6. 2009-18428 강남구 논현동 동현아파트 702호 ; 확정일자와 근저당이 같은 날
33평형 아파트이다. 감정가 7억5천만 원, 최저가는 6억 원이다.
대항력 있는 임차인이 두 명인데 전입신고일은 같고 확정일자는 다르다. 또 두 임차인은 부부이다. 처 이름으로 2003년 4월 10일 보증금 2억1,000만 원에 계약하고 전입신고와 확정일자를 받았다.
그 후 2006년 12월 6일 남편명의로 보증금 1억2,000만 원으로 확정일자를 받았다. 그런데 이날이 근저당을 설정한 날이다.
점유와 전입신고를 하고 나중에 확정일자를 받았는데 그 날 근저당이 되었다면 이 경우에는 동순위가 되어 안분비율로 배당이 된다.
아마도 부인명의로 2억1천만 원에 2003년에 임대차계약을 하고 2006년에 남편명의로 1억2천만 원을 인상하면서 있다가 경매가 진행될 것 같아 나중에 확정일자를 받았는데 그날 근저당이 된 것으로 보인다.
이런 경우 2억1천만 원은 1순위로 배당이 되고 추가액 1억2천만 원은 근저당권자인 수협과 동순위로 안분비율로 배당이 된다. 수협의 배당요구액은 4억1천만 원이다.
6명이 응찰하여 7억2,689만9,900원에 낙찰이 되어 암차인은 모두 배당이 될 듯하다.
참고로 등기부등본을 보면 현소유자는 2006년 11월 29일에 8억2,800만 원에 매매로 구입했는데 2009년 11월 29일에 7억2천만 원대에 낙찰이 되었다. 부동산매매로 손해를 보았을까? 그런데 이 부동산에 대한 총부채액은 8억7,000만 원이다.
같은 날 2009-23277 강남구 대치동 은마아파트 20동 806호(27평)도 2007년 1월에 11억3,000만 원에 구입했다가 2009년 11월 29일에 감정가 10억 원으로 나왔다. 그런데 유찰이 되었다. 12월 3일에 8억 원에 입찰이 있을 예정이다.
부동산 구입에 신중해야 한다.
7. 2009-5613 관악구 봉천동 리젠시빌 301호 ; 인감불일치
전용면적 25평의 다세대이다. 소유자 점유이며 가압류와 근저당 모두 말소되는 권리관계가 깨끗한 물건이다.
감정가는 2억3,000만 원, 최저가는 1억8,400만 원이다. 5명이 응찰했는데 최고가는 2억2,699만6,000원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었으나 대리인이 오면서 위임장에 본인의 인감도장을 날인하여야 하는데 인감증명서와 일치가 되지 않아 무효가 되고 차순위 2억1,515만 원에 낙찰이 되었다.
8. 2009-13027 동작구 사당동 대림아파트 12동 601호 ; 최우선변제 안됨
전용면적 37평, 방4개, 욕실 겸 화장실 2개이다. 감정가 7억 원, 최저가는 5억6,000만 원이다.
임차인은 두 명인데 모두 대항력이 없고 임의경매등기일 2개월 전에 전입신고와 확정일자를 받았다. 2개월 전이면 이미 경매가 진행 중일 것이다. 그런데도 임대차계약을 한다?
한 사람 남자는 보증금이 2,000만 원, 또 한사람 여자는 보증금이 6,000만 원이다. 아마도 착각을 한 것 같다.
근저당 보다 늦어도 보증금액이 일정 수준 이하이면 최우선변제를 받는데 2008년 8월 21일 이후 서울의 경우 보증금액이 6,000만 원 이하이면 최대 2,000만 원을 최우선변제 받을 수 있다.
그런데 2008년 8월 21일이란 날은 임대차계약일이 아니고 직전의 근저당설정일을 말한다. 따라서 근저당권 설정일이 2006년 5월 9일이므로 6천만 원이 아니고 4천만 원 이하일 때 1천600만 원을 최우선변제로 받을 수 있는 것이다. 따라서 보증금 6천만 원인 차민주는 최우선변제 대상이 아니다.
수업시간에 여러 차례 설명한 내용입니다. 잊지 않으셨지요?
6억3,360만 원에 낙찰.
나머지는 수업시간에 설명 드리도록 하겠습니다. 수업시간에 경매정보지 가져오세요. 꼭 꼭