부동산창업 중개업소 인수시 유의할 점

[공인중개사포럼교수 김영제입니다]

요즈음은 폐업중개업소보다 창업중개업소가 점증하고 있습니다.

기존에 개업한 중개업자들 역시 갈수록 중개업 환경이 안 좋아지고 있다고

이야기 합니다

하지만 올해는 정권이 바뀌는 해여서 모든 정책들이 새롭게 시작하는 시점이고

부동산 가격이 바닥을 다지고 있다는 점에서 부동산중개업을 창업하려는 공인

중개사들의 관심을 끌고 있습니다.

과거에는 중개업을 폐업하는 공인중개사가 창업하는 공인중개사를 앞질렀지만 2015 하반기

이후는 창업자가 폐업자를 능가하여 창업자 전체 통계치가 늘어나는 추세입니다.

2017년 12월 6일 현재 개업공인중개사가 10만을 넘어섰고 소속공인중개사가 2만을 넘어섰습니다

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하지만 공인중개사 개업.소속공인중개사의 증가와 달리 서울 및 수도권은 지난 1 년간 중개업소운영이 참으로 힘들었습니다.

작년 11.3조치 이후 탄핵정국이 시작되더니 대통령 선거가 치루어진 5월까지 거래 절벽이

계속되더니 대통령 선거 이후 약 2달 반 거래가 다시 왕성했습니다

전 정부에 대한 불확실성이 제거되고 새 정부에 대한 기대감이 부동산 열풍을 일으켰습니다

하지만 그 호황도 잠시 8.2조치 이후 지금까지 5개월간 강남권을 제외한 서울 외곽 및 수도권이 거래가 반토막이 난 상태입니다

매도자는 매도 호가를 내리지 않고 매수자는 호가가 떨어져야 산다는 눈치작전으로 부동산 매매

가격도 떨어지지 않고 거래가 급감하는 기 현상이 벌어지고 있습니다

물론 가격이 폭락하는 것이 아니라 약간의 가격 상승세를 3달째 유지하고 있는 것은 사실이지만

불과 한 달 뒤인 2018년부터 대출규제(신DTI적용) 금리인상 양도세 중과 초과이익환수제 입주물량 폭증과 같은 변수가 있어 앞으로 한 치 앞을 내다 볼 수 없는 형국이 되어 버렸습니다

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이러한 가운데 28회 공인중개사 2만 3000명이 또 배출되었습니다

공인중개사 40만 시대입니다

상기의 이유로 중개업 창업은 신중하게 시작해야 한 다는 것을 알 수 있습니다

우선 다른 중개업소를 인수할 경우 인수인계가 잘 못되지 않도록 주의를 기울여야

한다는 것입니다

인수인계가 제대로 되지 않은 상태에서는 권리금을 충분히 지급하고도 영업을 바로

시작 할 수 없는 상황이기 때문입니다

그러면 중개업소를 창업하면서 계약시 주의할점은 무엇일까요?

첫째는, 반드시 건축물대장을 확인하여 불법건축물 여부를 확인해야합니다.

중개업소를 운영하고 있는 부동산사무실이라 하더라도 사무소를 개설한후 불법건축물을 증설한경우( 예를 들어 불법화장실의 증축, 불법주차장의 증축등 )가 적지 않으므로  건축물 대장을 확인할 필요가 있습니다.

불법건축물이 존재하면 시.군.구청 개설등록을 담당하는 지적과등에서 개설등록 신청을 받아주지 않기 때문입니다

때문에 건축물대장상의 위반건축물의 내용이 말소되어야 개설등록 신청서를 접수해줍니다

임대인이나 전임차 중개업소에서 별문제 아닌것으로 설명하더라도 그 문제가 해결되지 않으면 권리금잔금을 미루어, 문제 해결후 권리금 잔금을 치르고 점포소유주와 임대차계약을 맺어야합니다.

포럼가족 창업자중 두분이나 불법건축물로 창업이 지연된 사례가 있습니다

빨리 입주할 욕심으로 그 제는 새로운 임차인이 알아서 하겠다고 하고 잔금을 치르게 되면 문제해결이 안되어 개설등록증 접수가 불가능하게됩니다

먼저 처리해야할 문제를 해결후 창업해도 결코 늦지 않습니다. 문제가 해결이 더디거나 안될경우 엄청난 스트레스를 받게 되며 심지어는 중개업 운영에 대한 회의가 생길수도 있음을 기억하셔야합니다.

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두번째는 마음에 드는 업소가 선정될경우 잔금을 너무 미룰 필요가 없습니다.

잔금을 미루게 될경우 양도인이 계약금을 돌려주고 다시 영업을 하겠다고 한 사례나, 양도인 양수인간에 갈등이 생겨 점포를 인수하는데 장애가 발생하는 사례를 맞게됩니다 

즉 점포를 정리하고 넘기려고 했다가 곰곰히 기간을 두고 생각해 보니 중개업소 폐업하고 다른 업종을 갈아타기가 쉬운일이 아니어서 계약을 취소하는 사례가 종종 발생하기 때문에 잔금일을 길게 잡을 이유가 없습니다

계약기간을 단축시킬 수 있다면 계약 후 1주-2주만에 잔금을 치루는 것도 계약취소를 방지할 수 있는 방안으로 거론 될 수 있을 것입니다

다시 정리하면 잔금기간을 1달 또는 2달 이렇게 길게 잡으면 새로운 문제가 발생할 소지가 많으므로 마음에 들면 몇일내에 충분한 주변조사를 마친후 적어도 7일내지 14일 사이에 점포를 인수받아야합니다. 마음에 썩들고 좋은 점포라고 판단되면 말입니다. 양도인이 변심하기전에 점포를 인수하는 것이지요.

셋째로는 물건에 대한 인수를 정확히 하여야 합니다. 권리금을 충분히 지급하고 점포를 인수받고서도 고객명부나 물건 장부를 전 임차인이 제대로 인계 하지 않는 사례가 상당히 존재하기 때문입니다

중개업소를 인수받으면서도 실제적인 영업장부를 건네 받지 못하는 사례가 적지 않습니다

고객장부가 몇권인지 물건장부가 몇권인지 컴퓨터에 저장된 자료는 얼마나 있고 어떠한 방법으로 관리해왔는지 그리고 가장 최신자료를 중심으로 인수 받아야합니다. 쓰지못할 고객장부나 오래된 물건장부를 넘겨받은 사례도 있어 주의를 요합니다

중개업의 경우 권리금은 영업권리금의 성격을 띠므로 고객의 명부나 물건명부가 확실해야 권리금을 지급할 가치가 있는것입니다

그리고 권리금 받고서도 물건을 그대로 가져가 근처에서 점포를 차리는 몰지각한 업자도 있다니 약에 반경 몇 킬로 미터 이내에서 개업이나 소속공인중개사로 일하게 되는 경우 기 지급한 권리금의 몇 배를 손해배상으로 지급해야한다는 특약을 반드시 기재하여야합니다.

그리고 컴퓨터나 책장 카드단말기 냉장고 에어콘 배달용 오토바이등 전 임차인으로 부터 인수인계 받는 품목이 바꿔치기 되거나 별도의 장소에 숨겨 놓는 사례들이 있어 시설을 계약시 특약으로 기재하고 별도의 사진을 찍어

계약서 별첨 특약으로 품목을 구체적으로 열거하고 각각을 사진쵤영하여 계약서에 첨부하고 잔금시 하나 하나 물품을 비교하여 전임차인과 현임차인이 점포를 차질 없이 승계해야 합니다

넷째, 동네에 모든 업소에서 부동산중개업소 매물로 나와있다는 사실이 주변 중개업소에 소문나 있는중개업소는 메리트가 없습니다 

내놓은지 오래된 업소는 영업을 열심히 하지 않았고 같은 동료중개업소간에도 거래가

빈번하지 않기 때문입니다. 결국은 물건 확보가 부실할수 밖에 없고 고객도 확실한 사람이 없을

수 있습니다.

소문난 동네물건보다는 중개업자간 비공개로 나온물건으로 암암리에 중개업자간 입소문을 통해 거래되는 중개업소가 더 메리트가 있는 물건입니다 쉽게 말해 소문안난 좋은 중개업소를 발품을 팔아 확보 하셔야합니다.

점포를 매매한다는 소문이 나있는 중개업소와는 기존 업자들이 거래를 차단 할 것이게 때문에 상당기간 왕따 당할 소지가 많아 영업의 연속성이라는 측면에서 불리하다는 것입니다

실제로 좋은 물건을 소리 소문없이 극비리에 처리되는 경우가 대부분입니다

이런 비공개된 좋은 물건을 확보하셔야 장사가 되는 중개업소를 인수받을 수 있습니다

소문난 점포는 손을 놓고 일을 안하고 있는 점포이기 때문에 인수받을 실익이 없습니다

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다섯째, 점포 운영자 및 주변 상권을 정확히 분석 하여야합니다

주변 업소 분포도 주변 부동산 실거래 횟수 동종업의 평균수입 그리고 유동인구를 파악하여야 합니다

대부분 초보나 경력이 일천한 중개사님들은 점포 위치만 좋고 사람만 많이 다니면 그냥 점포를 계약하고 후회하는 경우가 많이 있는데

이는 결혼할 때 얼굴만 보고 성격이나 태도 가치관과 같은 중요한 내용은 안 보는 것과 마찬가지 입니다

마치 주변조사 안하고 결혼해서 실패하는 것과 동일하게 볼 수 있습니다

또한 점포를 운영했던 개업공인중개사의 노력이나 태도를 분석해야합니다

고객과 물건관리를 잘 했는지 여부가 중요합니다

기존에 운영하던 중개업소를 인수하더라도 물건정리와 고객관리가 안되어 있으면 맨땅에 헤팅

해야하는 불상사가 벌어질 수 있습니다

고객명단과 물건장부가 기본적으로 존재해야 영업을 시작할 수 있습니다

권리금은 제대로 주면서 고객명단 물건장부를 건네주지 않는 중개업소 운영자들이 너무 많습니다

이 대목을 주의하여 인수인계 받아야 시행착오를 겪지 않습니다

기존의 사무실 운영자인 개업공인중개사가 일을 제대로 하지 않고 방치해둔 업소는 인수받으면

안됩니다 아무리 자리가 좋아도....조만간 폐업을 경험하게 됩니다

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여섯째, 월세가 다소 세더라도 영업이 확실히 되는 지역이면 인수를 고려해야합니다

중개업소 처음 창업을 하려는 경우 보통 100미만의 월세를 부담없이 찾습니다

하지만 제대로 구실을 하는 점포는 200이상의 월세를 지급해야합니다

물론 200을 기준으로 삼는 것은 아닙니다

월세가 어느정도 되더라도 완벽한 수입이 보장되는 경우라면 돈을 지불할 자세가 되어야

한다는 의미입니다

우선 월세가 저렴한데서 영업을 하다가 돈 좀 벌면 좋은 자리로 옮기겠다는 생각을 많이

하시는데 되는 자리와 안되는 자리는 월세가 많이 좌우한다는 사실을 기억하셔야합니다

월세가 450되는 송파 문정동 법조타운에 개업하신 포럼중개사님도 월세가 500되는

강남 한티역에 개업하신 포럼 개업공인중개사님도 모두 최고의 연간소득자로 소문나게

되었습니다

되는 업소를 인수 받으시려면 어느 정도의 권리금 월세는 생각하셔야합니다

물론 월세를 훨씬 초과하는 확실한 수입이 보장되는 곳이라야 합니다

이를 위해서는 위에 언급한 여러가지 현황을 분석하여야 하겠지요?

싼게 비지떡이라는 속담을 늘 유념하시기 바랍니다

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창업을 하는것도 좋지만 지역을 장악해야하고 내가 일할수 있는 여건이 충분히 조성되어야 중개업에서 자기만족과 성취감을 느낄수 있습니다.

아무리 노력해도 점포를 양도한 개업공인중개사가 게을렀으면 지역의 평판이 형편 없었다면 일을 제대로 하지 않았다면 점포를 다시 살려 내려면 정말 힘든 상황이 될 수 있습니다

나름 소신껏 자신있게 중개업소를 운영하려면 정확한 자료와 쓸만한 물건과 살아있는 고객명단을 인수 받아  개업공인중개사로서 중개업소를 운영해 가는데 이상이 없어야합니다.

의욕만 가득하여 창업을 서두르다가 더 큰 것을 잃지 않도록 조심해야할 시점이 바로 지금이라는 사실을 기억하셔야 합니다

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20년 중개경력 김영제 교수입니다

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