시공사와의 협력적인 관계형성을 위한 도급계약서 중요성

우리는 GS건설 & 현대산업개발 건설사와 도급계약 전입니다.  우선 시공사 선정 당시 건설사에서 제안한 여러가지 혜택과 시공관련 항목들을 문서상으로 남겨야 하는데 문제는 대략적인 내용만 삽입되어 있습니다. 그리고 착공일 까지 “소비자 물가인상률 또는 한국건설기술연구원 발표 건설공사비지수 변동률 중 낮은 것을 반영 시공단가를 적용 한다“  또한 "물가 지수가 6개월마다 5% 이상 급격히 상승하면 공사 금액을 조정한다"도급계약서에 명시 되어있습니다. 또한 국토교통부에서 지정한 표준도급계약서를 기준으로 조합과 건설사간의 계약을 하게 되며 착공일시와 준공일시 그리고 기간 미준수시 지체보상금등의 간략한 내용만 기재되어 있습니다.기타사항에도 법적인 용어만 나열 했을 뿐 어떻게 해서 공사비 단가가 나왔는지에 대한 공사비 산출내역서가 전혀 없습니다. 전체 공사비는 평균 시공단가 X 시공면적 = 총 공사비로 산출 문제는 시공면적에는 아파트 건물만 들어가 있는 것이 아니라 상가와 지하주차장 켜뮤니티 조경 등의 적용 범위에 따라 공사비는 천차만별 차이가 날것입니다.공사비가 평당 630만원이라면 상가나 지하주차장과 같은 곳은  630만원 보다 공사비가 저렴한 것으로 알고 있습니다. 그래서 만약 평당630만원으로 계약을 하게 되면 그 이후에 문제가 생길 때는 어느 세부적인 부분의 공사비 상승이 아니라 일율적으로 평당 공사비가 적용 증가됩니다. 그렇게 된다면 조합원입장에서는 분담금만 늘어나는 일만 남아있게 됩니다. 분담금을 줄이기 위해서는 시공사와 협상하는 조합 집행부 역할이 제일 중요한 것 같습니다. 우선 본계약시 공사비 세부 산출 내역서를 꼭 계약 전 시공사에 제출 요청하여 전달 받은 산출내역서를 바탕으로 공사비 검토진행을 해야 합니다.그리고 제일 중요한 공사비용 중 중요한 항목이 바로 혁신설계 마감재리스트입니다.마감재는 하급부터 고급까지 가격차이 폭이 크며 제안서에서는 좋은 고급자재 적용 명시 해놓고 정확한 내외장재의 내역서가 없으면 얼마짜리 자재로 하는지는 조합에서는 확인 할 방법이 없습니다. 창틀부터 유리창 욕조 변기 수전 세면대 싱크대 바닥재 싱크대 상판등등 품질.상호,등급에 따라 가격차이가 엄청 납니다.그리고 엘리베이터 나중에 시공사에서 입찰을 통해 발주하겠지만 종류별로 가격차이가 많이 나는 것으로 알고 있습니다. 조경 또한 처음에는 고급 식재를 해 주겠다고 약속을 하겠지만 계약서상에 법적기준에 부합하는 계획수량 및 면적과 설계도에 기재된 식재 계획된 수목의 종류.수량.규격과 시설 등 내역서가 없다면 착공 이후 여러 가지 이유로 공사비 증액을 요청 할 것입니다. 자재리스트를 세세하게 조합에서 확인할 수 없겠지만 그래도 혁신설계 자재리스트와 엘리베이터 및 조경에 관한 내용을 증거로 남겨 놓아야 나중에 협상이 가능하다고 봅니다. 이런 산출내역서가 없이 모델하우스를 오픈하면 그때는 마감재 변경을 할 수도 없으며 한다고 해도 추가비용을 조합원들은 부담해야 합니다. 조합에서는 시공사 교체가 아닌 공사비 협상을 추가 진행 할 경우 본계약에 앞서 공사비 산출내역서와 혁신설계 마감재의 구체적인 품번이 있는 리스트 그리고 엘리베이터 조경에 대한 구체적인 내역서를 받은 다음 본계약을 진행해 주시기 바랍니다.그렇지 않으면 결국 조합원의 재산이 그냥 건설사로 넘어가는 것입니다. 그리고 공사비 협상이 조합원의 이익에 최선책인지 논의 부탁드립니다.지금도 충분히 조합원들은 고통 받고 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.