상가 임대차 보호법 최우선변제 3가지 요건
우선변제권이란?
우선변제권을 가진 임차인은 임대 건물이 경매나 공매에 넘어갔을 경우에 해당 상가의 환가 대금 중 판매대금에서 다른 채권자보다 일정 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.
우선변제권은 환산보증금 이내의 임차인이 가질 수 있는 권리입니다.
영세한 자영업자를 보호하기 위한 것이므로 환산보증금을 초과하는 임차인은 우선변제권이 없습니다.
*최우선변제 요건*
1. 대항력을 갖추고, 유지할 것
대항력이란 대항요건을 갖춘 다음날부터 발생되는 효력으로 임대인과 맺은 법적 효과를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력입니다.
여기서 제3자라고하면 후순위 권리자, 다른 채권자 등을 말합니다.
"상가의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록입니다."
이 절차가 경매개시결정기입등기 전까지 완료되어야하고, 배당 종기일(효력이 소멸하는 날짜)까지 유지를 하고 있어야 합니다.
2. 소액임대차 보증금 기준에 부합할 것
임대인과 계약한 보증금이 상가 임대차보호법에서 정한 "소액임대차보증금액" 이하의 액수라면
일정 금액에 대해서 최우선적으로 변제권을 갖게 됩니다.
최우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금의 범위는 아래 표를 참고하세요.
우선변제권을 가진 임차인의 보증금 중 일정액이 건물 환가대금의 절반을 초과하는 경우에는 환가대금의 절반에 해당하는 금액에 한해서 우선변제됩니다.
우선변제권을 가진 임차인이 여러 명일 경우에도 각각의 보증금 중 일정액의 합과 건물 환가 금액의 절반을 비교하여 적은 쪽으로 금액을 한정하고 각각 보증금의 비율에 따라 변제합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99312D395D525A2328)
*환산보증금은 위 계산 방법에 의해 정해집니다.
다만 일선 세무서에서는 별도의 약정이 없으면 월차임에 부가세를 포함하고 있으니
감안하시기 바랍니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998654395D525A5125)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/991564395D525A522A)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99FF69395D525A5220)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99FC97395D525A522B)
3.배당요구 종기까지 배당요구를 할 것
해당 상가 건물에 대해 경매, 공매 등의 강제집행을 할 때, 압류권자와 이외 채권자가 집행에 참가해서 채권액을 변제받아야 합니다.
이것을 배당요구라고 하는데요,,
경매개시결정에 따라서 압류의 효력이 생기면 배당요구를 할 수 있는 기한을 정합니다.
이 날짜가 배당요구 종기일입니다.
대항력이 있는 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야합니다. 배당요구종기일을 놓쳤을 경우 연기 요청을 할 수도 있지만 이 또한 시간과 비용이 들고, 연기가 되지 않을 수도 있으므로 꼭 배당요구종기일을 지켜야 우선변제를 받을 수 있습니다.