[대체투자/건설] GS건설의 안양 IDC 개발, 디벨로퍼의 데이터센터 시장 진출

[불스탁®]

* GS건설, 안양 데이터센터 개발 공식화, 사업 주체인 에포크 PFV와 도급계약 체결 

* 2019년 상업용 데이터센터 용량 352MW, 2023년 750MW 예상, 개발속도가 관건

* 데이터센터 개발에 난점은 부지 확보로 이에 역량을 갖춘 디벨로퍼, 건설사, 운용사의 시장 진출이 활발해질 것. GS건설은 최초로 데이터센터 시장에 진출한 건설사

WHAT’S THE STORY

GS건설, 안양 데이터센터 개발: GS건설은 안양 데이터센터 도급계약을 공시하며 데이터센터 개발을 공식화. 영국계 사모펀드인 액티스, GS건설, PFV 관리를 맡을 파빌리온 자산운용이 ‘에포크 PFV’를 설립해 데이터센터(IDC) 개발을 하게 됨. 부지 규모는 약 2천평, 수전용량 40MW, IT load 21MW로 2,400개의 랙을 수용할 수 있는 하이퍼스케일 급 IDC(인터넷 데이터센터). 사업비 3,800억원이며 equity 1,220억원의 75%는 액티스, 25%는 GS건설(300억원)을 투자하게 됨. 사업비의 67%는 PF대출로 충당하며 연말 착공해 2023년 가동 계획 

데이터센터 시장 진출에 있어 속도가 관건: 현재 국내 코로케이션 용량은 352MW이나 다수의 player들이 데이터센터 개발을 추진 중이라 2023년경 일본과 유사한 750MW에 도달할 전망, 그러나 상당수의 프로젝트가 개발 과정에서 부적합한 부지와 전력 조달의 어려움으로 좌초하고 있어, 시장 진출에 있어 가장 중요한 것은 진출 속도. 또한 비슷한 사회구조적 변화에 기반한 물류센터 섹터에 지난 10년간 늘 공급과잉의 우려가 잔존했지만 수요는 예상을 초과해 왔다는 점에서 데이터센터 시장의 수급도 함부로 예단하기 어려운 상황. 따라서 적합한 부지와 전력을 확보하고 진출하는 신규 player의 가능성에 주목해야 할 시점 

디벨로퍼로서 경쟁력은?: 국내 데이터센터의 점유율은 60%가 통신사, 30%가 SI업체로 IT 산업이 잠식하던 시장. 그러나 최근 다양한 주체가 진출하고 있는데 디벨로퍼나 건설사는 데이터센터 개발에 있어 최대 난점인 부지확보와 민원해결, 전력 공급 방안 도출 등에 경쟁력이 탁월하기 때문. 따라서 통신사가 독점하던 IDC 밸류체인에 이제는 디벨로퍼, 건설사, 운용사, PE 등 다양한 주체가 협력 개발하는 방식이 늘고 있으며 데이터센터의 ‘부동산’적 개념이 강조되기 시작. 통신사들은 데이터센터를 단지 ‘설비’로 인식한다면, 디벨로퍼나 운용사들은 데이터센터도 capital gain 추구가 가능한 ‘부동산’으로 접근하고 있음이 차이. 이 변화로 좋은 부지를 확보했거나 개발할 수 있는 건설사/운용사의 시장 진출이 예상됨 

건설사로서 최초로 데이터센터에 진출한 GS건설: GS건설의 데이터센터 시장 진출은 외부 사이클의 노출을 줄이고 구조적인 성장성 확보를 위함. 안양 데이터센터 시공에서 창출될 영업이익은 134억원(영업이익률 5% 가정, 20~21년 영업이익 추정치의 2.0%, 2.7%)으로 추정하며 이는 equity 투자액의 33%를 조기 회수하는 수준. 운영수익을 추정하기 어렵지만 케이아이엔엑스의 사례(수전, 서버 랙 용량 등)를 참고해 보수적으로 계산할 경우 2024년 운영 매출 1,037억, 영업이익 133억원로 추정. 그러나 액티스와 같은 opportunistic fund가 데이터센터에서 목표 IRR은 대체로 20%대라는 점을 고려한다면 실제 운영수익은 이를 상회할 가능성. 이 사업에서 창출될 이익보다 ① GS이니마, 모듈러주택에 이어 가시적인 또 하나의 신사업이 시작되었다는 점, ② 국내 데이터센터 시장의 확장성 고려 시 운용의 밸류체인까지 경험하는 최초의 건설사로서 시장 선점의 가능성에 주목해야 함

삼성 이경자, 백재승