인ㆍ허가 사업승인
1. 교통영향평가심의
① 심의대상 : 인구10만 이상 도시(도시교통정비구역)에서
- 공동주택사업 건축연면적 60,000㎡이상
- 아파트지구개발사업 부지면적 100,000㎡이상
- 대지조성사업 부지면적 100,000㎡이상
② 심의절차
- 교통영향평가서 작성 및 심의신청(사업주체 → 승인기관)
- 관련부서 협의 요청, 평가서 검토, 심의 상정, 협의(협의기관)
- 결과 통보(협의기관 → 사업자, 승인기관)
2. 건축심의
① 심의대상 : 16층이상의 건축물, 연면적 3만㎡이상인 다중이용건축물
※ 서울시 시 위원회 심의대상 : 16층이상 300세대이상인 공동주택
구 위원회 심의대상 : 16층이하 300세대미만인 공동주택
② 심의절차(서울시의 경우)
- 심의신청, 심의의뢰, 심의상정 (사업주체 → 구청장 → 시장)
- 건축위원회 심의, 심의결과 통보 (시장 → 구청장 → 사업주체)
3. 주택건설공사감리지정 절차
① 감리대상 규모
- 300세대 미만 주택건설공사 : 건축사법에 의한 건축사 업무신고를 한 자
- 300세대 이상 주택건설공사 : 건설기술관리법에 의한 건축감리 전문회사
또는 종합감리 전문회사
② 감리자 지정 절차
- 사업계획 승인 날부터 7일 이내에 감리자 모집 공고(지정권자)
- 적격심사 및 감리자 지정, 감리자 지정 통보(지정권자 → 사업주체, 감리자)
- 감리용역 계약체결 및 배치계획 통보(지정권자 → 사업주체)
- 감리원 배치
4. 문화재 지표 및 시굴 조사
① 조사대상
- 사업면적 3만㎡이상 : 지표의 원형변경을 수반하는 건설공사
- 사업면적 3만㎡미만 : 인ㆍ허가(또는 관할구역)를 하는 지방자치단체장이 매장 문화재가 포장되어 있다고 판단되어 지표조사를 명하는 건설공사
② 조사절차
- 지표조사기관 선정 및 조사의뢰(사업주체 → 지표조사기관)
- 지표조사 시행 및 결과보고(지표조사기관 → 사업주체)
- 지표조사 보고서 제출(사업주체 → 시ㆍ군ㆍ구, 시ㆍ도)
- 문화재위원회 심의 및 결과통보
- 문화재 보존대책 통보(문화재청장 → 시ㆍ도, 시ㆍ군ㆍ구 → 사업주체)
- (필요시)시굴조사실시, 시굴조사기관지정 및 계약(사업주체 → 시굴조사기관)
- 사업시행(착공계 제출)
5. 주택건설 사업계획 승인
① 개요
- 승인대상 : 20호 또는 20세대 이상 건설하는 경우
※ 20호 또는 20세대 미만은 사업계획승인 대신 건축허가를 얻어 건축함.
- 상업지역 또는 준주거지역 안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 건축연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90%미만이고 전용면적기준으로 공동주택 세대당 평균 297㎡이하인 경우에는 사업승인 대상에서 제외
- 주택건설규모를 산정함에 있어 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수개의 공구로 분할하여 주택을 건설하고자 하는 때에는 전체공구의 주택건설 호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정함.
- 사업승인은 대물적, 대인적, 복합적 허가이며, 건축허가는 대물적 허가에 限
② 사업주체
- 주택건설 및 대지조성사업자, 국가ㆍ지방자치단체, 지방공사, 대한주택공사, 한국토지공사, 공익법인
- 토지소유자는 일반건설업면허를 겸하는 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있음
③ 신청접수 및 승인권자
- 시ㆍ도지사 : 주택법에 의한 사업계획 승인권자
- 건설교통부장관
* 국가, 대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우
* 330만㎡이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업을 추진하는 지역 중 건설교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역
* 수도권ㆍ광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 건설교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역
④ 사업시행 및 착수시기
- 승인을 얻은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며, 승인을 받은 날로부터 2년 이내에 공사를 착수하여야함. 단, 일정한 조건하에 1년 연장 가능
- 사업계획승인을 얻은 사업주체가 공사에 착수할 때에는 시ㆍ도시사에게 신고
- 착공신고서에 사업관계자 상호간 계약서 사본, 흙막이 구조도면(지하2층이상일 경우), 설계도서, 감리자의 감리계획서 및 감리의견서를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출
⑤ 제출서류(주택건설사업계획 승인신청의 경우)
- 사업계획승인신청서 및 주택건설사업계획서
- 주택, 부대시설 및 복리시설의 배치도
- 대지조성공사 설계도, 토지조서
- 공동사업주체의 사업시행요건을 증명하는 서류 (공동사업시행의 경우)
- 협의에 필요한 서류
- 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류
- 주택조합설립인가서(주택조합의 경우에 한함)
- 인ㆍ허가 등의 의제를 받고자하는 자는 사업계획승인을 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계서류를 함께 제출
⑥ 사업계획승인 처리기간
- 시ㆍ도지사는 신청을 받은 날로부터 정당한 사유가 없는 한 60일 이내 승인여부를 결정하여 사업계획승인서를 신청인에게 교부
- 의제사항이 있는 경우 해당법률이 정하는 관계서류를 미리 관계행정기관의 장에게 제출ㆍ협의하고, 관계행정기관의 장은 30일 이내에 의견제출
⑦ 사업계획승인 고시(공고)내용
- 사업의 명칭, 사업주체의 성명, 주소
(법인인 경우 명칭, 소재지와 대표자의 성명, 주소)
- 사업시행지의 위치, 면적, 건설주택의 규모, 사업시행기간
- 다른 법률에 의한 허가, 인가, 승인사하에 대한 의제에 의하여 고시가 의제되는 사항
⑧ 사용검사
- 사업주체는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우에는 시장, 군수, 구청장(건설교통부장관인 경우 제외)의 사용검사를 받아야 함