' 도' 에 관한 선문답

[로얄]

차와 사람이 함께 다닐 수 있는 도로

건축법에 있어서 도로는 매우 중요하다. 건축하고자 하는 대지가 도로에 접한 유무에 따라 건축하가 가능여부가 결정되고 또한 건축물의 규모도 전면도로의 너비에 의해 달라진다.
건축법에서 도로라 함은 보행과 자동차 통행이 동시에 가능해야 하고 그 너비는 4m 이상이 되어야 한다. 도시계획법, 도로법, 사도법 등 기타 관계법령에 의하여 신설되거나 변경에 관한 고시가 된 예정 도로와 지적상 도로가 없는 경우 건축허가 신고시에 허가권자가 그 위치를 지정.공고한 도로를 건축법에 의한 도로로 본다.
도로일지라도 자동차 통행만 가능한 고속도로, 고가도로, 자동차 전용도로 등이 대지에 접해 있다 하더라도 보행이 불가능하므로 건축법에 의한 도로로 인정하지 않는다.
그러나 자동차 전용도로 이외에 보행이 가능한 도로가 따로이 있는 경우에는 건축허가가 가능하다.
도로는 반드시 개설되어 사용할 수 있어야 함이 원칙이나, 도시계획 예정 도로일지라도 우선 통행에 지장이 없는 통로가 따로 있다면 그 도시계획 예정도로를 이용한 건축이 가능하다.
이때 사유지인 도시계획 예정도로 소유자의 동의를 따로 받을 필요가 없다고 건설교통부에서 해석하고 있다(건설부 건축01254-20733.90.8.11).
향후 행정기간에서 도로를 개설할 때에 별도의 보상이 따르기 때문이다.
통과 도로는 그 너비가 4m 이상이어야 한다. 그러나 막다른 도로는 그 도로 길이에 따라 도로 너비가 다르다.

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만	2m
10m~35m	3m
35m이상	6m (도시계획구역이 아닌 읍·면 4m)

[ 막다른 도로의 너비 ]

문) 지적상 통과도로이나 사실상은 석축 등으로 막힌 도로일 때는 어떻게 해야 합니까?
답) 지적상 통과도로일지라도 사실상 통과도로의 기능을 유지할 수 없다면 막다른 도로로 보아 소요도로 너비를 확보해야 합니다.

문) 지적상 도로와 현황도로가 서로 다를 경우에는 어느 도로를 기준으로 해야 합니까?
답) 지적상 도로를 기준으로 하되 침범한 부분에 대하여는 시정조치를 따로 해야 합니다.

문) 지적법상 지목이 도로이나 건축법 또는 도로법 등 관계법에서 결정.고시되지 아니한 경우 도로로 볼 수 있나요?
답) 건축법에 의한 도로로 인정되지 않습니다.
관계법에서 도로로 결정.고시를 한 것이 아니기 때문입니다. 그러나 허가권자가 이를 도로로 지정하였다면 도로로 보아야 합니다.

문) 건축허가 신청시 도로지정신청을 동시에 할 경우 지정.공고 절차를 거치려면 허가처리가 지연되지 않습니까?
답) 건축허가와 도로지정은 동시에 처리하고, 동 도로가 건축법상 도로임을 인접대지 이해자 등 일반인에게 알리기 위한 것으로 당해 건축허가는 별도로 시.군.구의 게시판 등에 공고하면 됩니다.

통로(通路)는 통로일 뿐 도로가 아니다

우리 나라 민법 제219조는 어느 토지에 통로가 없어 전혀 다닐 수 없는 맹지(盲地,도로가 없어서 다닐 수 없는 토지)인 경우 토지 소유자는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로(通路)의 개설을 요구할 수 있도록 규정하고 있다.
이때 통로 개설시 그 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행권자는 토지 소유자의 손해를 보상해 주어야 한다.
다만, 이 경우 확보해야 할 통로 너비에 대한 특별한 규정은 없다. 건축허가에 필요한 도로 너비나 자동차 운행이 가능할 정도의 너비까지 확보해 주어야 할 의무는 없다고 보는 것이 통설이다. 한편, 이미 확보된 통로에 대해서는 비록 그 토지 소유자라 할지라도 이의 통행을 막거나 방해할 수 없다.
통로를 막을 경우 일반교통방해죄에 해당된다는 대법원의 판결이 있다(대법 94.11.4).

문) 그렇다면 토지 소유자에게 보상을 주고 민법 제219조의 규정에 의한 통로를 개설한 경우, 이 통로를 기준으로 하여 건축허가를 얻을 수 있을까요?
답) 불가능합니다. 건축법상 건축허가를 받을수 있는 토지는 반드시 도로에 접해 있어야 하는데,여기서 중요한 점은 민법에서 규정한 '통로'를 건축법에서 '도로'로 인정하지 않는다는 점입니다.

문) 통로나 도로나 통행이 가능한 것은 동일한데 왜 서로 달리 해석하나요?
답) 통로가 사실상의 도로라 할지라도 그것이 건축법에서 규정한 '도로'가 되기 뒤해서는 반드시 지켜야 할 절차가 있기 때문입니다.
도시계획법, 도로법, 사도법에 의하여 도로를 지정.고시를 하든가 개설을 해야 하고, 아니면 허가권자가 건축허가시 그 위치를 도로로 지정.공고하는 경우여야 하는데, 민법 제219조에서 정하는 통로를 이런 절차로 보지않기 때문에 도로가 될 수는 없습니다.
따라서 건축을 전제로 토지를 구입하려면 지적도에 도로가 있는지를 살펴보아야 하고, 지적도에 도로의 표시가 없는 경우 현장에 도로가 있다 하다라도 그것이 단순 통로인지, 건축법상의 도로인지를 면밀히 따져 보아야 합니다

현황도로 -허가권자의 지정.공고 절차가 필요하다

건축 관계자들이 흔히 쓰는 용어 중에 현황도로라는 말이 있다.
지적도에 도로로 표시되어 있지 않으나 수십년 동안 도로로 이용되어 온 '사실상의 도로'를 일컫는 말이다.
토지를 구입하는 사람의 입장에선 '까짓 지적도에 나오고 안 나오고가 뭐 그리 중요한가? 도로만 있으면 되지......'라고 생각할 수도 있다.
하지만 큰 오산이다. 현황도로, 즉 사실상의 도로는 기능면에서는 손색이 없을지 몰라도 막상 건축하고자 할 때는 빛좋은 개살구에 지나지 않는다.
왜냐하면 앞서도 말했듯이 건축허가를 받기 위해서는 도시계획법, 도로법, 사도법 등에 의하여 고시되어 개설되거나 건축허가시 허가권자가 그 위치를 지정.공고한 도로가 있어야 하는데 현황도로는 그렇지 않다.


문) 지적도에 도로로 표시되지 않았다고 해서 수십년 동안 사용한 도로를 인정할 수 없다는 말입니까?
답) 결론적으로 그렇습니다. 건축을 하기 위해서는 사도법에 의한 사도 개설허가를 받거나 건축허가나 신고시에 허가권자가 그 위치를 도로로 지정.공고하는 경우에만 가능합니다.

문) 건축허가나 신고시에 허가권자로부터 도로로 지정받을 수 있는 방법과 절차는 어떻게 됩니까?
답) 도로로 지정하고자 하는 토지 소유자의 동의와 이 도로에 대한 이해 관계자의 동의를 얻어야 하는데, 건축을 하고자 하는 사람이 이에 대한 증빙자료를 갖추어 건축허가 신청시에 제출하면 됩니다.
도로의 너비, 연장, 구간, 위치 등을 확인하여 건축허가를 처리하고, 허가가 된 경우는 도로로 지정한 것으로 보아야 합니다. 이때 허가권자는 별도의 도로관리대장을 작성, 관리하도록 규정하고 있습니다.

문) 토지소유자의 동의를 받을 수 없는 경우에는 어떻게 하는가요?
답) 이해관계인의 동의를 받을 수 없을 때에는 건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 도로로 지정할 수 있답니다.
이해관계인이 해외에 거주하는 등 이해관계인의 동의를 얻기가 곤란하다고 허가권자가 인정하는 경우나 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로가 이에 해당합니다.

문) 도로로 지정.공고되면 그 부분을 분할해서 도로로 지목을 바꾸어야 하나요?
답) 그렇지 않습니다.

문) 그렇다면 수십년이 흘러 그 부분이 도로인지 여부로 다툼이 생길 수도 있는 일 아닙니까?
답) 건축공무원 등 전문가들은 건축물의 건축역사 등 전후 사정을 따져보면 쉽게 판가름이 날 수 있는 일입니다.

문) 도로로 지정된 때, 지정된 도로를 이용하여 다른 위치에 건축허가를 신청하는 경우 그 도로 소유자의 동의를 별도로 받아야 합니까?
답) 한 번 도로로 지정되면 그것을 폐지하는 절차를 밟기 전에는 영원한 도로이므로 이에 대한 별도의 동의가 필요 없습니다. 최초 도로로 지정.공고할 때 이미 동의한 바 있기 때문에 사용자가 누구이든지 따질 필요도 없습니다

도로를 점용하면 건축할 수 있다

대지를 조성하기 위한 옹벽이나 담장을 설치할 때 도로에 돌출해서는 안 된다.
대문을 대지와 도로경계선에 설치하더라도 대문의 지붕이 도로에 돌출하는 경우도 허용하지 않는다.
그러나 다음에 해당하는 경우는 그렇지 않다.

①지표하에 건축하는 것으로서 시장, 군수,구청장의 허가를 받은 것.
②공용 또는 공공용 건축물
③건축물과 건축물간을 연결하는 ㅌㅇ햏로로 쓰이는 건축물
④승차대기소 또는 매표 등을 위한 건축물
⑤도로관리청의 점용허가를 받았거나 도로관리청이 도로의 운영 및 관리에 지장이 없다고 인정하는 건축물
⑥공공용 차양시설
⑦공동 주차장시설
⑧도시계획으로 결정된 도시계획시설

위의 ⑦,⑧의 용도는 서울시 건축조례에서 가능한 용도로 지정한 것이며, 다른 지역에서도 자치단체 건축조례로 정하는 경우는 도로 안에서 건축이 가능하다.
도로 안에 건축하는 건축물이라도 교통, 방화, 위생상 지장이 없도록 계획하여야 한다.


문) 도로를 사이에 둔 두 건축물간의 연결복도를 설치할 경우 일반 건축허가로 가능합니까?
답) 우선 도로점용허가를 먼저 받아야 합니다. 물론 건축허가 신청시 동시에 신청할 수도 있습니다. 점용 면적과 점용기간에 따른 점용료를 별도로 납부해야 합니다.

문) 연결복도의 설치기준은 있나요?
답) 연결복도의 주요구조부는 내화구조이어야 합니다. 건축물과 복도 또는 통로의 연결부분에는 방화셔터 또는 방화문을 설치해야 합니다.
연결복도의 너비는 2.5이상, 높이는 3m이상이어야 합니다.

문) 면적배분은 어떻게 합니까?
답) 연결하는 두 건축물에 50%씩 배분하여 증축으로 허가(신고)를 받아 축조하면 가능하지만 구조적인 안전을 위해서는 건축사 등의 확인을 받아야 합니다.

문) 고가도로 아랫부분을 활용할 수 있나요?
답) 도로관리청으로부터 점용허가를 받는다면 건축물을 건축하거나 다른 용도로 사용할 수 있습니다.

문) 도로경계선에 대문을 설치할 수 있나요?
답) 도로를 침범하지 않는 범위내에서는 가능합니다. 대문의 몸체가 도로를 침범하지 않더라도 대문의 지붕이 도로 위로 돌출하는 경우는 불가합니다.

건축선 -건축할 수 있는 경계선

일반적으로 도로경계선을 건축선(建築線)이라 하는데 그 부분까지 건축이 가능하다는 것을 말한다. 건축선을 침범하여 건축할 수 없다.
도로 너비가 부족한 경우 그 도로 중심선에서 필요한 도로 너비의 1/2을 후퇴한 선을 건축선이라 한다.
예를 들어 도로 너비가 2m인 골목길이라면 곪ㄱ길 중심에서 4m의 1/2인 2m를 띄워야 한다. 양쪽으로 2m씩 띄운다면 결국 4m의 도로가 확보되는 셈이 된다.
대지에서 1m를 후퇴하여 건축해야 하는데 후퇴한 1m 부분은 대지 면적에서 제하고 나머지만 건폐율이나 용적률 등 건축기준을 적용한다.
건축선 후퇴 부분에는 도로와 마찬가지로 담장이나 건축물 등을 건축할 수 없을 뿐만 아니라 도로면에서 높이 4.5 이하에서는 도로 쪽으로 창문을 열 수도 없다.
이를 어길 경우 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금형에 처하게 된다. 그러나 지하부분은 그렇지 않다.
2 이상의 도로가 접하는 모퉁이부분의 각동에 따라 후퇴해야 할 부분이 서로 다르다. 도로너비가 부족하지 않음에도 건축선을 지정하는 경우도 있다.
미관지구 안에서는 4m 이내, 도시설계구역안에서는 2m 이내의 범위안에서 건축선을 따로 지정할 수도 있다.
이때의 건축선 후퇴부분의 대지는 건축허가 대지면적에서 제외시키지 않는다.
문) 건축선으로 후퇴한 부분은 사용승인 후 어떻게 해야 하나요? 답) 종전에는 이를 분할하여 지목을 도로로 바꾸도록 한 적도 있었으나 현행 건축법에는 별도 제한을 두고 있지 않습니다.

문) 건축선을 양측에서 같이 후퇴를 한다고 했는데 건축할 대지의 건너편에 공원이 있는 때에도 각각 후퇴를 하나요?
답) 그렇습니다.

문) 만약에 절개지나 철도 등이 있어 한쪽에 확보가 어려운 경우는?
답) 건축할 대지에서만 후퇴를 해야 하는데 필요한 너비 모두를 확보해야 합니다.

문) 보상을 받을 수 있나요?
답) 도시계획사업으로 확보하는 도로가 아니기 때문에 보상의 대상이 되지 않습니다.

문) 억울하지 않습니까?
답) 억울하지만 건축허가를 받기 위해서는 어쩔수가 없겠지요. 종전에는 대지면적 최소 기준 이하 될 때에는 건폐율 일부를 완화받기도 하였지만1999.5.9부터는 대지면적 최소기준이 폐지되어 특례를 인정받을 수가 없답니다

대지에 접해야 할 도로의 너비

대지는 건축이 가능한 땅을 말하는데 건축이 가능하기 위해서는 반드시 도로에 2M 이상을 접해여 한다. 다만, 대지 주위에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우, 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우는 그러하지 아니하다.
대지에 접하는 통과 도로는 그 너비가 4M이상이어야 하며, 접하는 길이는 최소 2M가 되어야 한다. 서울시에서는 구획정리사업으로 구획된 경우에는 1.5M만 접하면 건축이 가능하다.
연면적의 합계가 2천㎡ 이상인 건축물을 건축하는 대지는 너비 6M이상의 도로에 4M 이상이 접해야 한다.


문) 미개설된 너비 6M의 예정도로가 접한 경우에 2,000@ 이상의 건축물의 허가가 가능한가요?
답) 건축법 제2조 제15호에서 도로법.도시계획법 등 관계법에서 결정.고시된 것도 도로로 보고 있으므로 미개설되었다 하더라도 건축허가가 가능합니다.

문) 교통광장에 접한 경우 건축이 가능합니까?
답) 교통광장이 도로가 아니지만 보행 및 차량의 통행에 지장이 없다고 시장 등이 인정하는 경우에는 도로의 기능이 있다고 보아 건축이 가능합니다.

문) 진입도로가 없는 대지에 너비 6M의 통로를 설치할 계획으로 건축허가가 가능한가요/
답) 도로지정절차를 거쳐 도로관리대장을 작성해야만 건축법에 의한 도로로 인정되어 건축이 가능합니다

[Mr.m]

공법 건축법에서 잠시 도로에 관해 공부하였는데 자세한 글이 올라왔습니다. 도로상황은 경매시 유용하게 활용할 수 있습니다. 예를 들면 4m~6m 도로가 주택으로 가장 유익하고, 8~10m 도로는 모텔이나, 근생시설이 좋은 것과, 상업지로서 상권형성이 가장 좋은 도로는 15m 도로가 좋은 것 등이 그렇습니다. 잘 연구해보셈

[Mr.m]

도정법에 의해 정비구역을 정할 때 쓰이는 지표가 또한 도로사정입니다. 그 중 접도율 30%이하란 4m도로에 접해있는 주택의 수가 30%이하란 뜻이며, 이는 주택밀집지역으로 노후된 정도를 말해줍니다. 또한 세장형필지는 도로폭이 3m이하로 건축시 활용도가 없다고 판단합니다. 이런 도로가 많은 곳이 우선 정비구역대상

[로얄]

토지의 가치는 건축이 가능한가의 여부에 따라 좌우되며, 건축가능여부는 어떤 도로(지적도상 도로, 현황도로만 믿고 매수시 건축못할경우도 있음)에 접해있느냐에 따라 좌우됩니다. 토지경매 입찰시에도 해당물건이 건축가능한 도로에 접해있는지 아니면 추후 건축가능한 도로를 낼수 있는지를 잘보고 들어가야 합니다

[서경유수]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[영원한친구]

좋은 공부하고 갑니다.

[혜심]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[하늘사랑]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[동쪽별]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[한수]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.