하반기 울산 부동산시장에 대한 기대

[실전투자]

일찍 찾아온 여름처럼 모처럼 울산부동산시장은 뜨거웠다. ‘뜨거웠다’는 한마디 단어로 표현하기 어려울 정도로 부동산시장은 모처럼 활기를 띄었다. 지역 부동산시장을 선도하였던 아파트 분양시장은 금년에도 그 힘을 발휘했다. 상반기의 전체 아파트 청약경쟁률은 32대1을 기록하였고 부산에 이어 전국 4위를 차지하였다. 금년 4월 중구 약사동에서 분양한 ‘약사더샵’의 특정 상품은 535대1의 경쟁률을 기록했다.

금년 4월 기준으로 미분양아파트는 118세대에 그쳤다. 역대 최저다. 2008년 8월 9,728세대의 미분양으로 지역 부동산시장이 전전긍긍했던 때를 생각하면 오히려 팔리지 않는 아파트를 찾아보기가 쉽지 않다. 재개발사업 또한악성미분양이라 할 수 있는 준공후미분양 또한 66세대로 거의 없는 것이나 마찬가지다.
 주목받고 있다. 반구동에 이어 학산, 학성동까지 사업이 철회되는 와중에서도 중구의 북정동과 교동 그리고 복산동 등이 지루하지만 착실히 진전되고 있다. 최근 중구 토지시장의 상승세는 이를 기반하고 있다. 여전히 도시정비사업이 부진하지만 최초 또는 랜드마크를 기대하는 투자수요는 존재한다. 오히려 투자 물건이 없음을 걱정해야 할 때이다.  

분양아파트에서 시작된 활기는 기존의 연립주택으로까지 번지고 있다. 작년 울산의 연립주택 매매가격 상승률은 아파트보다도 높았다. 전세가격의 급등과 물량 부족에 따라 조금 더 저렴하면서 쉽게 구할 수 있는 연립주택으로의 대체수요가 발생했다. 대체수요로는 오피스텔을 빼놓을 수 없으며 급기야 작년 최대물량의 분양이 이루어졌다. 
최근 부동산시장의 활황은 전국적으로 이어지고 있다. 그동안 동참하지 못하고 비껴서있던 수도권마저 훈풍이 불기 시작했다. 많은 부동산전문가들이 지금의 부동산시장을 대세상승의 초입이라고 진단한다. 아직 상승의 끝을 걱정할 때는 아니라는 말이다. 

하반기 부동산시장 또한 긍정적일 것으로 예상된다. 아파트 분양시장의 청약경쟁률 또한 지속될 것이다. 특히 금년 울산의 아파트 분양물량은 4천 세대 내외에 그칠 것으로 예상되어 지난 15년 동안의 평균 분양물량인 6천6백 세대에도 훨씬 못 미칠 것이다. 공급이 부족하니 기존의 수요를 감당하기는 어려울 것이다. 주변지역인 부산과 경남과는 다르게 안정적인 분양물량은 3년 후 입주 때의 부동산시장 침체를 걱정하지 않아도 될 것이다. 

분양가상한제의 탄력적용으로 인해 분양가가 소폭 오를 것으로 예상되지만 그 폭은 그리 높지 않을 것이다. 아직 평균 9백만 원 대를 넘지 않는 울산의 분양가는 2010년 1,130만원에 비하면 저렴하다. 분양가상한제가 실질적으로 폐지되었다고는 하나 기존의 학습효과로 인해 주택공급업체들도 분양가를 턱없이 높이기는 힘들 것이다. 기존 주택의 5%내외의 상승이 예상되니 적절하다. 
전세가격의 상승은 우려된다. 아직 임대차시장이 안정되지 않아 물량부족과 함께 지속적으로 오르는 전세가격을 감당하기 힘들다. 하지만 울산은 전세수요가 매매나 월세로 이전되면서 전체가구에서 전세가구가 차지하는 비중이 수도권의 절반인 15%가 채 되지 않으니 시간과의 싸움이라 해석해도 무방하다.

가장 걱정되는 것은 고령화에 대한 대응이다. 울산은 전국에서 가장 인구비중이 젊지만 고령화에 대비한 자산배분 전략은 필수적이다. 1% 기준금리 시대에 접어들면서 수익형부동산에 관심을 가지는 은퇴계층이 늘어나고 있다. 하지만 우리 가계는 전체 자산에서 부동산자산의 비중이 너무 높다. 이 비중을 낮춰야 하고 특히 은퇴계층은 더욱 그러하다. 따라서 인구계층별 자산관리전략을 치밀하게 세워야 할 것이다. 비교적 젊은 계층은 현재의 부동산시장 상승세에 적극적으로 참여하는 것이 필요하지만 은퇴계층의 경우 오히려 부동산의 비중을 줄이면서 현금성 금융자산을 확보하는 계기로 삼아야 할 것이다. 메르스 공포로 인해 더욱 좋아질 금융시장의 여건에 편성해 부동산자산의 비중을 늘리는 우를 범하지 않았으면 한다. 이제는 부동산자산의 리모델링이 본격적으로 필요한 시점이다.