경매나온 물건의 등기부 권리분석은 누가하는가?

[전길봉 교수]

경매나온 물건의 등기부 권리분석은 누가하는가?

법원이 만든 매각물건명세서에서 그 답을 찾아봅니다.

등기부 분석에 관한 이야기입니다.

질문1.

등기부 분석을 하는 주체는?

답

법원입니다.

그 근거는

민사집행법

제105조(매각물건명세서 등) ①법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다.

1. 부동산의 표시

2. 부동산점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

②법원은 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

질문2.

‘등기된’의 시점은?

답

원칙이 채권자가 경매신청 당시 제출한 등기사항증명서상 기재된 시점을 말합니다.

질문3.

등기된 단어 24개는?

답

제1관 소유권
제2관 지상권
제3관 지역권
제4관 전세권
제5관 저당권
제6관 권리질권
제7관 채권담보권
제8관 임차권


제9관 가등기(담보/소유권이전청구권)
제10관 예고등기
제11관 환매등기


제12관 신탁등기
제13관 구분지상권(사적구분지상권/공적구분지상권)
제14관 임차권등기명령/민법규정에 의한 임대차등기


제15관 회생절차개시결정등기
제16관 파산선고 등기


제17관 가압류
제18관 압류/공매공고
제19관 가처분
제20관 강제경매기입등기/형식적임의경매


제21관 별도등기
제22관 사용검사미필등기


□부기등기관련
제23관 환지등기(표제부에 농어촌정비법에 의한 환지인지 도시개발법에 의한 체비지, 보류지인지가 기록)


□기타특별주의사항
제24관 도정법 87조 대지 및 건축물에 대한 권리의 확정 기존등기 문제

질문4.

“해당사항 없음” 또는 “빈칸(공백)”으로 나와도 인수하는 것은?

답

예고등기입니다.

예고등기는 2011년도에 페지되었으니 거의 나타난지 않을 것이나 혹 살아 있는 것이 있을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

“해당사항 없음”의 의미

□대법원 2001. 3. 14. 자 99마4849 결정

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것으로서 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 예고등기를 경매물건명세서에 기재하여야 하는 민사소송법 제617조의2 제3호의 '등기된 부동산에 관한 권리로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'에 해당한다고 볼 수 없다.

주의

예고등기는 “해당사항 없음”으로 기재되어 있어도 인수입니다.

질문5.

아래와 같은 사건이 있는 경우

선순위 가처분의 운명도 매각물건명세서로 판단할 수 있는지요?

2017년 가처분

2018년 가압류

2019년 압류

2020년 강제경매

답

네

매각물건명세서 조문을 보면

제105조 제1항 제3호에 보면

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

이라고 되어 있으므로

“해당사항 없음”으로 기재된 경우

선순위 가처분은 말소 대상이 되는 것으로 법원이 판단하고 있다고 볼 수 있다는 뜻이 될 것입니다.

질문6.

매각물건명세서 작성 취지는?

답

대법원 2004.11.9. 자 2004마94 결정【부동산낙찰허가】

부동산현황조사 및 입찰물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.

질문6.

매각물건명세서는 전부 읽고 분석하여야 하는지요?

답

네

임차인 부분과 등기 분석 이외 다른 부분도 전부 읽고 분석하여야 합니다.

질문7.

매각물건명세서를 믿고 낙찰 받은 이후

매각물건명세서와 다른 사항이 있음이 밝혀 진 경우 조치는?

답

민사집행법

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

질문8.

마지막으로 매각물건명세서 주의사항은?

답

1차적으로 매각물건명세서상 분석을 하고

개별적으로 등기를 발급 받는 등의 개별적 분석이 필요 없다고는 할 수 없으므로

경매특성상 필요한 주의사항 확인 등은 개별적으로 확인할 필요는 있을 것입니다.

법적 의미 없는 단순 자료입니다.

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