pf대출에 대한 기준 -금융기관의 입장에서

[함병호]

부동산업무에 관심이 있어 이 분야에 발을 담그면서 느낀 심정
(자금조달,부동산 개발 컨설턴트로 느낀점)

전직이 금융기관 퇴직자이고 이런 회사에 근무하다보니 시행사 및 관련업무하시는 분으로부터 pf 관련 금융사 소개에 대한 요청을 자주 받습니다.

그러나 현재는 부동산경기 침제로 인한 pf가 제1금융권에서는 힘든 상황이며, 대형 저축은행도 대출 심사 조건을 강화해 가는추세입니다
앞으로는 달라진다고 하더라도 현재 요건이 강화 되는추세일 겁니다

우선 제가 느낀 기본적인 outline을 말씀드리겠습니다.
금융사의 조건을 보면 대체적으로 1금융권과 보험회사(증권회사)포함하여
1)인허가 득 2)지주 매도확인서 3)시공사 책임준공(연대입보)-1군업체
4)3항중 기타-건설사의 재무상태 확인 건설사 제외업체 선정
이 조건을 채울 시행사는 매우 드물겁니다
지나친 요구이지만 한정된 자금을 집행에 있어 시공사 신용은 채권회수 기본이므로
이들의 행위을 탓할 상황은 아닙니다.

아이러니하게 부동산개발현장에서는 시행사들은 금융기관 조건과 관계없이 지주작업,시공사, 금융기관을 섭외한다
그리고 금리와 수수료로 인해 제1금융기관을 두드리고 금융기관요청에 의해 감정
을 하고 심사을 한다

여기서 시행사가 간과하고 1금융권에 매달리게 되는 사유는
1)물건에 대한 수익성의 과대 포장 -분양가, 분양율을 과대 계산 (역계산)
2)채권회수에 대한 금융인의 마음을 제대로 읽지 못하고
3)수익에 대한 일부 부분 포기에 인색하기 대문이라고 생각이 든다
-가령 수지분석에서 이익이 100억 나다고 한다면 과감히 20-30%는 주라

물론 시행사 측에서는 적어도 사업추진과정에서 이율이 싼 금융기관을 이용하는 게 원칙이지만 상기 4가지 조건을 마추는 시행사는 매우 적다는 사실이다
1금융권을 두드리고 그리고 거절 되면 그때서야 2금융권으로 온다
담보감정서을 첨부해서 이는 금융상식을 모르는 하책이다
2금융권담당자는 은행서 안되니 2금융원으로 온 물건이라 생각하게 되고 금리와 채권보전에 대해 우선 생각하고 물건을 보니 시행사 입장에서는 죽을 맛이다
1)시공사 입보 2)분양대금 중 채권액 일부 상환 구조 3)신탁사 수익권증서 등
4)심지어 타 사업장 수익권에 대한 2-3순위에 대한 질권설정
5)기타:수수료 및 이자 최대 징구
이런 조건속에에 심사는 진행되고 이런 업체라야 심사통과 확률이 높다는 것입니다.

여기서 과거의 저축은행 PF담당자로서 조언한다면
사고의 방식을 전환하면 답이 보인다
수지을 짜게하고 수익을 배분한다고 생각하고 처음부터 저축은행을 이용해야한
다고 생각한다
브리지론을 이용하여 6개월간 자금을 이용하고 그이후에 1금융권을 이용하면
쉬울텐데 하는 아쉬움이 든다

어느 1금융권에서 토지자금중 중도금 잔금을 해 주는 경우는 매우 드문 경우이다
시간낭비하기보다는 바로 제2금융권을 이용하면 날 수도 있다
시행하시는분들 주장 그러면 1금융권가지 주장을 많이 한다 그러나 많은 물건중에
1금융권의 기호에 많는 사업지는 그리 많지안다고 본다 그런경우 제외하고
(금융상식에 전문가가 아니면 타금융기관서 사용한 감정평가서는 제출하지마라 득
보 다 실이 많다 어짜피 자신의 감정평가법인서 다시한다)

현재 충청도 상가을 가지고 제가 PF을 하면서 내일 최종프리젠테이션을 앞두고 20일간 느낀점을 적어본다
위의 경우와 같다 1금융권 경유 거절- 컨설팅-저축은행섭외-심사-3개저축은행앞 설명회-?(내일 가봐야 알지)

우린 이런 부동산 성공시행을 위해 많은 착오속에서 오늘을 산다
건강하시고 좋은 사업 함께 진행하는 기회를 가졌으면 합니다

[이여훈]

아무쪼록좋은결과있으시길바랍니다 궁금점이하나있는데요전지방에있거든요 서울쪽저축은행은담보대출비율이감정가의몇퍼센트나가능한지요 아직전초자라서요

[함병호]

담보대출비율은 매달 변동하여 잘모르겠고 아파트, 상가, 토지로 구분하여 다르게 적용하엿던거 같고 수도권이외에는 대출한경험이 없네요 미안합니다

[김기록]

충청도 상가 PF 하신다는데 어디 지역에서 하십니까? 저는 대전에 근무하고 있어서 기회가 있으면 여러가지 좀 여쭈어 보고싶은데요?

[오계남]

실전적인 글 감사합니다. 실패는 성공의어머니 그러나 한번실패는 시행사업에서 너무 참담합니다. 아므쪼록 토지매입 - 사업계획시점부터 전략을 잘짜셔요. 도와드리께요