Re:달천일원의 홍보용(관련문의 첨언)

[milky]

원 글님 댓글이 아니고 비슷한 내용이라서 비슷한 곳에 두고자 올려 둡니다.

울산의 토지이용계획확인원의 전산화가 이루어졌다는 소식이 전해져서

시험삼아 이리저리 살펴 보았다.

일단, 거주목적으로 투자목적으로 달천아이파크의 분양권을 들고 있는 관계로

달천 상안 일원을 중심으로 시험 가동을 해 보았다.

역시나 대부분이 농림지역이다.

용도지역은 농림지역이고 농지법의 농업진흥지역에 해당하는 곳이 상당수다.

그런데 관리지역도 보인다. 세상에나 저런 곳에 관리지역이 있다니..

위 사진의 좌측으로 상안의 동산마을이 있다.

사진 상으로는 표현을 할 수 없는 지역이고 위 사진이 몇 개월 전의 현황이지만

어지간한 지도 보다는 현황을 이해하기가 훨씬 좋다.

이 사진을 촬영한 분에게 무한한 감사를 드린다.

예전에 동산마을을 답사한 적이 있었다.

물론 돈이 없기 때문에 답사만 잘 한다. 언제쯤 투자를 한번 해 볼런지...

동산마을에 대한 느낌은 큰 매력은 없는 지역이었다.

마을의 터가 서향 방향인 듯 막혀 있는 느낌을 준다.

하지만 일정 규모를 갖춘 마을이기에 마을내의 좋은 터는 제법 있을 것이다.

마을 자체로는 큰 매력이 없었지만

동산마을을 지원하는 외부 조건들은 좋은 방향으로 진행되고 있다.

달천일원을 풍요롭게 해주는 도로망을 생각하면 옥동-농서간의 도로를 먼저 떠올린다.

울산외각도로라는 또 하나의 주목할만한 도로가 있는데

아직 계획단계라서 크게 주목하고 있지 않는 듯 하다.

울산의 외각도로중 달천일원과 관련이 있는 도로는

정자-가대-언양을 연결하는 도로이며 옥동-농서간 도로보다 급수가 높다.

아직은 계획도로 이지만 이 노선과 유사한 도로가 조만간 뚫릴 예정이다.

하나는 상안마을회관에서 동산마을을 연결하는 도로가 조만간 개설 될 것이고

또 하나는 달천에서 범서면 두산리로 연결되는 도로인데 내년쯤부터 시행할 예정이다.

북구청의 대략적인 계획안이라서 정확한 위치는 알 수 없고 추정하여 표시를 했다.

외각도로의 라인과 일치하지 않겠지만 유사한 방향이라서 사진속에 외각도로에 표시 했다.

분명한 것은 동산마을의 숨통을 열어줄 도로가 곧 착공될 것이다.

성안에서 가대를 지나 달천마을로 내려가다 보면 참 가까운 거리 이구나를 느낀다.

그런데 달천과 범서 두산리의 거리는 성안과 거리의 1/3정도도 안된다.

이 도로라인을 살펴보기 전에는 범서와 달천이 이웃 마을인지 몰랐다.

아직 외각도로가 개설되는 것은 아니지만

외각도로와 대등한 방향의 도로가 곧 착공될 것이므로 동산마을에도 서광이 비치는듯하다.

살펴보는 김에 주변을 좀 더 둘러 보았다.

인터넷 세상은 정말 놀랍고 감탄할 만하다.

한통 발급 받을 때마다 날려야 했던 천원짜리 수입증지가 얼마가 되며

한통만에 확인되지 않으니 몇 번을 발급해야 했던가.

이제는 컴퓨터 앞에 앉아서 마우스와 자판만 누르면 된다.

가대마을 주변에 관리지역이 보인다.

천마산 자락일 것인데 어찌하여 농림지역이 아닌 관리지역인지 모르겠다.

대략 이정도가 달천일원에 대한 느낌이고

이제 부터는 야사를 약간 이야기 하고자 한다.

돈이 없는 사람들이 부동산을 넘나들려면 큰 손들을 따라 다녀야 할 것인데

큰 손은 주먹으로 큰 손이 있을 것이고 정제계로 큰 손이 있을 것인데

주먹으로 큰 손은 울산 사람이라면 롯데와 관련이 있는 곳에 계신 분을 아실 것이다.

그래서 롯데에서 시공한 아파트는 그 분이 시행을 하셨다.

이 분에 대한 언급을 더 하다간 내가 언제 갈지 모른다.

그래서 주먹으로 큰 손이 되시는 분과 관련된 내용은 더 이상 언급할 수가 없다.

하지만 정제계는 서민이 마음대로 뚜드려도 된다. 세상이 참 좋아 진것은 분명한 것 같다.

가대마을은 울산 고씨들의 집성촌이다. 제주고씨 문충공파 이던가.

예전에 경상일보에서 울산의 집성촌을 소개할 때 잠시 읽어 본 적이 있다.

토박이 울산 사람들을 부르워 하면지....

고복수 어르신도 울산 출신이니 가대 고씨가 아닐까 싶다.

그리고 고건 어르신도 가대 고씨와 같은 파라고 하나..하여간 잘나가는 집안인 모양이다.

물론 나는 절대 고씨가 아니다.

그래서 집안 자랑이 아니고 그저 가대를 소개할 요량으로 언급해 볼 뿐이다.

전직 국회의원이시자 울산의 거상도 가대 고씨이시다. 물론 그분은 숨어 지내고 계시지만

건설관련해서 작업이 가능한 가대 고씨들이 아직 몇몇 분 계신다.

달천도 가대 고씨의 손에 의해서 아파트가 들어서기 시작했다.

가대, 길촌 마을은 중구,북구, 울주군의 경계마을이고 척과, 서사와 이웃마을이다.

척과, 서사마을이 머잖아 술렁거릴 수 밖에 없는 마을인데,

언제부터 술렁거릴지는 모른다. 울산의 관청이 도시정비에 뒷심을 실어주고자 하는 의지가

없었더라면 척과, 서사마을은 지금 술렁이고 있어야 한다.

국가의 계획도 마다한 울산의 어쩔 수 없는 도시정비 사업 덕분에 미루어졌을 뿐이다.

또 한 축의 이웃마을인 달천, 천곡은 이미 도시가 들어섰고

주변의 도로망은 조만간 대로와 광로가 들어설 것이다.

그리고 작업 가능한 큰 손들의 터전이다.

그렇지만 주의 하여야 할 점이 있다.

땅은 절대 단타를 바라보고 투자를 해서는 안된다.

그래서 장타가 가능한 부자만이 항시 돈을 번다.

한마디로 돈 놓고 돈 먹기 이다.

그렇지만 관리지역이 눈에 들어온다.

돈 없고 길 모르는 사람들은 농림지역에서 작은 작업조차 거의 불가능하다.

하지만 관리지역은 뛰면서 배우다 보면 뚫을 길을 찾을 수도 있을 것이다.

달천아이파크의 가치평가를 상승시키기 위해 주변의 자랑거리를 찾아보다가

괜시리 침 흘리며 적어 보았습니다.

이 글은 달천아이파크의 가치를 높게 평가할 개인적인 목적으로 작성한 글이기 때문에

관련 내용은 근거가 확실하지만 미래 예측 부분은 지극히 개인적인 주관임을 밝힙니다.

농소3동의 달천일원은 9천세대 정도가 거주하고 있는데

아이파크와 차후 분양될 아파트를 고려하면 만여세대를 훌쩍 넘기고

인구는 5만명 정도가 될 듯 싶습니다.

더이상의 계획이 없더라도 인구 5만명 정도의 동이 성립될 것인데

울산의 동지역중 3만명의 인구를 넘긴 곳이 2~3곳 정도 입니다.

원 취지는 전원형 아파트를 선호해서 달천에 좌표를 내렸는데

어찌하다 보니 엄청난 도심지가 되어 버렸내요.

(농림지역 못 지키면 꿀이 흐르는 땅에 대한 돌파리의 답변)

용도지역은 도시지역(주거,상업,공업), 관리지역, 농림지역, 녹지지역등이 있고

농림지역은 산림법의 적용을 받는 공익보존임지와 생산보존임지가 있고

           농지법의 적용을 받는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있습니다.

구획이 정리된 농지는 농업진흥구역이며 농림지역에 해당할 것입니다.

상기 지역은 토지이용계획 확인원을 통해서 확인한 내용은 아니지만 거의 맞을 것입니다.

도시관리계획(현행적용)에 의하면 상기지역은 용도지역으로 농림지역이고

농지법의 적용을 받아서 농업진흥구역에 해당이 될 것 같습니다.(확인 무지만 설마)

도시관리계획은 현행 용도를 나타내기에 현재 가치를 반영하는 것이고

미래가치는 도시기본계획으로 추정을 할 수가 있습니다.

도시기본계획은 도면을 정확하게 공고하지 않습니다.

말이 많을 수 있으니 개략적인 계획안을 도식화 해 놓을 뿐인데

상기지역은 시가화 예정용지로 기본계획(미래가치)이 되어 있습니다.

정확히 따지자면 상기지역의 좌측편(사진좌측)의 신답들 정도가 될 것인데

기본계획의 도면은 정확한 위치를 지정하기 보다는 개략적인 표시 이므로

상기지역을 표시 한 것일 수도 있습니다.

그런데 북구청에서 공고하고 있는 북구청의 도시기본계획 지도를 살펴보면

신답들에 대한 계획은 없고 상기지역을 녹지지역으로 계획하고 있습니다.

녹지지역은 농림지역을 지켜낼 수 없는 공간을 지정하는 용도지역이라고 볼 수도 있습니다.

만약 상기지역을 도시지역(주거나 상업지역)으로 계획을 하고 있다면

그렇다고 해도, 그렇게 계획안은 공고할 수 없을 것입니다.

왜냐하면, 농림지역을 도시지역으로 계획하고 있음을 공고해 버리면 난리가 나겠죠.

당장 계획변경 할 시점이 아니고서는 미리 공고하지 않을 것입니다.

저의 짧은 생각으로는 농림지역이 아닌 녹지지역으로 계획되어 있다면

뭔가의 변화 움직임을 예측해 볼 수 있는 것이 아닌가 생각해 봅니다.

또한 울산시의 도시기본계획상으로 시가화 예정용지와 유사한 지역이니

이런저런 상상을 해봅니다.

북구는 진장유통단지 일원을 제외하고는 상업지역이 거이 없습니다.

북구청의 기본계획안을 살펴보면 홈에버의 대지와 홈에버의 반정도 규모에 해당하는

호계역 부근과 호계시장 입구 정도가 상업지역일 뿐입니다.

북구 인구의 대분은 농소지역에 유입되어 있고

앞으로 농소지역의 인구는 어지간한 시의 인구와도 뒤지지 않을 것입니다.

이러한 지역에 상업지역이 없다는 것은 아쉬운 점입니다.

도시가 어떻게 계획되고 있는지는 알 수 없습니다만 농소일원에 상업용지를 조성할만한

터전이 없는 것은 아닙니다. 바로 상기 지적 부분이 그만한 터전이 된다는 것이지요

상기 지역은 호계일원과 달천일원의 중간지대이며 유입인구에 대비하여 상업지의 조성이

실효성이 전혀 없는 지역은 아닙니다.

그런데 농림지역이 풀리는 것은 쉽게 할 수 있는 예상이 아닙니다.

하지만 울산시의 기본계획상 시가화예정용지와 비슷한 공간이고

북구청의 기본계획상으로는 농림지역이 아닙니다.

그러니 앞으로는 농림지역이 허물어질 가능성이 있는 지역이 아닌가 상상해 본 것입니다.

그래서 농림지역이 허물어 지면 어떻게 될 것인가를 생각해 보았습니다.

위치상으로는 농소일원의 중심지대가 되고

인구상으로는 농소일원의 인구가 어지간한 시와 맞먹는 공간이니

농림지역이 허물어지면 상업용지의 조성도 예상해 볼 수 있고

상업용지가 조성된다면 꿀이 흐르는 땅으로 변하지 않을까 상상해 본 것입니다.

막연한 상상이지요.

 

토지이용계획 확인원을 통해 달천운동장의 위치를 추정해보고자 했다.

주변을 한눈으로 확인하기 위해 축척을 1/20000로 하였다.

이해하기는 어려워도 원본 자체가 칼라인 탓에 원본과 삽입글의 구분이 어려울 것 같아서

원본을 그대로 올려 본다.

달천운동장의 위치는 지적도 중간에 원표시 부분이다.

그리고 운동장 윗 부분에 달천그린카운티 부지가 있고 접하여 학교용지가 있다.

가끔씩 등장하는 대체용지가 저 곳인가 보다.

달천운동장 부지는 녹지지역에 해당한다.

아파트 부지를 제외한 대부분의 토지는 농림지역에 해당하지만

간간히 관리지역과 녹지지역이 포함되어 있다.

그런데도 불구하고 운동장 부지에 보면 도시계획구역이라고 표시를 하고 있다.

도시계획구역이나 시가화예정용지가 개별 투자자들에게는 악재일 수도 있다.

큰 틀속에 개별 행위를 제안 받을 수도 있기 때문에 호재라고만 할 수 없지만

장기적인 안목에서는 입주지역민에게는 좋은 호재가 될 수 있을 것이다.

옥동-농소간 도로는 대로 2류(폭30~35m)이다.

도시외각도로는 광로 3류(폭40~50m)이다.

상기 도로가 교차되는 구간이 가대동이다.

가대동 주변에는 관리지역이 제법 있다. 역시 주목할 만한 지역이다.

그리고 사진속의 논지역은 역시나 농업진흥구역인 농림지역이다.

북구청의 기본계획상으로는 분명히 녹지지역이다.

뭔가를 기대할 만한 지역임이 분명하다.

달천일원은 개발가능성이 많이 내재되어 있다.

하지만 이러한 개발가능성이 달천일원 뿐이랴.

울산은 도시정비가 시작되고 있고 도시개발 공사가 올해 설립된다.

도시개발 공사가 뭐 하는 곳인지 용어만 들어도 판단이 선다.

울산시민은 싫던 좋던 간에 부동산 변화기에 살고 있다.

자신의 절대적 재산가치는 변동이 없겠지만

상대적인 재산가치는 수년 후에는 많은 변화가 예상된다.

이러한 변화기에 자신의 상대적인 재산 가치를 제대로 지키기 위해서는 정신을 바짝 차리고

오판을 하지 말아야 할 것이다.

다 부자가 될 수 있는 세상은 없는 것일까

왠지 모르게 오늘은 정일이 형님이 공산화가 땡겨온다.

[바봉애인]

저두 그 농림지역이 상업 지역이 되는걸루 보는데.. 상업지역이 부족함.

[꽃별]

잘 읽었습니다.^^

[호야짱]

잘 읽었습니다. 고맙습니다.

[북두칠성]

지금의 홈에버 뒷편 초.중.고 자리도 농업진흥구역이었죠!제가 90년대 초에 학교용지로 변경하기 위해 무진 애를 먹었습니다.전국에서 처음인가 그랬습니다.대체농지를 지정하는게 가장 큰 문제였죠.지금의 신답들을 학교용지 만큼 지정해서 보상금 주고 대체지정했었죠.당시 지주들은 수십년간 G/B로 묶여있었는데 그기다 또 절대농지로 묶는다니 반대가 극심했죠.지금의 범서 이밤들까지 작업을 했었죠 결국 신답들로 지정하는데 2년 걸렸습니다.문제는 농업진흥구역을 해제하려면 대체농지를 지정해야하는데 요즘 같은 세상에 다들 이재에 밝으니 원.법이 먼저 바껴야하지 않나 싶습니다.

[milky]

90년도초에 도시계획 변경을 위해 뛰어 다니셨다면 지금은 대단하시겠습니다. 앞으로 많은 가르침 부탁드립니다.

[파워]

북구의 아파트사진,,,엄청나네요~잘 배열되어있는모습이 보기에도 좋습니다~

[휘바람]

물이 고이는곳에 시장이 들어섰지요. 꿀이 흐르는 그땅은 아무리 봐도 상업지역으로 될것 같은 예감. 그곳에서 조금북쪽으로 바라보면 나즈막한 야산이 있던데 그곳에 전원주택 지어 살고파요. 그런데.. 젼이...,-,.-

[컨버전스]

대단한 사진과 설명, 앞으로 대단한 일 하실분....

[재인맘]

넓은 안목으로 글쓰셨으니 대단하단느 말밖에 ^^

[쇼콜라]

좋은 글 잘 봤습니다.....!

[새벽기차]

좋은정보 잘 정리하였네요~ 감사해요... -ㅁ-

[행복크린]

한 눈에 확 들어오네요.. 잘보고 갑니다.

[일요일]

잘 읽었습니다..

[매화]

좋은정보 감사 합니다.

[hj-foever]

대단하십니다... 좋은정보 감사합니다~