이제는 다주택자에 대한 패러다임을 바꾸어야지 않을까요?

다주택자를 바라보는 기존의 ‘규제와 징벌의 대상(투기꾼)’ 프레임에서 벗어나, **‘임대주택 공급자 및 시장 리스크 분산 주체’**라는 현실적 역기능과 순기능을 동시에 인정하는 방향으로 패러다임을 전환해야 한다는 지적은 경제학계와 시장 현장에서 지속적으로 제기되는 핵심 과제입니다. 부동산 시장이 고령화, 저성장, 고금리, 가구 분화 등 구조적 변화를 맞이함에 따라 다주택자 세제 및 규제 패러다임이 전환되어야 하는 구체적인 이유는 다음과 같습니다. 1. '임대주택 공급자'로서의 기능 인정 * 공공임대의 한계 보완: 국가 재정만으로는 전체 임차 수요를 감당할 수 없습니다. 민간 다주택자는 시장에 전·월세 임대주택을 공급하는 실질적인 민간 파트너 역할을 합니다. * 조세 전가 및 주거비 상승 방지: 다주택자에게 징벌적 보유세·양도세를 부과하면, 임대인은 이를 세입자에게 월세 인상이나 보증금 증액 형태로 전가하게 됩니다. 결국 패러다임 전환 없이는 세부담이 무주택 서민의 주거비 상승으로 이어지는 부작용이 반복됩니다. 2. 시장 변동성에 대한 '쿠션(위험 분산)' 역할 * 하락기 매수 기반 구축: 집값 하락기나 침체기에 다주택자의 진입을 막아두면 거래 절벽이 심화되고 미분양이 폭증하여 건설업 및 금융권(PF) 위기로 전이됩니다. * 자산 포트폴리오 자율성: 다주택자가 시장 하락 시 진입하여 매물을 소화해 주고, 상승 시 매물을 내놓을 수 있도록 거래의 물꼬(양도세 중과 완화 등)를 터주어야 시장의 자율 조정 기능이 작동합니다. 3. '주택 수' 중심 과세에서 '가액 및 수익' 중심 과세로 전환 * 지방 고사 및 양극화 해소: 현행 '주택 수' 기준 규제는 지방의 저가 주택 여러 채를 가진 사람을 수도권 고가 1주택자보다 더 엄하게 처벌하는 모순을 낳았습니다. 이는 서울 '똘똘한 한 채' 쏠림과 지방 부동산 고사를 가속화했습니다. * 응능부담 원칙 확립: 주택 수가 아닌 **'보유 자산의 총 가액'**이나 **'실질 임대 소득'**에 맞춰 과세하는 체계로 패러다임을 완전히 바꿔야 조세 형평성이 확보됩니다. 패러다임 전환을 저해하는 현실적 한계 (정치적·사회적 과제) 다주택자 프레임을 바꾸는 데 있어 가장 큰 걸림돌은 국민적 감정과 자산 불평등에 대한 반발입니다. * '불로소득'에 대한 정서적 거부감: 한정된 재화인 주택을 여러 채 소유하여 시세차익을 거두는 행위에 대해 여전히 '투기'로 바라보는 사회적 시선이 강합니다. * 정치적 셈법: 다주택자 규제 완화는 자칫 '부자 감세'나 '집값 자극'이라는 프레임에 갇히기 쉬워, 정권이나 입법부 입장에서는 표심을 고려할 때 선뜻 패러다임을 대대적으로 전환하기 어렵습니다. 향후 지향해야 할 정책 방향 결국 바람직한 패러다임 전환은 다주택자에게 특혜를 주자는 것이 아니라, **"제도권 임대사업자로 흡수하여 권리와 의무를 함께 부여하는 제도화"**로 나아가는 것입니다. * 등록임대주택 제도의 정상화: 다주택자가 투명하게 임대소득을 신고하고 임대료 인상률 제한, 장기 임대 의무 등을 준수하는 조건으로 세제 혜택을 주는 **'제도권 민간 임대사업자'**로 양성화해야 합니다. * 징벌적 중과세 폐지 및 정상 과세: 취득·보유·양도 전 단계에 걸친 징벌적 중과세를 일반 과세 체계로 일원화하고, 투기적 단기 차익은 대출 규제(LTV·DSR)와 금융 시스템으로 차단하는 분리 접근이 필요합니다.