입주권은 재개발ㆍ재건축 조합이 새로 짓는 집에 입주할 수 있는 권리다. 흔히 재개발 딱지나 지분, 조합원 지분 등으로 통한다. 지역 주민들이 조합을 설립해 새로 공동주택을 짓는 경우에도 입주권이 생긴다.
조합원이 아닌 일반인이 입주자 모집 때 청약해 얻는 권리는 ‘분양권’이라고 한다.
재개발 입주권은 매매가 자유롭다. 반면 재건축 및 지역조합 입주권은 도시 및 주거환경 정비법에 따라 투기과열지구에 한해 2003년 12월 31일 조합 인가분부터 사실상 전매 길이 막혀있다.
조합 설립 인가 후 건축물이나 토지(입주권)를 양수한 사람은 조합원 지위를 잃기 때문이다. 입주권의 매매 자체를 금지한 것은 아니지만 조합원 자격이 없는 입주권은 살 사람이 없어 팔고 싶어도 팔지 못하는 것이다.
여기서 ‘양수’는 매매ㆍ증여 등 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위다. 상속ㆍ이혼은 예외로 인정된다. 조합원이 될 수 없는데도 불가피하게 입주권을 매입한 사람에 대해서는 조합이 현금으로 보상해준다.
다만 ^세대원 전원이 직장 변경 등으로 사업구역이 아닌 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군으로(수도권은 수도권 밖으로) 이전하는 경우^상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전할 때^세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상 해외에 체류하는 경우에는 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 넘길 수 있다.
투기과열지구는 가평ㆍ양평ㆍ여주 등 자연보전권역과 도서 및 접경 지역 일부을 제외한 수도권 전 지역, 부산ㆍ울산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ대전 등 5개 지방 광역시, 일부 충청권(청주ㆍ청원ㆍ천안ㆍ아산ㆍ공주ㆍ연기ㆍ계룡)과 경남권(창원ㆍ양산)이다. 투기과열지구 밖에서는 재건축 입주권을 매입해도 조합원 지위를 인정받을 수 있다. 투기과열지구에서는 지역조합의 조합원을 선착순으로 모집하는 것도 금지돼 있다.
한편 일반 분양권은 수도권에서 계약일부터 소유권이전 등기 때까지, 부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ울산ㆍ창원ㆍ양산 등 지방도시에서는 분양권 계약일부터 1년간 전매가 금지된다.
자료원:중앙일보 2005. 9. 7