법정지상권은 당사자의 계약이 아닌 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권입니다.
민법 제366조는 저당권의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정하고 있고,
판례는 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 원인으로 토지와 건물소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의하여 지상권을 취득한다고 하여 관습법상 법정지상권을 인정하고 있습니다.
건물과 토지의 소유자가 달라지게 되는 경우 건물이 철거되어야 한다면 사회경제적으로도 손실이므로 이러한 결과를 막기 위한 제도입니다.
그런데 토지와 지상 건물이 함께 양도되어 소유자가 같았는데 그 중 건물에 관하여만 사해행위로 양도가 취소되어 건물에 대한 소유권이전등기가 말소된 경우
관습법상 법정지상권의 성립요건인 "동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우"에 해당하는지가 문제가 됩니다.
결론부터 이야기하면 대법원은
동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다.
그런데 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로,
토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다.고 판시하였습니다.(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결)
대법원은 사해행위 취소의 효과는 채권자와 수익자 사이에만 효과가 있는 것이므로 사회행위로 소유권이전이 말소되더라도 여전히 실질적인 소유자는 채무자라는 것입니다.
예를 들면 갑이 토지와 건물의 소유자 을로부터 토지와 건물 모두를 매수하였습니다. 토지와 건물이 동일인인 갑의 소유에 있다가 건물부분이 사해행위 취소로 소유권이전등기가 말소되어 토지는 갑 소유이고, 건물은 을 앞으로 등기가 회복되었다고 하더라도 건물부분의 사해행위 취소 효력은 사해행위 취소소송을 제기한 채권자와 수익자인 갑과의 사이에서만 효력이 있으므로 여전히 실질적인 소유자는 갑이라는 것입니다.
따라서 이후 건물을 경매절차에서 취득한 자는 동일인인 갑 소유에 있는 토지와 건물중 건물만 취득하게 되었으므로 건물을 취득한 자는 법정지상권을 당연히 취득하게 된다는 것입니다.
법정지상권과 관습법상 법정지상권은 등기를 통해 공시되는 권리관계에 기초하여 판단을 합니다. 사해행위로 인하여 취소가 되어 부동산이 원상회복이 된 경우에는 법률관계를 꼼꼼히 살펴 법정지상권 성립여부를 판단하여야 할 것입니다.
광주부동산전문변호사 김덕은