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빌라왕 전세사기의 판 깔았다, 文정부 ‘로또아파트’ 나비효과
<차학봉기자의 부동산 봉다방>
이창무 한양대 교수 인터뷰-하
전세 변동성 극대화, 역전세란 촉발 임대차3법
도시재생으로 서울 공급 위축, 신규아파트 가격폭등
빌라시장 정상화위해 주거상향이동 막는 제도 바꿔야
인구감소, 도시축소 시대 감안한 도심개발 필요
미분양 정부 매입은 도덕적 해이, 수요창출이 우선
차학봉 부동산전문기자
입력 2023.02.25. 08:58
업데이트 2023.02.25. 09:57
이창무 한양대 교수는 “문재인 정부가 분양가 규제를 강화하면서 ‘로또아파트’ 청약을 목적으로 서민들이 무주택 자격 유지를 위해 빌라에 전세를 살면서, 빌라 전세가격이 매매가에 육박하는 시장 왜곡이 발생했다”면서 “주택을 보유하더라도 주거의 상향 이동이 원활히 이루어질 수 있도록 제도 보완이 필요하다”고 말했다. 이 교수는 “임대차 3법이 전세의 치명적 약점인 변동성을 극대화시켰다”면서 “임대차3법을 폐지하지 않으면 전세가 폭등, 전세가 폭락, 역전세대란이 주기적으로 반복될 수 있다”고 우려했다. 다음은 일문일답
-지난 정부에서는 집값을 잡겠다고 28차례 대책을 발표했지만, 결국 실패했다.
“부동산 시장의 문제에 대한 왜곡된 인식 탓이다. 돌이켜 보면 문재인 정부 초기에 가격 상승을 주도한 것은 서울시 아파트였다. 박원순 서울시장의 도시재생 정책으로 인해 신규 아파트 공급이 줄어들었다. 문재인 정부는 서울시 공급 부족의 문제는 없고 투기적인 행태에 따른 시장 왜곡이라고 판단하고 과도한 규제 정책을 폈다. 다주택자와 강남 및 재건축 시장에 집중된 규제 강화는 풍선효과를 통해 수도권 전체의 상승세를 촉발시켰다. 당시 정부는 또 2020년 이후 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리로 촉발된 집값 급등조차 다주택자의 투기 탓이라고 오판했다. 문재인 정부가 이런 저런 정책에도 집값이 계속 치솟자 뒤늦게 저금리와 공급 부족 문제를 인정했지만 다주택자 규제 정책을 되돌리지 않았다. 보유세의 강화는 풍선효과를 통한 시장 왜곡 현상과 재산세 전가로 주거비 부담을 늘리고 주거소비 수준을 악화시켰다.”
이창무 한양대 교수
-빌라사기극이 빈발하고 있다.
“빌라왕으로 대표되는 빌라 다세대 주택의 전세 사기극도 크게 보면 정부 개입으로 촉발된 시장 왜곡과 관련이 있다. 정부가 분양가 규제를 강화, 신규 아파트 당첨은 시세차익이 보장되는 로또가 됐다. 무주택자들이 ‘로또아파트’ 청약을 받기 위해 빌라 등 다세대 주택에서 전세로 살며 청약을 기다렸다. 이 때문에 빌라 매매가는 정체되는 대신 빌라의 전세가격만 치솟았다. 전세가가 매매가에 육박하는 기현상이 벌어지면서 빌라 사기극의 판이 깔렸다. 분양가 규제가 없었다면 주택시장은 빌라, 중고, 신규 아파트 순으로 주거상향 이동의 매매시장이 형성됐을 것이다. 그랬다면 빌라의 매매가는 정체되고 전세가는 치솟는 현상 자체가 발생하지 않았을 것이다. 저렴한 빌라를 갖고 있는 유주택자라고 청약자격에 불이익을 주는 ‘로또아파트’ 제도 하에서는 시장 왜곡이 해소될 수 없다. 주택 보유를 선택하더라도 주거의 상향 이동이 원활히 이루어질 수 있는 제도 보완이 국민의 안전한 주거 소비를 위해 필요한 방향성이다.”
-서민주거 안정을 위해 도입된 임대차 3법을 어떻게 평가하는가?
“임대료 규제는 해외에서도 상당수 국가에서 채택하고 있다. 그러나 임대 주택 공급물량을 감소시키고 규제를 받지 않는 주택의 임대료를 폭등시키는 등의 부작용이 있다는 것은 이미 입증됐다. 그래서 임대료 규제 대상을 축소하는 것이 세계적인 추세이다.
외국에서 입증된 임대료 규제의 문제점이 한국에서도 그대로 나타났다. 임대시장의 경우, 외국은 월세인데, 한국은 전세이다. 전세의 치명적 약점이 변동성이다. 임대료 규제가 전세의 변동성을 극대화시켰다. 전세가의 미래 상승분을 먼저 반영하려는 임대인들의 욕구로 인해 규제대상에서 제외되는 신규계약은 추가적인 상승을 초래했다. 2020년의 임대차 3법 도입 전후로 한 전세가격의 급등현상이 나타난 이유이다. 전세시장에 2중, 3중 가격을 형성시키는 등 시장을 왜곡시켰다. 더 큰 문제는 하락기에는 지금처럼 전세가를 폭락시키는 요인으로 작용, 역전세대란을 유발, 세입자들이 오도 가도 못하는 상황을 만든다. 월세 시장인 외국보다 전세위주인 한국에서 임대료 통제가 치명적인 이유이다. 지금 폐지하지 않으면 전세가 폭등, 전세가 폭락, 역전세대란이 주기적으로 반복될 수 있다.”
‘빌라왕’ 김모씨 등으로부터 전세사기 피해를 입은 피해자들이 작년 말 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 정부의 적극적인 소통과 피해구제 대책 마련을 촉구하고 있다./뉴시스
◇도시재생을 재개발의 극단적 반대 개념으로 해석한 문 정부
-문재인 정부에서 도시재생 정책을 강조했다. 어떻게 평가하는가?
“시작부터 잘못된 선택이었다. 도시재생을 재건축 재개발 등 도시정비사업의 극단적인 반대 개념으로 한정시켰다. 한국이 벤치마킹한 일본의 경우, 도시재생이 대규모 재개발 재건축을 포함해서 도시경쟁력을 높이는 종합적인 재정비 계획이었다. 반면 문재인 정부와 박원순 서울시는 재건축, 재개발을 최소화해서 낡은 시가지를 수선해서 사용하는 것으로 도시재생의 개념을 축소시켰다.
결과적으로 가장 수요가 많은 서울 주택시장에서 사람들이 가장 선호하는 신규 아파트 공급이 장기간 심각하게 위축됐다. 박원순 시장 시기 정비구역의 무리한 해제로 26만호 아파트 공급 가능성이 사라졌다. 신규 아파트 공급부족이 신규 아파트 가격 독주현상의 원인을 제공했다. 도시재생 지역의 수선 유지 등에 엄청난 공공의 자금이 투입됐지만, 주민들의 불만이 누적돼 결국 다시 재개발 욕구가 강해지는 역설적 상황이 발생했다. 도시재생정책은 천문학적 자금이 들어갔다. 시만단체 지원하고, 낡은 건물 보수하고, 벽화 그리는 사업에 퍼부었다. 파생된 부작용인 400개에 가까운 정비구역의 해제는 무분별한 빌라의 공급 확대를 가져와 현재 논란이 되는 전세사기의 씨앗이 되었다.”
- 주택정책의 목표는?
“문재인 정부에서 주택가격의 통제가 주택 정책의 목표가 됐다. 가격 통제의 수단으로 세제, 주택공급 제도를 바꿨다. 단기적인 가격변동에 대응한 정책은 가격 통제는 고사하고 시장 왜곡을 극대화시켰다. 세제인상은 결과적으로 임차인에게 전가된다. 집값을 잡겠다는 세제 강화는 다주택자를 대상으로 한다. 현실적으로 다주택자들이 주택시장의 40%를 책임진다. 다주택자에 대한 규제는 민간임대 시장의 기능을 마비시킬 수 있다.
시장에서 가격 상승이 발생하면 해당 시장에 공급을 늘리라는 의미이다. 그 신호에 규제로 대응하면 효율적인 자원배분을 왜곡시키고 시장의 변동성을 증폭시킬 뿐이다. 많은 부분을 시장 기제에 맡겨 둔다면 정부의 가장 중요한 역할은 주거복지에 집중되어야 한다. 다만 국내에서는 토지이용에 대한 규제가 강하고 택지의 공급을 공공이 독점하고 있어 주택공급확대를 위한 역할이 다른 나라에 비해 중요하다. 가격 조정이라는 목표에 휘둘리기보다는 합리적인 수준의 주택공급 확대를 통해 국민들의 주거소비의 양과 질을 개선하는 것이 중요하다.”
- 주택은 공공재인가?
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“강남도 정말 무시무시하게 폭락, 강남 불패론은 가짜 뉴스”
“주택 논쟁은 이념 논쟁으로 흘러갈 수 있는 측면이 강하다. 대표적인 게 주택의 공공재 논란이다. 주택을 공공재로 보면 공급과 관련된 정부의 통제를 합리화하는 패러다임이 만들어진다. 주택이 공공재라면 다주택자들을 투기꾼으로 비난하는 패러다임이 만들어진다. 모든 주택이 공공재는 아니다. 주거복지 차원에서 소외계층에게 공급되는 주택은 공공재이다. 민간시장의 주택은 상품이다. 민간 상품까지 공공재로 보는 순간 여러 왜곡이 발생한다.
-현 정부는 지난 정부와 달리 공급확대를 통한 집값 안정을 약속했다.
“공급이 늘어나면 가격은 안정되고 주거의 소비 수준은 올라간다. 지난 정부에서 억제됐던 재건축 재개발 등 정비 사업은 적정수준에서 용적률을 제공하고, 안전진단을 풀어주고, 재건축 부담금을 완화하면 장기적인 가격 안정에 기여할 것이다.
지금부터 향후 10~20년 후 본격화될 인구감소, 도시 축소기에 대한 정책을 만들어야 한다. 신도시 등을 통한 외곽개발은 통근시간을 늘린다. 인구감소, 도시축소의 시대로 접어드는 점을 감안하면 도심개발이 바람직하다. 1기 신도시 재건축의 경우, 개발 압력이 높은 곳부터 차근차근 진행하면 된다고 본다. 이명박 정부에서는 정치적 목적 탓에 자치구별로 뉴타운을 나눠 먹기식으로 설정했다. 개발 압력이 떨어지는 곳에 지정된 뉴타운은 시장 침체기에 갈등의 씨앗이 됐다. 1기 신도시 재건축은 같은 전철을 밟지 않았으면 한다.”
-정부의 ‘1·3대책’ 발표로 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역이 규제 지역에서 해제됐다.
“거래를 제약하는 요인들을 적극적으로 풀어야 한다. 강남3구와 용산구도 풀어야 규제완화 효과가 있다. 가장 사람들의 관심이 많아 주택거래나 주거이동의 연쇄 고리가 길게 연결되는 지역의 규제 완화는 크든 작든 영향을 미칠 것이다. 소득 제한과 같은 비합리적인 수요 규제는 털어내야 하지만 DSR(총부채 원리금상환비율) 규제를 통한 대출 건전성 관리의 기본적인 골격은 유지해야 한다.”
-건설업계가 미분양 아파트를 정부가 구입해야 한다고 요구한다.
“일단 민간에서 미분양을 소화할 수 있는 방안을 우선적으로 찾아야 한다. 공급자의 도덕적 해이 문제를 촉발해서는 안 된다. 건설업계에 대한 어느 정도의 구조조정도 필요하다. 과거의 경험도 정말 심각해졌을 때 분양가의 50% 수준으로 매입했다. 단기적인 자본차익보다는 안정적인 임대수입을 추구하는 장기 민간임대사업자의 투자 유치 필요하다. 다주택자에 대한 적극적인 규제완화를 통해 수요를 일부 회복시킬 수 있을 것이다. 민간펀드를 활용하는 것도 방법이다. 민간 펀드를 통한 미분양 해소도 고민할 필요가 있다.”
-
#차학봉 기자의 부동산 봉다방#부동산 버블#부동산
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찬성순반대순관심순최신순
1song
2023.02.25 09:40:37
이런 상황에 문가는 책방에 농사에…잠도 잘자겠지? 욕나온다..
답글작성
235
6
하얀아프리카
2023.02.25 09:37:11
이 친구는 나라 곳곳을 헤집어 놓고 갈라치기에, 종북에, 굴중에, 빚더미를 1천조에 올려놓고, 한마디로 백해무익.
답글
1
212
6
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beaboss
2023.02.25 11:54:43
그 친구의 이름이 혹시 "문제인 아니오???"
푀이멘
2023.02.25 09:31:11
문재인정부는 헬조선이었다 라는 말씀..
답글작성
174
6
은행나무
2023.02.25 11:04:43
박원순이 재건축 재개발보다 도시 재생 사업에 왜 올인 했으까? 도시재생 사업은 이재명 처럼 박원순을 추종하는 사이비 시민단체와 종북좌파들이 혈세를 나누어 먹게 해준 것이다
답글작성
70
2
julymornin****
2023.02.25 11:15:23
문제인 정부는... 도덕적 해이 정도가 아니라... 정상적인 정부이기를 포기했죠... 국민 편가르기부터 해서... 국방부 곳간 비우기... 멀쩡한 원전 없애고 태양광발전을 명분으로 끼리끼리 배불리게 하기... 등등... 수도 없이 많습니다... 아마 후세에 그의 정체가 제대로 밝혀질 것으로 기대합니다...
답글작성
69
1
고작300이면무죄
2023.02.25 10:05:03
변호사 자격증 하나로 나라말아먹는 대국민사기극을 이어가려한 사기꾼의 변신.
답글작성
56
0
권필도
2023.02.25 10:49:52
기본적으로 서민 코스프레 하며 정치권력을 잡으려는 사이비 운동권, 좌파 정치세력이 문제다. 그렇게 공평한거 좋으면 자식들도 명문대, 의대 보내지 말고, 자신도 강남 아파트에 살지 말아야지. 내로남불이 불가피하고 자본주의의 인간의 욕망을 너무 나쁜쪽으로만 해석하는 정치 위선자들이 나라를 망칠수 있다.
답글작성
51
1
IamSam
2023.02.25 11:40:06
국가를 망하게 할 작전이었지요. 28차 부동산법 개정은 어떻게 하면 인민을 가난하게 만들까 고심하면서 계속 바꾼 것입니다.
답글작성
38
0
늘 푸른숲
2023.02.25 11:22:33
문재인은 곧 가야한다. 나라를 망친죄가 적지않다.
답글작성
33
0
한림재
2023.02.25 11:40:01
얼치기 문재인 패거리들의 이념화된 똥고집이 초래한 위기에다 통제도 안되고 어디로 튈지도 모르는 럭비공 서울시장이 검증도 안해보고 밀어붙인 엉뚱한 발상이 만들어낸 재난이다
답글작성
32
0
栗山
2023.02.25 11:54:05
젊은 청년세대들이 학교생활을 마치고 새로운 인생의 출발점에서 승진하고 월세에서 전세, 전세에서 내집마련의 꿈을 가지고 살아가야 하는데 임대차 3법이라 개악법의 암초를 만나서 내집마련의 꿈을 포기하고 혼인마저 기피하고 사는 현실이 서글프다! 정치권에 정치가는 없고 사기 협잘 야합 저질들만 득실댄다. 다음 총선에서 젊은 세대들은 이런 족속들에게 투표를 하지 말아야 합니다!
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26
0
돈조반니
2023.02.25 11:44:53
관리자가 (비속어/비하) 사유로 100자평을 삭제하였습니다
정승 황희
2023.02.25 13:14:47
집?? 폭등의 원흉인 박원순 서울시장을 찍어 10년 넘게 서울시장을 맞게한 대다수가 집없는 극빈층이었다 결국 집값은 천정을 모르고 올랐고 집 없는 이들 가난뱅이들 평생 집 못 사고 전월세로 살게됐다 자신의 발등을 찍은 줄도 모르니 평생 그렇게 살다 간다 불쌍한 인간들, 나라에 도움이 안되는 인간들이 지금은 연금을 타 먹으며 나라를 좀먹고 있다
답글
1
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516유공자
2023.02.25 19:07:19
흠 맞는 말이긴 한데 거기에 뭉재앙이 부동산 정책 25건으로 한수 거들었으니 최악의 조합이라고 봐야 한다.
하늘의 별
2023.02.25 12:37:02
서민들을 위한 정책을 등에 업고 사리사욕과 서민들의 피를 빠는 거머리 인생은 문재인과 지금 야당이 저질러 놓은 사약과 같은 처방전 때문이고, 그 똥 덩어리들이 여기저기 세균으로 사단이 일어나고 있고 악취가 진동하고 있는 것이다, 그 원흥들을 잡아 처단해야 합니다.
답글작성
12
0
어사박문수
2023.02.25 14:23:21
뭉가 이 인간은 5년동안 한 일이라고는 ????? 정숙이와 해외 관광나들이 하기. 중국가서 혼밥하기, 나라빛 천조 만들기, 아파트값 올리기, 가짜 일자리 만들어 통계조작 하기, 전임 대통령이 임명한 인사들 쫓아내기, 멀쩡한 4대강 보 해체하기, 김정은과 손잡고 사진찍어 가짜 핵포기 쑈하기, 국정원 간첩 못잡게 조직 축소하기, 어이구 숨찬다 숨차, 에라이 풍산개 보다 못한넘아.
답글작성
11
0
최후보루
2023.02.25 13:28:53
더블어간첩당 뭉가리 정권의 끊임없는 설정... 어디가 끝인지?
답글작성
11
0
화이트캐슬
2023.02.25 13:59:13
이씨이어 문가소환이유중 하나,,,반다시
답글작성
9
0
메가네우라
2023.02.25 12:19:07
문적 정권 때가 헬조선이었다. 이명박 정권 때 흙수저 타령하던 자들, 박근혜 때 헬조선 타령하던 것들...각자도생들 잘 되고 있나?
답글작성
9
0
언영이
2023.02.25 14:33:52
문똥령시절 부동산 정책 개판친 인물 울산선거부정 조사 해가 구속시키도
답글작성
8
0
Nada
2023.02.25 14:23:01
매국매족매민 문씨 을사오적이후 두번째 경험하는 매국매족매민
답글작성
8
0
Nada
2023.02.25 16:28:57
지금 힘든 경제 문씨의 나비효과가
답글작성
5
0
파월
2023.02.26 08:22:26
문재인이 저질러논 임대차 불균형법에의한 법망이의 빌라시장에서 왜곡이 발생한 것이다. 좌파들의 바지 대통 문재인.
답글작성
3
0
516유공자
2023.02.25 19:04:35
세상에 사람이 살다보면 딱 2년 만에 한번씩 이사하는 사람이 어디있나? 살다보면 6개월에, 3년 4개월 만에 이사 할 수도 있는거지. 어디가서 저 딱 8개월만 살고 가면 안될까요? 3년 4개월 살아야 되거든요? 이러면, 안돼! 2년 마다 재 계약하고 2년 단위로 살다가 중간에 나가게 되면 당신 자비로 복비 주고 다른 사람 구해 집에 넣고 전세금 받아 나가! 이런 사정을 해야하니 이게 뭉재앙 꼬라지, 떨거지들, 무능력자들이 만든 이상한 제도라는 것이다. 나라를 아주 이상하고 개판으로 만들었다.
답글작성
3
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지왕
2023.02.26 11:13:23
문정권은 단세포적 주택정책에 따라 나비효과로 수많은 서민들이 결국은 피해를 봤다. 지나고 보니 더 느낀다.
답글작성
2
0
bill
2023.02.26 08:58:31
정은이 똥개 재인이가 제대로 한일이라고는 한가지도 없구나...! 그런데 국고로 밥처 먹고 잇냐?빨리 흥남 네 이모집으로 가라...! 의인은 언제 나타나나?
답글작성
2
0
매킨토시
2023.02.26 08:55:18
대체 문재인이 잘한게 뭐있나? 파도파도 뻘짓한것만 나오는구나. 나라를 아작나게 만들었어.
답글작성
2
0
파월
2023.02.26 08:39:12
OOO법= 1년 혹은 2년 계약가간내 불가피하게 이사가면 5%인상 못함= 공산주의
답글작성
2
0
Freewolf
2023.02.25 15:37:41
어리버리한 양산개를 꼬득여 정책을 만둔 소주성 참모들과 김현미등은 서민의 고혈을 짜낸 악마들이다.국정난동의 중죄자들이다.
답글작성
2
0
해결사
2023.03.06 07:43:24
문재인의 무능은 부동산 폭등, 빌라왕, 각종 사기펀드등 경제적 사기꾼을 양성하는 실책을 골라서 저질렀다.
답글작성
1
0
두리둥실두둥실
2023.02.27 07:53:51
문.죄인의 괴랄한 정책후폭풍으로 사유재산을 침해한다면 공산주의와 뭐가 다른가
답글작성
1
0
Banu
2023.02.26 21:37:58
문재인,이자는 바로 감빵에 처넣어야 할 종자 입니다.대통령 의 자격도,능력도 없는 인간을 대통령으로 만든 국민의 자업자득!!!
답글작성
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초엽
2023.02.25 15:27:58
또 문정부 탓이냐 조선아 제발 정신 좀 차려라 그러다 폐간된다
답글작성
1
7
용개
2023.02.26 20:47:00
문재인 탓하는 이들은 많은데. 나라 망친 문재인을 처단 못하는 윤석열 탓하는 이는 없네. 선택적 분노장애인가. 의심하지 아니 할수가 없다.
답글작성
0
2
samh
2023.02.26 01:07:16
문정부의 부동산 정책이 그 부작용을 모르고 진행했다고 생각하지 않아요. 매우 잘 알고 진행했다고 봅니다. 노무현 정부때도 시도 했던 정책아닌가요. 그냥 극단적 편가르기 정책의 일환이라고 보이네요. 쉽게 얘기해서 사회주의식 정책 이면서 불만세력의 표를 얻기 위한 정책이 아닐까요.
답글작성
0
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