인 계약체결 당일에 집주인 교체수법)를 당할 수 있으니 호조건 매물은 의심이 필요합니다. 반드시 임차인 대항력 확보를 위한 임대차계약 후 전입신고와 확정일자를 받고, 실거주합니다. 사고 발생 시 경매가 진행되면 급하게 명도에 임하는 것보다 합의까지 점유권을 유지하면서 대응하는 것이 좋습니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!